浅析写字楼发展概况.doc

1、浅析写字楼发展概况【摘 要】本文综合了国内外写字楼的发展状况，作了相关对比，并以成都地区为例总结了写字楼今后发展的趋势生态，环保，智能等。 【关键词】写字楼；概况；趋势 1、国外发展概况 （1）欧美发达区： 由于高层、超高层建筑对城市环境、空间机理、道路交通影响重大，目前欧美发达国家特别是西欧地区，对写字楼是否继续向超高层发展持谨慎态度。通常欧美国家金融保险业大楼继续集中在市中心 CBD 地区；而电子通讯等新兴产业总部机构有趋向于选择风景环境优美的地段，如美国 IBM 总部和美国锐步集团总部都是新型的生态办公园区（EOD） 。这种让办公环境贴近自然、生态的新型办公楼形式，自然化、生态化是目前国

2、际上所提倡的办公形式。这当然也与发达国家地广人稀和先进的网络办公自动化优势有关。 （2）亚洲、美洲等欠发达地区： 许多亚洲国家，特别是发展中国家，目前仍把摩天大楼看作现代化与经济实力的象征，以写字楼作为超高层建筑耸立于城市上空，如上海、吉隆坡、雅加达、香港等地。 这种现象其实和国际写字楼发展主流向背离。 2、国内发展概况 从国内写字楼发展的不同时间段来分，我国写字楼将经历了以下几个阶段： 第一代写字楼：建于 50 年代的中苏混合型写字楼，中间走廊，两侧排式办公，该类写字楼功能简单，形成自我封闭体系，残留着浓浓的住宅气息。 第二代写字楼：80 年代改革开放以后，出现综合型仿国际标准写字楼，如北京

3、国际大厦，该类写字楼照明、空调等体系各自为政，但只是拥有办公的一些基本功能，没有重视办公布置，绿色环保、智能化管理等方面。 第三代写字楼：90 年代以后，出现了 3A、5A 智能写字楼，所谓5A：包括 OA：办公自动化系统；CA：通讯自动化系统；FA：消防自动化系统；SA：安保自动化系统；BA：楼宇自动控制系统。如北京的嘉里中心、京广中心等。它们不但满足基本功能，还在内部空间分割、智能化水准等方面也有所提升。 第四代写字楼：以 20 世纪末的深圳的地王大厦、赛格广场为代表，开始考虑客户的贴身需求，加入绿色环保办公理念，提高舒适度，大大提高了智能化的水平，物业管理水平也大大提升。 第五代写字楼：

4、纯自然生态写字楼，即在第四代的功能基础上强调以客户需求为导向，提倡人性化的沟通与交流，引导智能化向国际水准看齐，强化绿色环保办公理念，提供更多舒适共享空间，以满足全球经济一体化的需要，从而使其向国际化商务社区的标准看齐。 目前国外已经出现第五代写字楼（纯自然生态） 。成都写字楼市场的现状是集中在第二代（核心筒结构）竞争，就全国范围来看，香港汇丰银行办公大厦从核心筒到外围的设计可称得上是第三代写字楼最典型的代表；而北京 BDA 国际企业大道低层独立式别墅办公楼应该算国内唯一的第四代写字楼代表项目。 3、发展趋势（以成都为例） （1）建筑创新 现代的写字楼设计，不仅关注立面、与周边建筑的结合、与城

5、市的景观的结合，更加关注项目本身对通风、透气、采光及得房率的设计，特别是其在分区和分隔方面的创新极具合理性。板式写字楼很容易解决通风、透气、采光及得房率问题，但是现代写字楼设计更多是塔式楼的设计，因此在解决上述问题时就比较困难，但在立面设计时更加注重平台、楼层接合空间的布局，通过中央空调、新气装置，有效地达成通风、换气的功能。对于采光在立面设计时通过大角度开窗也能有效的解决。现代的甲级写字楼在会议室的配套设计上，往往采用多会议室的设计，一个大型的国际会议中心加几个中、小型的会议室。同时现在的甲级写字楼更注重与周边商务氛围、酒店、购物、休闲场所的结合，让使用者更高效、快捷的办公。 （2）舒适、健

6、康、高效、环保 很多长期在办公室里上班的白领常会感到莫名其妙地烦恼，并出现浑身不舒服，目眩头痛，思维迟钝等症状，甚至引发疾病。因此，办公环境的健康、生态问题已如影随行地成为写字楼开发急待解开的结。 “生态办公”环境则是舒适的、健康的、高效的和环保的。在这种办公环境下，空气质量较高，达到一定的舒适度，对人体健康是有利的，并高效地利用了各种资源同时又有利于提高工作效率。全新的建设计划EOD（Economical Office District）中文名称就是生态办公区。通体以玻璃结构为主的通透式建筑等。EOD 不仅建筑风格各异，强调采光与绿化，且建筑材料在选材上也注重环保，雨水收集渗漏系统、太阳能利

7、用系统、可循环利用再生材料、绿化防晒墙、自然通风系统等一应俱全。提供 24 小时办公保障。传统写字楼仅给办公者留下“8 小时模式”的办公空间，而 EOD 生态办公区则在空间内设有休息室、卫生间等设施。在园区内可以布置餐饮、半开放式茶座、观景台等非正式交流场所，有的甚至在写字楼内部建有绿地或花园等。除了写字楼设计时注重局部的层次、平台感，增加绿化外，还需要对项目周边进行绿化，让人一走进大厦就像回到家，有生态意境。 同时为了实现“生态”办公，通过使用建筑材料的选择上更倾向于环保材料，对人类造成无害化或者损害最小化，以全面提升办公品质。 （3）人性化 人性化不仅表现在物管的 24 小时服务、安保、背

8、景音乐、各种指示系统的建全、楼宇的智能化，更多的还体现在建筑本身与人的联系上，如开行国际、天府中心的设计，通过在楼体每隔几层设置空中花园，形成一个交流、共享的区域，不仅能改善空气环境，而且可以达到放松心情、交流的目的；而室内通过 24 小时单元式空调、新风装置实现室内空气的 24 小时循环，保证室内空气的纯净性；其它的如：阳光候梯厅、观光电梯、每层独立阳光吸烟区等。最大限度的以人为本。 （4）科技智能化 现代的甲级写字楼更加注重 5A 智能化，简称 5A 写字楼。5A 写字楼的 5A 智能化系统由通讯自动化系统、楼宇自动化系统、办公自动化系统、安保自动化系统和消防自动化系统组成，代表着目前最为

9、先进的成都市写字楼智能化水平。如：开行国际、时代广场等。 写字楼的“智能化”在通讯接入、数据传输、网络带宽、数据节点数量、无线上网装置等方面的优势也越来越受到现在 IT、资讯、高科枝公司的交注。对于成都这样一个准备打造数码中心的城市，这样的信息化平台将会成为未来发展的一种趋势； （5）对国际化办公设施需求导致市场竞争激烈 从目前成都的甲级写字楼来看，内部的硬件和软件设置相对比较差（不是数量、而是质量上的） ，距离顶级写字楼的水平还有一定差距；由于世界级公司企业选址除了考虑项目的品质和档次外，更加关注项目的配套设置、知名度，这些细节部分的追求，使以后的写字楼更加关注对国际化办公设施的配置。 参考文献： 1袁杰. 办公建筑中庭空间的景观设计研究D.湖南师范大学，2010 2张静.关于无障碍公共建筑设计的思考A.科技资讯，2008， 3包纯.交叉路口的建筑形态研究D.重庆大学，2004 4俞天琦.交叉路口建筑设计研究D.哈尔滨大学，2007 5李莉，李俊刚.建筑的转角处理J.南方建筑，2006 6张成珂. 城市中心区十字路口建筑设计研究D.中央美术学院，2011 7石红蓉.建筑中庭的声环境及其控制研究D.山东：山东建筑大学，2007.1-25.