“SOHO 3Q”能肩负潘石屹的转型重担吗？.doc

1、“SOHO 3Q”能肩负潘石屹的转型重担吗？12 月 8 日，潘石屹在上海的虹口 SOHO 3Q 亮相。加上之前的外滩SOHO 3Q、复兴 SOHO 3Q、东海 SOHO 3Q，潘石屹的移动办公互联网产品SOHO 3Q 在上海进展得如火如荼。 截至发稿时， 中国经济周刊记者在 SOHO 中国的页面查看成交记录发现，复兴 SOHO 3Q 成交几乎达 100%，面积最大的外滩 SOHO 3Q 成交记录在 50%左右;而之前宣称欲租率已高达 94%的虹口 SOHO 3Q，已出租和正在洽谈的加起来不足 50%。 SOHO 3Q 能肩负潘石屹 SOHO 中国的转型重担吗？ 潘石屹： 只要现金流不断，转型

2、就是成功的 传统写字楼的租赁通常是整租、长租的形式。而潘石屹的新产品则颠覆了传统行业的这些特点。按照 SOHO 3Q 的产品设计，租户可以选择租一个星期、一个月;也可以只租一个办公桌、一个独立办公室;也可以随时随地在手机上预约、付款;享受 WiFi、复印打印机、咖啡等服务;租户只需要带着手机和电脑来工作。 SOHO 3Q 被认为是 SOHO 中国的第二次转型。2015 年年初，潘石屹最早是在北京望京和上海复兴路布局 3Q 模式，分别设计 600 多个座位试水这个模式的市场接受程度。开业后，北京的 SOHO 3Q 大受欢迎，且引来了美团网这样的大租户，而上海 SOHO 3Q 相对冷清，出租率一直

3、维持在40%以下。 不过，后来潘石屹在外滩 SOHO 3Q 的记者见面会上表示，复兴 SOHO 3Q 在上海经过一段市场培养期，出租率很快就达到 100%，最后为了腾位置，把 30 多家公司从复兴的 SOHO 3Q 移到了东海的 3Q。 SOHO 中国从 2012 年 8 月份宣布转型，不销售物业转而持有物业。当潘石屹在香港宣布完转型之后，当时的股票价格就跌了 8%。 其实，在宣布转型之前的两个月，潘石屹就天天在算账。他仍然记得 3 年前所有的分析员和资本市场追问他的一句话：你自己认为对 SOHO中国的负债率控制到多少是安全的？这句话背后的意思就是你的现金流能不能断。 转型的这 3 年，潘石屹

4、认为：只要现金流不断，转型就是成功的，如果现金流断了，SOHO 中国的转型就失败了。 根据 SOHO 中国今年公布的半年报，SOHO 的净负债率为 25%，在所有上市房地产公司里负债率第二低。SOHO 实现营业额仅为 3.93 亿元，同比下滑约 92%;实现公司权益股东应占核心纯利约 7200 万元，同比下降约94%。SOHO 中国解释称，这是业务转型后业绩中首次不包含物业销售的贡献。 但潘石屹坚持认为，自己的转型是成功的。因为 SOHO 中国持有北京和上海最繁华地段的 170 万平方米的办公楼物业，而净负债率才 25%。虽然财务创新低，但资金流并没有断。 在之前外滩 SOHO 3Q 的记者见

5、面会上，潘石屹表示：“回过头来，非常庆幸的是 3 年前我们做了这个决定，我们持有物业没有销售，如果要销售的话，我们手里会持有一些现金，可是这个现金越来越不值钱。 ” 谁出的价格高就给谁 潘石屹认为，SOHO 3Q 有着自己的优势。SOHO 中国是一家成立 20 多年的房地产企业，在房地产开发过程当中，对装修、设计、监理，对整个质量的控制，以及家具的采购、预算等，都已形成自身的一套体系。O2O 在线是互联网的一端，而到线下一端的时候，房地产公司的长项就能发挥出来，这就是 SOHO 3Q 的优势。 同样服务于创业型项目，和一些孵化器、众创空间相比，SOHO 3Q 有什么不同？潘石屹认为，孵化器和众

6、创空间不是 SOHO 3Q 的竞争对手。“因为它们从基因里就不是一个互联网产品，而我们最终是要把它做成一个互联网产品。 ” 记者了解到，2015 年，SOHO 中国把公司内部、外部的业务都放到线上完成。潘石屹表示， “只要放到线上，时间就是按秒、按分钟算的，而放到线下就是按照天算的。一旦我们要转型，要做互联网产品，客户的要求就是互联网的速度。所以我在研发产品时就提出了两个要求，一个是可以通过手机订房子，一个是要完成在线上付款，只有这两个功能实现了，才是一个互联网的 O2O 产品。 ” 潘石屹认为，上海潜在的需求量不光是互联网创业的企业，比如其他企业的一个项目部需要开发一个项目，比如展销会的会务

7、组等，利用率会非高。 针对初期租金价格偏高的诟病，从 2015 年国庆后，在价格方面，SOHO 3Q 实行随行就市。定价权不再由 SOHO 3Q 来确定，而是无底价的拍卖。今天退出来的房子明天就放在互联网上去，谁出的价格高就给谁，没人出价格，一个月两个月这个房子拿 1 块钱就可以租走，真正把人们订房子的效率提起来，把单位的效率提起来。 角逐激烈，市场空间有限？ 潘石屹认为，与传统房地产行业回报周期长不同的是，移动办公产品具有投资回报周期短的特点。与传统房地产行业相同的是，移动办公产品在选址上，与此前开发商选择办公楼指标大致相同，即 GDP 指标，包括 GDP 总额、人均 GDP 以及服务业占

8、GDP 的比重。但比传统行业多一项考核标准是，互联网氛围。 事实上，类似 SOHO 3Q 这样的服务式办公产品，并非 SOHO 中国首创。近两年来，雷格斯、WeWork、TEC 德世、世服宏图等一大批公司应运而生，WeWork 近期更是完成了一笔 3.55 亿美元的融资。 潘石屹表示，到 2015 年底，SOHO 的 3Q 短租办公室将增加到 1 万余个座位，2017 年计划达到 10 万个座位，届时 SOHO 的 3Q 产品业租金收入将超过其传统的办公楼租赁收入，届时 SOHO 将需要从外部开发商处寻找办公物业做成 3Q 产品。 看上联合办公生意的不只是潘石屹，毛大庆也看上了。 作为优客工场创始人，毛大庆正加速在上海的布局。2015 年 9 月，上海临港经济发展集团与优客工场宣布合作，在漕河泾开发区落地第一个合作项目，该项目面积近 4000 平方米，约能提供 500 个工位。 同样，潘石屹曾经的部下、SOHO 中国原高管王胜江也看上了。2015年 4 月 19 日，王胜江与俞敏洪等联合创立的洪泰创新空间正式成立。 但一些业内人士认为， “WeWork 虽然已有大笔融资在手，但迟迟没有加快拓展步伐，只在美、英几个核心城市布点，想必也是受到市场空间的局限。小微企业能够承受的租金水平有限，而一旦做大做强后，一般就会选择搬离这样的联合办公室。 ”