关于推进垫江县“三权”抵押融资工作的思考.doc

1、关于推进垫江县“三权”抵押融资工作的思考【摘 要】农村土地承包经营权、农村居民房屋产权、林权（以下简称“三权” ）抵押贷款是重庆市率先探索的全国性创新的重要举措，是加快推进农村金融服务改革创新的战略部署，是统筹城乡金融服务的重要突破，是促进农业农村发展和农民增收的重要手段。本文着眼于垫江县“三权”抵押贷款工作基本情况，深入分析目前存在的主要问题，并针对性地提出深入推进垫江县“三权”抵押融资的对策建议。 【关键词】垫江县；三权抵押；思考 党的十七届三中全会吹响了农村深水区改革攻坚战的号角，农村资源资产化将成为农村未来改革的重点。 “三权”抵押贷款是搞活农村经济的重要手段。为积极推进我县“三权”抵

2、押融资进程，我们进行了全面的调查研究。 一、我县“三权”抵押融资工作进展情况 我县结合实际，出台了关于加快推进农村土地承包经营权居民房屋和林权抵押贷款及农户小额信用贷款工作的实施意见（试行） （垫江府发201133 号） 。该意见制定了相关管理办法及操作规程，明确了贷款对象及用途，简化了农村“三权”评估及登记程序，还就加快贷款审批办理及相关配套制度建设做出了规定。县国土房管局、县林业局、县财政局、县农委、县农商行还分别制定了相关的管理办法和操作流程。截至 2013 年 6 月底，全县“三权”抵押贷款累计发放 90674.8 万元，贷款余额为 52525.1 万元，今年发放 21637.2 万元

3、。通过“三权”抵押贷款，有效缓解了农业和农村经济发展的资金矛盾。 二、我县“三权”抵押融资工作存在的问题 （1）政策宣传力度不够，农民创业意识不浓。对“三权”抵押贷款政策宣传的深度和广度不够，导致农村群众对“三权”抵押贷款的知晓度不高，群众对如何办理“三权”抵押贷款在概念上还较模糊，加之我县农村地区有文化有胆识的青壮年大多外出务工，留下的多为“386199”人员，受劳动力构成、文化、技能因素和“小富即安” 、 “积钱防老” 、 “存钱应急”思想的影响，农村居民创业兴业意识不浓，发展项目不多，资金需求不旺。 （2）工作进展不平衡，覆盖农户太少。自我县“三权”抵押贷款工作开展这么长时间以来，土地承

4、包经营权尚无一户，真正实施的只有农村居民房屋权和林权。目前，单个农户的土地承包面积较小，加之种植业风险大效益低，每个农户用土地承包经营权证抵押贷款额度相对较小，达不到农户要求。如果靠土地流转扩大面积来扩大贷款额度，流转出去的农户大多数不愿意将自家的土地承包经营权证让流转业主拿去抵押贷款。因此，土地承包经营权抵押贷款操作问题有待进一步探索。 “三权”抵押中仅仅只有农村居民房屋抵押是直接到户，各个户主均可用自己的房屋产权证去银行办理抵押获得融资。按照现行政策规定，农民必须有除居住房以外的独立成套房屋可抵押贷款，在农村地区满足如此条件的农户并不多，因此农村居民房屋能够称为标的物去抵押贷款的并不多。而

5、农村居民房屋面积一般都较大，评估价值却较低，因而能够抵押贷款的额度也不大。 （3）操作环节存在障碍。农村“三权”抵押率偏低，同时，户均林地、承包地面积较小，地块细碎分散，抵押物价值较低；农房大都系土木砖混结构，评估值也不高，往往不符合贷款条件。尤其是土地承包经营权抵押登记有障碍。目前农村土地流转较多，土地承包人在将自己的土地流转后，纷纷外出打工，致使真正使用土地的专业大户利用土地抵押贷款。 （4） “三权”价值评估较难。受区位、交通、房屋用材、种植作物、森林类型、生产周期等因素影响，“三权”价值认定主要凭主观判断，加之评估机构少，目前抵押物评估大多由贷款户与银行私下协商。就我县而言， “三权”

6、抵押融资的主办行是重庆农村商业银行垫江支行，对于超过该行评估价值贷款额度的“三权”抵押贷款，按照要求必须由外部具有评估资质的机构进行评估。目前县内没有具有评估资质的公司，而且在重庆主城的评估机构和评估人员也非常稀缺，尤其是林权评估机构太少，全国具有林权价值评估资质的机构只有两家，不仅难请，而且收费也很高，对“三权”抵押贷款影响较大。 （5）银行对“三权”抵押贷款心存疑虑。农业是弱势产业，受客观因素影响较大，而“三权”抵押贷款的贷款主体大部分为农户及农村专业大户，贷款用途主要为种养殖及农业产业化经营，因此农村贷款市场特别是“三权”抵押贷款存在较高风险，银行必须在大力推动“三权”抵押贷款的同时又要

7、加强对风险的管控，特别是在银行目前的放贷风险管控政策没有调整的情况下，直接经办人员更是小心谨慎，不敢也不愿意轻易放贷。 （6）政策的瓶颈制约较为突出。在推动“三权”抵押融资的过程中，上级的后续配套政策没有及时跟进，导致工作进展不快。如：农房抵押贷款一旦出现风险，抵押物在现行政策体系下无法变现偿债；零散的土地承包经营权评估价值太低，而经过集中流转的土地承包经营权若进入抵押程序，则操作难度太大，需要众多出包户签字认可，手续根本无法完善。同时，对于土地承包经营权抵押贷款在出现风险后，如何处置等等都需要一系列后续配套政策予以解决，这些因素都导致了土地承包经营权抵押贷款至今无法顺利起步。 三、积极推进我

8、县“三权”抵押融资的对策建议 （1）强化宣传，营造氛围。要通过新闻媒体宣传、街头宣传、院坝会、印制宣传手册等多种形式，广泛宣传农村金融服务改革新举措，宣传“三权”抵押贷款工作的经济意义和社会意义，深入讲解“三权”抵押贷款的基本条件、贷款程序、贷款额度、相关资料等内容，使“三权”抵押贷款政策能够让更多的农民及林业生产经营者认识与接受，让他们真正地认识到房屋、宅基地、林地也是生产资料，加以利用能带来较好的预期收益，以此来调动广大农民群众的参与积极性，营造诚实守信的社会氛围，支持农民群众贷款创业兴业。同时，宣传“三权”抵押过程中证的变更不会使相关的所有权发生变化，农户的利益都将得到保护。（2）创新机

9、制，防范风险。加快完善权益评估、风险补偿、资产流转等配套政策，建立完善“三权”抵押贷款贴息管理办法、担保金补贴办法、风险基金管理办法、土地流转经营权证管理办法、村组干部联户抵押贷款办法。探索创新“三权”整合互认机制，做到农村房屋与城市房屋、新房与旧房同时考量相结合，农村土地承包经营权与林权同时考量相结合，林权与农房所有权同时考量相结合的抵押贷款机制。探索创新“三权”抵押交易平台运作机制。创新贷款风险保障机制，有效促进“三权”抵押融资工作，防范贷款风险。 （3）简化程序，创新模式。县国土房管局、县林业局、县农委等部门应安排专人为农户抵押贷款完善相关权属证明，并切实把相关权属证明办理、抵押审核、抵

10、押登记下放到片区国土房管所、乡镇政府农业服务站。同时，创新“三权”抵押还款方式。例如根据林业生产及林下经济生产特点，在适当延长贷款期限的基础上，设计多样、灵活的还款方式。对于贷款金额小、期限较短的，采取一次性还款；对贷款金额大、期限长的采取分期付款的方式还款。同时把“三权”抵押贷款利率与借款人信用挂钩，信用良好的借款人可以给予一定比例的利率优惠，降低农民借款负担。 （4）拓宽渠道，建立体系。在明确农商行是“三权”抵押金融服务的主要承办机构的同时，应鼓励其他金融机构参与“三权”抵押金融服务。借助垫江兴农担保公司，撬动银行与贷款户两头，缓解融资矛盾，拓宽“三权”抵押贷款的范围和渠道。建立包括资产评

11、估的中介机构、专业评估队伍、评估技术标准等规范的农村“三权”资产评估体系。尤其是在林权抵押方面，地方政府、林业、税务、金融、保险等部门，应对开办林权抵押贷款给予积极的政策支持，更有力的政策保障。因为林权抵押价值高，而评估机构少，评估费用高，因而应建立林权方面的资质评估机构，更大程度地发挥林权的抵押价值。 （5）加强检查，强化指导。一是根据我县各级部门的需要，可将“三权”抵押贷款工作纳入综合目标考核范围，强化措施、落实责任，进一步增强各级各部门的责任感和使命感。二是要定期召开有关部门的联席会议，研究和解决“三权”抵押 工作存在的问题，有效推进“三权”抵押贷款工作。三是县委、县政府督查室要牵头加强对各乡镇和银行关于“三权”抵押融资服务工作的督促检查，促进各贷款项目落地和目标任务的完成，推动农业和农村经济快速健康发展。 参 考 文 献 1大洋网.十七届三中全会聚焦农村，高层考察释放改革信号EB/OL.http：/ 2刘其每.农村信贷抵押探索和发展J.西部金融.2011（8） 3陈世金.“三农”信贷抵押担保新模式J.中国乡镇企业会计.2009（3）