中国商业地产发展前景分析.doc

1、中国商业地产发展前景分析摘要：随着我国经济的不断发展，房地产市场也在不断扩大，商业地产作为房地产行业的一部分，因为其区别于像住宅基地投资金额少，建设时间短，贷款方便等特点，在发展前期并不被房地产商看好。另外商业地产出现的比较晚，相对的理论知识较少，同时商业地产要求从事相关研究人员不仅懂地产还要精通商业，所以相对的研究著述很少。理论上的严重缺失和盲目性的进行投资是中国商业地产发展所面临的的重要问题。本篇文章就中国商业地产的发展所面临的问题以及发展前景做出了探讨分析。 关键词：商业地产；问题；探究 中图分类号： F301.3 文献标识码： A 文章编号： 商业地产作为房地产市场的一部分，对整个经济

2、的发展起着无可厚非的重要作用，在某些时候商业地产也是衡量整个社会经济的重要指标之一。但是因为商业地产出现的比较晚，到现在仍然受到一些因素的制约，使得中国商业地产不能得到快速的发展，解决中国商业地产问题已刻不容缓，这具有更为长远深刻的意义。 一、中国商业地产的现状 商业地产可以分为五个阶段：萌芽阶段、开始阶段、发展阶段、市场过度饱和阶段以及成熟阶段。商业地产主要满足人们各种商业化的需求，随着现阶段经济的不断发展，人们的商业活动也在不断增加。在2000-2009 年间我国的商业地产的到了较大的发展。在投资方面来看，在2000 年开始商业地产的增长率比较高，就算在金融危机期间，商业性用房也在同比增长

3、了百分之二十五左右，中国商业地产的需求正在不断增加。以此看来虽然中国的商业地产起步晚，发展缓慢，但是仍然具有广阔的发展市场和增长空间。 二、中国商业地产发展所面临的问题 1、商业地产的盲目开发建设。 一个地区的商业地产所占的比重应和当地的经济水平成正比，但是一些地区盲目建造各种大型商业用房，已达到严重失衡的状态。以农村和城市相比，农村现在除了耐用型家具大型电器等其余基本都是在市场买，而城市则出现了商业产房的重复建设的现象。在房地产商建造商业产地的时候并没有作出相应的市场调研，对当地需求作出整体分析，盲目的建造各种大型商场、购物中心、娱乐场所，出现相同产业链的分支结构的重复混乱的存在。另外商业地

4、产的开发与当地的政府也有着不可分割的关系，一些地方政府为了彰显本地实力，建造大型商品交流中心，但是真正的利用率却很低。 2、建设前期规划不到位。 一些商业地产地产开发商为追求自身利益的最大化，大量建设大型商业网点。但是这些建设项目绝大部分并不具有相应的充足的理论支持，并不具有可实施性，开发商的建设过程只能是盲目无绪的。更有开发商是先建设后招商，并不知道在建设完成后会有什么样类型的商家入驻，这样就不会了解商家的具体要求，可能会出现招商不足的现象，最后直接导致整个商业房产的失败，遭到整个市场的淘汰。另外现设项目的整体规划并不能与周围的商业建筑做到相容性，不能整体配合，缺乏整个产业链的运作支持。严重

5、影响了当地整个商业市场的发展。 3、商业地产融资困难。 就目前我国国情来看，我国商业地产自身融资比较困难。一方面是因为我国融资渠道选择比较单一，主要还是依据在银行的贷款，对银行信贷有相当大的依赖性，而商业地产自身的筹资比较少，只占整体资金的一小部分。现在银行对借贷人的要求越来越严格，那商业地产的融资就面临着相当大的经济威胁，甚至会使整个资金链中断。另一方面是基金参与程度不够。在发达国家，REITs（房地产投资信托基金）是商业地产的获得大量资金的主要途径，但是在我国只有那些产权统一化、租金安全化的建设项目才会得到基金和 REITs 的青睐，另一方面是因为我国商业产地刚刚起步，还没有一个相对稳定的

6、发展市场，也就没有基金的大力介入。 4、建设项目前中期遗留问题。 有的开发商在商业产地项目的建设问题上，是先建设后招商，为了追求短暂的利益在项目建成后就急于把场地租赁或者卖掉，完全是一种买完就走的想法和态度，完全没有考虑到可以长期经营的实际性存在。在开发商获得利润后功成身退，而投资商和经营商却被完全套牢，使得后期的经营发展成为一团乱麻。商业的经营和开发完全是不同的两个概念，在后期的经营完全不低于开发前期所遇到所有困难，没有一个完整的经营管理模式，是不能保证整个商业的长期发展的。 三、中国商业产地发展的机遇 1、国外基金的注入。 资金是商业地产发展的基础支持，在我国国情下面，这是一个亟需解决的难

7、题，而国外基金的注入在很大程度上解决了这一难题，减缓了商业房产融资方面的压力。自 2005 年开始，国外基金开始逐步进入中国商业产地的市场，截止当年 6 月份就已经有 25 亿美元从国际市场真正流入中国商业产地的发展市场。在而后的几年之内国外基金也大量的注入，增长的趋势不变，这些不得不说是中国商业地产的一次重要发展机遇。 2、政府对商业网点建设的宏观调控。 商业地产的发展促使了大量的商业网点聚集、重复的混乱局面，对当地资源造成过度浪费。而政府的介入对整个市场的建设发展起到了宏观调控的作用，对整个市场进行梳理，进行全方位的规划，引导商业地产快速良性的经营，避免产生不正当的竞争事件，使其得到更好更

8、快速的发展。 四、中国商业地产发展的前景 1、随着我国经济的不断发展和房地产行业的不断扩大，商业地产也会的到更进一步的提升。首先，国家整体的经济水平提高了，对应的是人民生活水平的提高，人民的物质需求也在不但提高，人民的消费水平在不断上升。这就带动了整个日常生活需求品的商业链，也就带动了商业地产的发展。其次，我国现在房地产行业空前高涨，作为房地产行业其中重要组成部分的商业产地，也得到同比增长。第三是在商业产地的投资方面，对于整个经济市场的变动，受影响最小的永远都是和人民生活关联最深的行业，像大型购物广场这种不同于其他低迷产业，投资于这类的商业产地存在的风险比较小，那商业产地的头次市场会得到更大一

9、步的发展。 2、国内经济的转型提升整个行业的发展。 随着经济的不断发展，我国的经济现在已经到了转型的发展时期，经济链的转变以及整个市场的运作给商业地产带来了巨大的市场需求。产业结构的改变，使第三产业的发展快速化。与发达国家相比，我国的第三产业还有巨大的发展空间，在国家政策的支持下，短时间内我国的第三产业会得到高效快速的发展，这样就给商业产地带来了巨大商机和发展。 3、对比发达国家成功经验，我国商业产地进入快速发展阶段。 对比发达国家的成功经验，可以看出当城镇化发展到一定程度以后整个住宅的市场就会到大饱和状态，而且现在人口老龄化相对严重，人们对住房的购买要求正在逐渐降低，而商业产地却得到很大的需

10、求，应运而生的大型购物商场、写字楼等正需要不断的增加。目前，我国发达的一线城市已经进入到这个阶段。而且，商业地产的发展需要一个相对成熟的房地产市场，从目前我国的房地产行业来看我国城市化率达到五成上下，传统的房地产开发市场已相对成熟，现在正适合商业产地的进入与发展。 结束语： 我国的房地产市场已日益成熟，为商业地产的发展提供了一个良好的温床，人们对商品住宅的要求在不断下降，从而带动了整个商业产地的发展，中国整个商业产地具有强大的隐藏市场，但是开发商怎样才能正确快速的把握住机会，利用争取饿的方法去执行，这就要求这个行业存在即懂商业又要懂得地产的企业，把握住现在存在各种机遇，快速全面的发展。 参考文献： 1 罗伟.商业地产开发商的行为偏差研究D.中南大学,2011. 2 丁莹,李艳.有关国内商业地产文献的一个评述J.商业经济, 2011(21). 3 罗伟.商业地产开发商的行为偏差研究D.中南大学,2011. 作者简介： 房国盛 （1979 年 8 月 1 日） ，男 ，汉族 ，现户籍：广东深圳，大学本科， 专业建筑工程。