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1、继续豪宅范？1 月 24 日下午，北京朝陽区孙河乡北甸西村 W 地块二类居住用地现场竞价，12 家企业和联合体参与其中。最终，泰禾集团以 18.5 亿元触限，又以配建 2000 平方米公租房胜出，溢价率达 50%。泰禾孙河乡地块未来的产品形态将如何定位？房价将达到多少？本刊特联袂亚豪机构、第一太平戴维斯及北京智汇天成土地科技有限公司，对泰禾孙河乡地块进行深入剖析。 项目成本高企 在 2013 年北京土地市场的供应狂潮中，泰禾孙河乡地块无疑是最引人注目的。在北京智汇天成土地科技有限公司总经理王军艳看来，这块地由于折合楼面价为 28560 元/平方米，项目的保本价为近 4 万元，平方米。 根据资料

2、显示，孙河乡北甸西村 w 地块位于北京朝陽区孙河乡北甸西村，东至孙河组团三号路中线，南至孙河组团七号路中线，西至孙河组团四号路中线，北至孙河北路中线。建设用地面积 58888.11 平方米，规划建筑面积 64777 平方米。虽然孙河乡北甸西村 w 地块的详细规划尚未出台，但本项目的规划容积率仅为 1.1，同时项目所处的孙河区域低密度别墅林立，未来产品定位高档别墅符合周边区域的整体氛围。从该地块已发生和未来要发生的成本入手进行分析，可以得出未来项目的成本价格。 1.土地费用 包括地价款、土地交易契税、土地投资利息。 地价款：依据本次拍卖成交的 18.5 亿元，分摊到 64777 平方米的建筑面积

3、上，折合每建筑平方米 28560 元。 土地交易契税：依据中华人民共和国契税暂行条例 （国务院令第224 号）和财政部国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知 （财税2004134 号）文件规定，以竞价方式出让的，其契税计税价格为竞价的成交价格，税率为 3%，折合每建筑平方米 857 元。 土地投资利息：考虑项目地块现状开发程度为“六通一平” ，按照北京市高档别墅项目的一般开发周期，本项目预计在 2014 年年底推向市场，土地费用的时间周期为 2 年，根据当前中国人民银行公布的 13 年贷款利率 6.15%，可推算出： 土地投资利息=（地价款+土地交易契税）（1+6.15%）2-

4、1=3729元/平方米 土地费用=地价款（28560）+土地交易契税（857）+土地投资利息（3729）=33146 元/平方米 2.建筑费用 主要包括建筑成本和建筑投资利息。 （1）建筑成本 包括建安费、红线内市政费用、前期工程费、管理费、不可预见费。建安费：是指在项目施工环节发生的人工、材料、机械等直接费用。结合本项目的规划容积率以及项目所处的孙河区域周边物业形态，本项目未来的定位应该属于低密度别墅为主，参照北京市建设工程预算定额 （2004 年） ，结合北京市近期各类建筑安装工程造价行情，确定项目下一步的建安费用为 2200 元/平方米。 红线内市政费用：是指项目红线内的水、电、暖、道路

5、等需要发生的配套费用。根据北京市当前同等档次楼盘的开发行情，取建安费用的10%，折合每建筑平方米 220 元。 前期工程费：包括规划设计费、可行性研究费及评估费、工程项目勘察费、招投标管理费、合同预算审查费、工程监理费、质量监督费等。根据北京市当前同等档次楼盘的开发行情，取建安费用的 5%，折合每建筑平方米 110 元。 管理费：主要是指开办费和开发过程中管理人员工资等。根据北京市当前同等档次楼盘的开发行情，取建安费用的 5%，折合每建筑平方米110 元。 不可预见费：是指在项目建设环节中可能会发生的不可预见支出，如自然灾害、政策变化等导致的项目建设费用的增加。根据北京市当前同等档次楼盘的开发

6、行情，取以上四项费用之和的 6%，折合每建筑平方米 158 元。 建筑成本=建安费（2200）+红线内市政费用（220）+前期工程费（110）+管理费（110）+不可预见费（158）=2798 元/平方米 （2）建筑投资利息 考虑项目建设规模和北京市类似项目的一般开发周期，本项目预计在 2014 年年底推向市场，开发周期为 2 年。根据当前中国人民银行公布的 13 年贷款利率 6.15%，假设建筑费用按年度均匀投入，可推算出： 建筑投资利息=建筑成本（2798）6.15%=172 元/平方米 建筑费用=建筑成本（2798）+建筑投资利息（172）=2970 元/平方米 3.销售费用 参考国家及

7、北京市有关规定和市场资料，销售费用主要包括营业税及附加、代理及广告费用。其中营业税及附加按照房地产成本价格的 5.6%计缴，代理及广告费用结合项目特点和市场客观行情，按房地产开发成本价格的 1.5%计缴。 销售费用=房地产成本价格7.1% 4.项目总成本价格 项目总成本价格=土地费用+建筑费用+销售税费=33146+2970+项目总成本价格7.1%=38876 元/平方米 综上所述，该项目的总成本价格（包括土地费用、建筑费用、销售费用）已达到 38876 元/平方米，向 4 万元关口逼近。也就是说，售价若达不到此标准，该项目基本无利可图。目前北京市房地产开发项目的利润率一般在 10%20%之间

8、，该项目若要达到 10%的利润率，则售价要达到 42764 元/平方米；若要达到 15%的利润率，则售价要达到 44707 元/平方米；若要达到 20%的利润率，则售价要达到 46651 元/平方米。 （详见表1、表 2、表 3-1、表 3-2、表 3-3） 未来或面临定价难题 孙河乡地块得天独厚的地理位置决定了这块地将是别墅市场的一匹黑马，而泰禾集团亦具备高端产品开发的实力与能力。2010 年，泰禾集团成功在国内上市，2012 年销售业绩达到 62.31 亿元。 孙河乡地块花落泰禾集团之后不久，2 月 22 日国家统计局发布了 2013 年 1 月份70 个大中城市住宅销售价格统计数据。数据

9、显示，2013 年 1 月份四分之三左右的城市新建商品和二手住宅环比价格均有所上涨，北京、上海、广州和深圳等一线城市交易量持续放大，环比涨幅有所扩大，新建商品住宅环比涨幅分别为 2.1%、1.3%、2.0%和 2.2%，二手住宅销售价格环比涨幅分别为 1.0%、0.8%、0.4%和 0.5%。面对日益强烈的房价上涨预期，国务院再出重拳。2 月 20 日，国务院常务会议从强责任、抑需求、增供应、促保障和严监管五个方面，对房地产市场调控作出新部署。 在房价上涨、调控趋紧的背景下，泰禾孙河乡地块是否会受影响？ 在 2005 年，第一太平戴维斯曾服务于泰禾集团，对其能力与经历有一定了解的第一太平戴维斯

10、项目策划部总经理徐伟成在接受本刊记者专访时，对泰禾集团称赞有加，尤感于总裁黄其森先生对产品的坚持和执着。他认为，从泰禾集团在北京开发首个高端项目运河上的院子至今，已经有十多年的时间。其间，泰禾集团在不少的市场风浪中，积攒了对北京顶级物业市场的绝对的眼光和经验。泰禾集团是敢干、能干、懂干的投资开发方，其在企业资本与投资决策方面的诸多经验都可供同行借鉴。对于孙河乡地块，如果在项目策划方面打造别墅中之极品，并选取极致材料，孙河乡地块未来的产品将有可能是其集团的巅峰之作，开盘价格也有可能成为北京别墅开盘售价的新标杆。 但是，亚豪机构市场总监郭毅却觉得泰禾孙河乡地块将面临挑战。去年 9 月 26 日，国

11、土局出让一宗北甸西村宅地，最终龙湖以 14.7 亿元击败了万科、华远、九龙仓、懋源等竞得，楼面价约 22000 元/平方米，而该地的容积率也仅为 1.1，建筑面积 66293 平方米。郭毅认为，悬殊的土地成本使得泰禾地产在该地块项目上的售价已失去先机，在其面市之后必然要面临周边项目巨大的挑战。 从周边在售项目情况来看，与孙河地块同属朝陽区的纯独栋类别墅社区远洋 LAVIE 单价为 5000060000 元/平方米，而隶属顺义区的万通天竺新新家园与誉天下二期誉皇殿联排产品均价则在 30000 元/平方米左右。基于此，郭毅判断，泰禾孙河乡项目未来将面临较大的定价难题。而为解决这一问题，泰禾集团很可

12、能推迟入市时间。别墅项目开发周期较长，如果泰禾孙河乡项目入市时，上述两个项目已经销售完毕，其竞争压力将大大减弱。彼时，泰禾集团只需关注同区域的龙湖项目即可。 三大机构把脉泰禾孙河乡地块 孙河乡地块位于中央别墅区的心脏位置，更是隶属于朝陽区的集中低密度改善性宜居板块，有着较大的改善和提升的内部需求。另外，孙河乡地块位于温榆河生态休闲区，自然环境优越，未来前景被看好。三大机构对泰禾孙河乡地块未来产品定位的预测如出一辙，根据其所在区域及开发商实力，他们从不同角度分析，都认为这块地未来的产品定位为别墅。 赚取平均利润没问题 北京智汇天成土地科技有限公司总经理王军艳 该项目所处的孙河区域，目前高档别墅社

13、区林立，售价均达到4000045000 元/平方米，而且都已基本售罄。从政策方面来讲，国家已经将别墅用地列入禁止供地目录，类似“擦边”的低密度住宅土地供应也将会越来越少。因此，本项目在孙河区域乃至北京东北部区域都具有较好的稀缺优势。可以预见的是，如果今、明年房地产市场行业继续增长或维持当前价格水平，市场可接受价格应该可以达到 40000 元/平方米以上。由此可见，开发商赚取行业平均利润应该没有问题。 总套数约为 7080 套 第一太平戴维斯项目策划部总经理徐伟成 朝陽区孙河乡北甸西村 W 地块二类居住用地建设面积为 58888.11 平方米，规划建筑面积约 64777 平方米。该地块位于朝陽区

14、孙河乡北甸西村，属于北京中央别墅区的核心地带，是开发顶级别墅极佳的黄金地段。第一太平戴维斯的市场研究数据显示，中央别墅区域周边一、二手楼盘成交价格 3000065000 元/平方米之间，这代表着中央别墅区的产品市场细分。从新旧交替混合，到高端与顶级别墅物业的交错存量的市场特点情况而言，开发商以此楼面地价获取地块，从成本分析而言属于中高风险的开发决策，但也说明了泰禾集团打造京城最顶级豪华别墅、做全国标杆项目的决心和信心。 泰禾地块起始价为人民币 12.35 亿元，最终以 18.5 亿元加上 2000平方米保障房成交，溢价率为 49.79%，折合楼面价 28560 元/平方米。从高端低密度居住物业

15、开发的建安成本推算，项目未来的总成本将不低于4000045000 元/平方米，预计最快开发时间也在 2014 年年中。孙河乡北甸西村 W 地块项目的总开发面积有限（容积率约 1.1） ，28560 元/平方米的楼面地价属于不低的成本，开发商很可能把该项目定位为顶级的别墅类产品，每套平均面积定位为 800900 平方米，总套数也将在 7080套之间，以营造极品级的稀缺限量产品。 不可能做纯别墅社区 亚豪机构市场总监郭毅 从地块位置来看，该地块位于首都机场的西南侧，处于中央别墅区的范畴，地理位置上非常适合作为低密度住宅社区开发。此外，中央别墅区作为京城最成熟的老牌别墅区，随着近年来的不断发展，近期

16、该区域内在售项目已经较少，区域内处于供不应求的状态，而该区域新推出的别墅产品必然会受到较大关注。另一方面，泰禾集团进军北京之后，倾力打造了“运河岸上的院子”与“泰禾红御”等代表作。其中， “运河岸上的院子”是目前北京单价最高的别墅社区，泰禾集团开发商具有操作高端项目的丰富经验。地缘的优势以及开发商开发高端住宅的丰富经验基本确定了孙河乡地块将作为别墅项目出现，而该地块 1.1 的容积率也为别墅项目的打造奠定了基础。 虽然该地块具备一定优势，但是操作起来也有一些难度。自别墅用地出让被明令禁止后，低容积率地块已是凤毛麟角。但是对于别墅项目而言，1.1 的容积率却并不能开发纯独栋的高端别墅社区，而只能是联排、叠拼等产品类型，甚至还要混加入一些低层花园洋房类的产品来中和容积率。除此之外，该项目还需配建 2000 平方米保障房，地块中还将出现一座高层产品。因此该地块上并不能打造一座像“运河岸上的院子”那样的超高端纯别墅社区，而只能以混合型居住社区的形式出现。