论房地产开发项目全面成本管理与控制.doc

1、论房地产开发项目全面成本管理与控制摘要：只有依靠科学的估算方法和合理的管理措施， 把建设工程每一阶段的成本控制在合理的范围和核定的投资限额以内， 才能使投资控制目标能够实现， 取得较好投资效益和社会效益。本文探讨了房地产开发项目全面成本管理与控制 关键词：房地产；开发项目；成本管理；措施 中图分类号：F293.31 文献标识码：A 文章编号： 房地产开发项目全面成本管理与控制的目的是: 在确保工程质量、开发周期的前提下以合理的最佳成本完成一个特定的建筑产品。其管理必须是全过程、全方位的， 排除多种干扰因素进行全面成本管理与控制。一、房地产开发项目的成本特点 1、土地及建筑安装费用 主要包括土地

2、成本、土建成本、设备及安装成本三方面，这是房地产开发成本的主体内容，大致占房地产开发总成本的 70左右。土地的取得一般要通过政府“招拍挂”程序、开发商的议价能力较差，弹性较小。土地费用主要包括土地出让金、拆迁补偿费、拍卖佣金、契税等。土建和设备安装工程成本一般是以工程预算造价为基础，通过承包商竞标标方式来确定。在施工过程中，由于设计变更等原因，土建和设备安装工程成本总额可能会调整。 2、配套及其他收费支出 主要是指水、电、气、绿化、道路、照明、环卫、通讯、大市政和公建配套等费用；有些项目还包括与小区不可分割、非单独出售的托儿所、医院、景观等生活服务性设施费用。其他收费项目主要包括报建类费用，其

3、中部分费用虽然属于押金性质，例如档案保证金、绿化保证金等，但是由于多方面原因企业对这方面的回收有所欠缺。这种收费项目的种类繁杂，各地的标准都有不同，并且大部分收费项目都是被垄断性企业或者事业单位实施执行的，它的随意性很强，收费标准偏高。配套及其他收费项目占总项目投资的 10%15%， 是房地产企业受外界因素印象造成开发成本中支出费用最大的部分。通过各类手段和方法减少这部分费用的支出， 是降低开发成本提高经济效益的重要手段。 3、项目管理的费用和筹资成本 房地产的开发相对比其他行业所需的建设周期长，并且投资数额较大，风险率较高。因此，大多数开发项目管理费用支出较大，并必须通过银行贷款来解决开发资

4、金需要， 这样就产生数额较大的利息支出。制定合理的筹资方案、加强成本管理，有效控制开发成本、突出经营效果，对房地产开发企业具有相当重要的作用。 二、 房地产开发项目全面成本管理的措施 1、 投资决策阶段 （1） 认真做好市场调查研究工作；应调查国内外市场近期需求状况，对未来市场趋势进行预测;对产品销售进行预测、价格分析，判断产品的市场竞争能力及进入市场的前景;对产品的方案和发展的方向进行技术经济论证比较，在充分考虑市场、技术、环境等因素的基础上合理确定拟建项目的建设规模，努力实现规模效益。 （2） 合理确定建设标准；建设标准水平应从目前的经济发展水平出发，区别不同地区、不同规模、不同等级、不同

5、功能、不同消费群体，充分研究建筑标准、质量要求、建筑材料的性能价格等情况，合理确定。如针对别墅项目，我们应充分分析以上各种因素，确定我们的品质定位是豪宅型、中间型、经济适用型。据此再来确定需要达到何种建造标准。（3） 认真编制投资估算；准确的工程建设投资估算可为项目投资资金筹措、工程设计招标、工程限额设计提供可靠的依据。编制投资估算时，应认真负责、实事求是，既不可有意高估冒算，以免积压和浪费资金，也不应故意压价少估，而后进行投资追加，打乱投资计划。应注意不同地区、不同时间差价的调整，注意项目投资总额的综合平衡。 2、 规划及设计阶段的成本控制 （1）实行工程造价和设计方案相结合的招标方式，促使

6、设计单位在建筑造型、使用功能方面下功夫的同时还要降低工程造价。目前设计费的取费标准一般按建筑面积或投资额计算，可以考虑造价限额与设计费挂钩，对设计单位进行经济赏罚；适当选择第三方进行设计优化，也是加强设计阶段成本控制的一种有效方法。 （2）在进行方案比选时可采用成本效益分析法和价值工程理论。成本效益分析法是指在满足工程结构及使用功能的前提下，依据经济指标选择设计方案。价值工程从功能和成本两角度综合评价，力求以最低的产品寿命周期成本实现产品的必要功能以获得最佳综合效益。价值管理在世界发达国家得到广泛应用，目前已列入我国造价工程师继续教育的培训内容，未来也将在建设工程项目管理中得到推广使用。 （3

7、）在对项目投资详细分析的基础上可采用限额设计。设计各专业在保证达到使用功能的前提下，按分配的投资额控制设计，严格控制不合理的变更，保证工程竣工结算不突破总投资额。投资分解和工程量的控制是实行限额设计的有效途径和主要方法。 3、 施工阶段 （1） 结合施工组织及施工工艺，控制工程成本；开发单位的成本管理人员应做到“三多” ，即“多看、多问、多思考” 。 “多看” ，就是要多看工程的施工组织方案、施工工艺流程、现场的实际情况。 “多问” ，就是对于预算中不常遇到的较边缘的工程问题，或是对自己经验不充分的问题不匆忙作定论，要向专业人员和工程师进行咨询核实。定额仍是目前建设市场确定造价的主要依据，但也

8、应客观地认识到定额不可能囊括市场。由于新工艺、新材料的不断涌现，工程现场的特殊情况都使得子目组价、项目组价仍为目前造价中不可避免的工作。 （2） 严格控制材料用量，合理确定材料价格；工程材料费一般要占工程总成本的 60%左右，显然材料费的高低直接影响工程总成本。应建立起企业自身的价格信息网络，保持信息渠道的畅通，及时准确地把握不同地区及不同规格的材料、半成品的价格信息，保证相关人员可随时随地的调用及监督，做到资源共享。需强调一点，政府公布的价格是市场的平均价，详细的价格管理远不能简单停留在这一深度，要进一步利用长期与商家建立起的经济往来关系和社会公开渠道，尽量寻找物美价廉的产品。 （3） 做好

9、反索赔工作；许多开发商把重点放在了如何应对施工单位的索赔，而常常忽视了反索赔条款的应用。施工单位由于措施不当，延误了承诺的工期;交叉作业中，一方因现场清理不及时妨碍了另一方正常的工作程序，或因泼水等情况损坏了工程成品;使用了非业主指定的产品等等，对此开发商均可进行反索赔。做好反索赔工作，需要有充分有力的证据，并利用监理的作用，保存好现场工程图片、照片等原始资料。4、竣工阶段的成本管理 该阶段是成本控制工作的最后阶段。根据合同、预算及费用定额、竣工资料、国家或地方的有关法规， 认真审核工程款。以政策为依据， 对送审的竣工决算进行核实工程量， 落实联系单签证费用， 使审核后的结算真正体现工程实际造

10、价。结算审计是造价控制的最后阶段， 如果整个项目的造价控制能够按前面的程序来进行的话， 造价人员在结算阶段遵循如下的原则进行即可。第一， 合同协议及造价变更资料的时效性、合法性、签字完备性。第二， 对变更及索赔事项的责任清理， 如果施工方不能给出合理的理由及文件的话， 一般是按最不利于施工方的解释来处理。第三， 熟悉规范标准中强制执行条文及合同中的规定， 防止施工方无中生有浑水摸鱼。同时在项目竣工结算审核的基础上， 将项目的有关造价资料及其分析结果汇总并建立成数据库， 为后续工程项目提供项目管理和工程造价控制作参考; 也可作为公司考核项目部绩效的依据。 总之；房地产企业加强自身资金的筹措、加强工程项目成本管理、加强项目投资控制，合理的降低工程项目成本是房地产开发企业的当务之急。所以，做好工程成本管理有效的控制才能使企业立足于竞争市场，取得更好的效益。 参考文献： 1陆庆强.浅谈房地产开发项目如何进行成本控制.当代经济，2011，(6) 2王蓉.房地产开发项目成本管理与控制浅析.林业建设，2010，(1). 3王大凡.浅议房地产开发项目的造价管理.安徽建筑，2009，(4).