土地评价的领域应用与发展趋势.doc

1、土地评价的领域应用与发展趋势【摘 要】土地评价是掌握土地信息及其发展规律的基础性工作，是国家土地管理的重要内容。科学进行土地评价有利于了解土地资源的特点，为土地资源的保护与利用提供科学的策略，实施科学合理的可持续利用措施，保障日益增长的人口在生产、生活上的需求。本文对土地评价的领域应用进行了分析，探讨了当前土地评价中还存在的问题，并对土地评价的发展趋势进行了展望。 【关键词】土地评价；土地利用；发展趋势 土地评价（Land Evaluation，LE）又称土地分等，是指依据科学标准对土地的质量、规模、覆盖特征、经济特点等进行的评估，是以土地利用为目的，评估土地适宜性与土地潜力的过程，实质上是对

2、土地生产力的坚定。土地评价自产生以来，已有 2000 多年的历史，但科学的土地评价还不足百年。持续完善土地评价方法，把握土地评价发展趋势，对土地资源的合理利用具有重要的意义。 一、土地评价的领域运用 1.土地评价在农业领域的运用 服务于农业的土地评价一向是我国土地评价的主流。近年来，服务于农业的土地资源评价有增无减，但开始逐步摆脱依赖于土地潜力分级，而是更加重视定量与定性相结合，以土地生产力水平来评价土地等级。 农用地分等级与股价是农业土地评价的又一显著趋势。该研究已从侧重土地自然属性的发展发展为综合考虑自然、社会、经济的综合资源价值管理评价。也涌现出更多的理论与方法，如成本逼近法、基准地价系

3、数修正法、收益还原法等。当前，农业用地的评价还存在一些亟待解决问题，如农用地分等级与股价主要用于土地级差地租 I，但对级差地租II 的评价还研究较少，将两种级差货币化的研究也很好，导致用地极差收益的分配缺少有力的科学依据。 2.土地适宜性评价 土地适宜性评价是指对某块土地的利用方式是否适宜、适宜程度如何、如何适宜进行等级评定。其实质在于评价土地质量与土地利用的关系。主要是采用土地质量与土地利用间的比配进行。具体为找出影响土地适宜性的主要土地特性，根据土地利用要求选择评价因素，再通过一定的综合分析方法评价二者的关系，从而获得土地评价的适宜性。 3.城市地价评估 土地分等定级是城市土地评价的重要内

4、容。对一个城市而言，通过选择对用地质量、性质影响较大的因素及投入的物化劳动密切相关的因素，按作用于影响赋予权值，按一定的分级标准进行综合评分，评定土地等级。当前，国内城市地价的估算一般采用地租资本化法，先建立地租模型，分析企业利润与影响因素间的关系，计算级差地租，作为估算地价的依据。但是，由于不同行业盈利水平不一，有些行业甚至不产生利润，因此，单纯使用地租资本化法也难免产生偏差。 4.旅游用地评价 旅游用地评价在我国起步较晚，但在理论上却取得了一定的进展。游赏系统评价是根据风景区的组合特点，综合考虑观景点的组合层次划分进行的评价，依据游赏系统对风景区进行评价，建立景区建设分级系统，再依据中心地

5、原理与旅游活动行为特征，从经济效益、方便游客与保护景观资源出发，制定旅游服务分级系统，是对旅游景观的综合性评价，不仅深化了旅游资源评价理论，且有很强的实用性。 近年来我国的土地评价领域得到了进一步的延伸。对土地退化及防治的土地评价是一个重要方面，其次为对特殊生态环境、脆弱生态环境的土地评价。诸多服务于土地整理的土地评价受到了广泛重视。此外，土地评价还延伸到了一些新的领域，如城市土地工程能力评价、工程移民补偿服务地价评价等。 二、土地评价存在的问题及发展趋势 1.存在问题 从国内外土地评价的发展史及研究现状来看，前人在研究理论、方法及手段方面进行了大量的研究，土地评价对象不断扩大，评价方法也由定

6、性评价发展为定量评价。但在实际实践中，还存在一些不足，主要表现为：传统的土地评价通常是由长期从事土地或农业科学研究的人员在实地调查后进行的，这种方法工作量很大，标准也难以统一，存在一定的主观随意性，难以进行定量研究。虽然 GIS 等技术也逐步被引入到土地评价中，但总体而言，仅仅运用了 GIS 技术的部分功能，其整体性功能未得到充分体现。评价模型的单一也使结果有失偏颇。 随着人口的增加与环境的恶化，以土地资源现状特性为特点的土地评价以难以满足土地资源可持续利用的要求。国内的土地资源评价多是从衡量发展水平出发选取指标，很少考虑反应土地潜力与可持续发展能力的指标。近年来，我国的国土资源评价已由单纯的

7、自然生态土地评价转变为综合性土地评价，然而，对土地资源的生态经济适宜性评价还较少。我国的土地资源评价应当将土地资源学、地理学、经济学等学科结合起来，探讨土地资源的生态经济学属性、社会属性，更好的服务于社会主义建设。 2.发展趋势 近年来，不少新方法开始应用到土地评价中，如数学模型技术、数据库技术、3S 技术等在土地评价中的使用越来越广泛，土地评价的先进性、定量化及动态预测性明显增强，土地资源评价结果既能表现出土地资源随时间的变异，又能表现出其在空间上的变化。这些新技术、新方法的不断应用也必然会推动土地资源的使用和管理提供有效的决策依据。土地资源信息管理系统需要长期积累观测资料，需要相关工作人员

8、的长期努力，土地信息的收集、处理与储存也需要进一步完善，为实现区域土地动态监测和数字化打好基础。 在土地评价算法方面，加权求和法仍在使用，并得到了进一步改进，此外，模糊综合评价法、灰色关联度分析法的应用也较为广泛。退火算法、遗传算法、组合预测也在土地评价中有一定的应用，基于可拓展学而建立的土地适宜性评价物元模型也有了一定的进展。随着土地利用评价研究的深入，应注意引入并融合不同的评价方法，尤其是景观生态研究法，值得特别关注。景观生态研究法将传统土地评价与景观生态学原理相结合，对土地资源的可持续利用评价具有重要的意义。评价中也需要注意以下问题：如何将土地资源的水平生态过程与垂直生态过程相结合。 此

9、外，仍有必要继续探索现阶段适合我国国情的土地评价方法，以实现我国土地资源的可持续利用，保证国内粮食安全，促进人口、资源与环境的和谐发展。有必要强调的是，土地资源生态经济适宜性评价是新兴的土地评价方法，值得尝试并深入研究。 结语： 总而言之，土地评价是一项综合性的工作，随着信息技术的不断发展，土地资源评价研究也必然会走向精确化、简单化、实用化。同时，对土地评价人员的要求也必然更加严格。土地评价人员有必要着力提高自身素质，熟练掌握并运用土地资源评价方法，掌握土地资源评价信息系统的综合运用，准确评估土地资源的生态经济适宜价值，更好的服务于人口对生产、生活的需要，促进国民经济的健康发展。 参考文献： 1徐中春，谢永生，王恒俊.中国土地资源评价研究新进展J.中国农学通报，2008（03） 2谢敏，类淑霞，郭文华，张迪，李蕾.城市土地利用适宜性评价体系研究J.国土资源报，2010（11） 3王永峰，李保莲，宋利利.开发区土地集约利用评价研究以新乡高新区为例J.中国农学通报，2010（01） 4冯仁德，汪景宽，谷永辉，丁锐，任家强.辽宁省省级开发区土地评价指标体系与理想值确定研究J.价值工程，2011（10）