浅谈房地产开发施工阶段的质量管理.doc

1、浅谈房地产开发施工阶段的质量管理摘 要：工程项目的建设中，把工程施工中的质量控制落实到实处才能使企业立足。本文主要论述了房地产开发施工阶段的质量管理的几个关键环节，以期通过控制这些环节，努力提高建筑的质量。 关键词：房地产开发 施工阶段 质量管理 中图分类号：F293 文献标识码： A 工程质量是决定工程建设成败的关键，质量的优劣，直接影响工程建成后的运用。作为房产开发企业，应始终以质量控制为中心，把工程质量作为工程项目建设管理的重点，自觉接受质量监督机构的监督和检查，协调设计、监理和施工单位的关系，通过控制项目规划、设计质量、招标投标质量控制、施工阶段的质量控制、竣工阶段质量控制、缺陷责任期

2、质量控制、信息反馈期质量控制等各个环节，达到控制项目工程质量的目的。 在开发阶段，现场管理部门建设单位、施工单位、监理单位三方相互制约的管理模式也渐渐适应了市场经济的需要，同时也适应了企业为主体的市场经济运行模式。作为质量建设的重中之重，房地产开发施工阶段质量控制显得尤为重要。 一、明确业主身份和房地产开发施工阶段质量控制的依据 近年来随着国家对房地产开发市场的从严控制，对住宅质量的从严要求。房产开发企业必将面临市场做强胜劣汰的新一轮洗牌。业主作为工程项目投资人，是项目产品的所有者和使用者，如何使投资项目如期完工，发挥投资效益，是每个业主的头等大事。 业主工程项目管理应该是包括项目从决策立项到

3、交付使用维护全过程的管理。业主工程项目全面管理的中心，对项目管理的成败负有全面责任。尤其是施工阶段，业主对工程项目的管理一定要全面而有效。依据包括：国家建设部、省市颁布的工程建设监理法规、规范及专业技术标准；业主与承包商签订的正式合同、协议、文件及补充合同和协议；经批准承包商使用的设计图纸、技术规范、检测评定标准、试验规范等；施工合同工程量清单及说明；业主签发的与本工程项目有关的指令及文件；经监理工程师核查签字确认并报业主批准的工程变更、工程延期、费用索赔、工程分包等指令及文件。 二、在项目施工阶段，加强对工程监理的管理 在施工前对监理单位的质量控制也必须保证。建设监理制实施以来，工程建设质量

4、明显提高，工期和投资控制有了保障。为确保工程项目的顺利实施，使监理单位能够有效控制工程项目质量，房产开发企业要严格按照基本建设程序和监理合同的要求去做，并赋予监理工程师相应的权力，使监理工程师能够较好地履行监理合同所规定的各项目职责，达到控制工程质量的目的。 所以业主要选择好的监理单位，依据建设工程监理理规范 、 建设工程监理合同及其它有关法律法规，审核项目监理机构及人员配置，审查项目监理规划，检查监理合同履行情况。监理单位的选择可通过公开招标、邀请招标、直接委托的方式选定监理单位。好的监理单位，将对工程管理起到积极作用。完善的监理机构及人员配置才能较好地开展监理工作。审核监理单位是否按工程特

5、点、项目的总体目标及要求设置监理机构，了解监理人员的专业结构、技术职务和职称结构是否合理，监理机构能否根据工程建设强度、复杂程度、业务水平、职能分工等配置人员数量。监理规划方面，重点审查项目总体目标是否与合同目标一致，工程投资、工程质量、工程进度控制措施是否得当，合同管理、信息管理措施是否落实，组织协调方式、方法和内容是否齐全，监理工作流程是否合理。合同履行情况的检查主要是检查项目监理对工程实际进度的控制是否在进度目标范围内，工程质量控制是否符合国家现行的有关工程质量法律、法规、技术标准、规范等规定，工程质量是否达到质量目标的要求，工程投资控制是否在满足进度和质量前提下，实际投资不超过计划投资

6、。业主督促监理单位履行合同， 实现投资者的投资目标和期望。 三、房地产开发施工阶段质量控制的主要内容 施工单位的选择。通过招投标，选定具有相应资质的施工单位从事工程建设工作，对其进行综合考察评定，以保证有实力和能力来完成开发项目的施工，并与其签订工程施工合同。 技术交底。开工前，由企业或项目技术负责人组织全面的技术交底。工程复杂、工期长的工程可按基础、结构、装修几个阶段分别组织技术交底。各分项工程施工前，应由项目技术负责人向参加该项目施工的所有班组和配合工种进行交底。内容包括图纸交底、施工组织设计交底、分项工程技术交底和安全交底等。 测量控制。复核给定的原始基准点、基准线和参考标高等的测量控制

7、点，进行准确的测量放线。准确地测定与保护好场地平面控制网和主轴线的桩位，抽检建筑方格网。控制高程的水准网点以及标桩埋设位置等。 材料控制。材料质量抽样应按规范规定的部位、数量及采选的操作要求进行，避免材料损失、变质，按质、按量、按期满足工程项目的需要。 四、在项目施工阶段，对施工单位的管理 业主对施工单位的管理主要委托监理单位来实施，业主为施工单位提供施工条件，对施工单位日常工作进行管理。 施工条件方面，业主为施工单位提供“七通一平” （通给水、通排水、通电、通讯、通路、通燃气、通热力以及场地平整）的施工场地，解决施工现场与城乡公共道路的通道，向施工单位交待施工场地的工程地质和地下管线等资料，

8、协调各方之间关系，组织有关单位进行图纸会审和设计交底工作，督促检查合同执行情况，按合同规定支付各项款项，处理好工程项目中出现的新问题和矛盾冲突，为施工单位创造良好施工环境。 日常工作方面，业主已将质量、进度、投资控制，合同、信息管理，协调 工作委托监理单位实施。对安全生产、环境保护、文明施工等日常工作不在委 托范围，业主应要求施工单位制定相应的制度，编制相应的技术措施，监督施 工单位遵守政府有关对施工场地、施工噪声、环境保护、安全生产等管理规定，并检查施工单位执行情况。把日常管理工作当作施工阶级的管理理论看待，实现工程项目效益。加强质量管理，控制返工率。 在实行建设监理工程项目中，业主应把主要精力放在积极创造施工的基本条件和外部环境工作方面，依据工程项目各类合同的规定，遵循市场经济规律，督促工程项目参与各方履行自己的权利和义务，对工程项目的质量、进度、投资、安全等目标进行管理，确保工程项目总体目标的顺利实现。 参考文献 1 邬晓光：工程质量控制与管理 ，人民交通出版社，2005 年 4 月。 2 王济川、贺学军： 建筑工程质量检验与质量控制 ，湖南科学技术出版社，1998 年 9 月。 3 张书良、陈红领：土木工程质量控制中国建筑工业出版社，2004 年 6 月。 4 王卓甫、邱德华：工程项目管理 ，南京河海大学出版社，2002 年 4 月。