1、直击“住改商”摘要：“住改商”顾名思义就是将住房改成商用房。在中国， “住改商”主要有两种情况：一是在宅基地上直接将住房改成商业用房；二是连宅基证都没有，直接建造商业用房。随着经济的快速发展，目前在中国各个城乡结合部“住改商”之风愈演愈烈。本文通过对各国住宅商用的相关规定与案例进行分析，找到我国“住改商”问题，并提出相关的解决办法。 关键词：住改商；经济发展；矛盾 一、各国“住改商”的相关规定与案例 作为世界上最发达的国家，美国有其较为完善的法律体系来保障合理、合法的经济活动与行为。 “住宅商用”作为城镇发展一块重要的组成部分，美国对于“住宅商用”采用开禁相结合的方式，在其国家授权法中明确规定
2、了商业规划，绝大部分城镇对于“住宅商用”使用分区条例允许“在家办公” 。例如，佐治亚洲的 Gwinnet 郡的分区条例中将“home occupation”作为一种职业。同时，为了保障住宅区内其他居民的权益，要求在住宅区内从事商业活动需要满足一些条件，例如从事商业行为者没有明显的灯具以及音响设备，且不能发出怪味，没有严重影响到其他区分所有权人的居住安宁。这样，既保证了居民的正常生活，也拉动相关区域的经济发展。 与中国邻近的亚洲发达国家日本也有对“住宅商用”的相关规定：第一， “住宅商用”在日本是绝对禁止的。第二，对于商业区与住宅区管理保护政策是不同的，它们各自有各自的优先权。例如：宅区内发生火
3、灾或地震等灾害，救助部门优先考虑小区内居住人员的人身安全，尽力挽救生命。 欧洲一些国家，如法国、德国等也较早推出了对于控制“住宅商用”的政策。法国方面对于“住宅商用”采取比较宽松政策，住房可以有限制地改为经营性用房，但不能影响其他业主居住利益。而德国方面对于 “住宅商用”原则上是禁止的，特殊情况下，对于一些可以由个人完成而且没有其他员工的小公司，例如申请住房改为个人设计室等，经审查后可以批准。如果上述情况的商业行为严重影响了其他业主的居住利益，则不予批准。 二、 “住改商”的产生原因与影响 “住改商”之风在我国愈演愈烈，究其原因，主要是与经济利益有关。从房主方面来说，把房子租给企业主开公司不仅
4、自己不用提供多少生活设备，租金可以提高很多；并且公司租房子一般一签就是好几年，租金采取年付制，对比有很多不稳定因素的个人租房，房主更愿意将房子租予商用。从租房的企业主方面来说，同样面积的住宅楼租金要比临街的门面房租金低得多，并且多项收费还享受住宅标准，每年仅水电费、物业费就能省几百元甚至上千元。 “住宅改商用，这对客户来说是两全其美的事。 ”一家知名房产中介公司经理表示。像“学区房”吸引家长一样，“商住两用”的住宅楼也对投资者有着强大的诱惑力，所以有不少房主乐意在租售信息上标注“宜商宜居” 。 “住宅商用”的“宜商宜居”体现在：由原住房改造装修而来，无需新建房产，降低商业运作的固定成本，节省时
5、间；避免房屋空置，充分发挥其资源价值；贴近居民生活场所，辐射人群密集，服务便捷。但同时，不可否认的是，因为“住改商”的出现对居民生活造成一定影响，不仅可能会破坏生活环境，挤占公共资源，还可能产生安全隐患。由“住改商”产生的矛盾是影响着整个经济生活：第一，这种行为违反了现行的相关法律法规，在改变房屋使用用途的时候，没有付出相应的成本，一定程度上扰乱了正常的经济秩序。第二，这种行为所带来的负面影响。比如，产生噪音污染，挤占小区生活设施，带来消防隐患，治安混乱等；导致小区居住环境差，品质低，甚至影响到二手房房价。同时，“住改商”行为人并没有付出相应的成本，多数则由整个小区的业主代受，违背了公平的原则
6、。 三、多角度看我国“住改商”现象 我国“住改商”问题关乎民生，中央因此出台了物权法两部司法解释关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律问题的解释和关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释 ，特别针对 “民宅商用”引发的纠纷，在司法解释方向订了明确相应细则。物权法规定，业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。 中国大城市的住宅区里住改商的不少，地方政府出台相关地方条例更具各自城市特点。例如广州出台对“住改商”控制性的详细规划；南京对民宅经商工商部门不作限制；北京出台民宅禁商的规定。现在“住改商”现象依旧疯狂，根本原因是由于现有法律中并
7、没有明确对其归属进行界定，缺乏相应的法律规范。开办“日租房” 、 “家庭餐馆”等至少要具备租赁许可证、治安许可证、工商营业执照、消防安全证明、食品卫生证明等。这些限制条件的完成只能靠地方政府依各自实际情况颁布相关条例。 从居民角度来看，对于想要“住改商”的房主，要具体看房子房产证上的房屋用途是否明确写出是“住宅” ，如果是的话，那么无论如何也不能办营业执照；如果没有写房屋用途或者写的不是“住宅” ，那么就应该按相应的法律程序解决，同时获得其他相关业主的同意。在合法取得营业执照的同时，开店老板应该自律，可以到所在的社区居委会或者街道政府开证明，再拿着房产证去所属的房管部门。如果是反对“住改商”的
8、居民，持有正当理由就可根据物权法的相关司法解释，执行自己的公民权利，用法律武器保护自己。 实际上， “住改商”问题也是城市土地功能相融性的问题，其存在有合理性和必然性，但也有一定存在的前提。解决住改商的途径，一味取缔并不符合城市发展的要求，只有在明确不同地区住改商存在前提基础上，对住改商的商家进行分类，对于那些不符合小区特点和需求，与居民日常生活相互冲突的商家进行坚决抵制，而那些能够为居民生活提供方便，符合小区发展特征的行业，如医药、购物等提供一定生存空间，实现城市功能的适度混合布局，才能使城市内部结构稳健发展。 参考文献： 1 温锋华，李立勋.“住改商”与城市空间多样性研究.中山大学城市与区域研究中心. 2 戚冬瑾，周剑云.“住改商”与“住禁商”对土地和建筑物用途.规划师，2006. 3 北京将出台措施严控“商改住” 购房人资格或将认定.北京日报，2010，06.23. 4 李德华.城市规划原理：中国建筑工业出版社.
