不动产登记错误损害赔偿.doc

1、不动产登记错误损害赔偿摘 要 我国不动产登记错误损害赔偿制度只在物权法第 21 条进行了原则性规定，理论与实践中均存多种问题。本文欲探究不动产登记错误损害赔偿责任的性质，归责原则及如何建立适合的赔偿保障机制，继而尝试完善我国不动产登记错误损害赔偿制度。 关键词 民事责任 过错责任 赔偿模式 作者简介：袁梦，华南师范大学。 中图分类号：D922.1 文献标识码：A 文章编号：1009-0592（2015）07-056-02 中华人民共和国物权法第 21 条对不动产登记错误损害赔偿制度只是做了非常概括性的规定，从这乎宣示性的法律条文中透视出的是对此种制度的暧昧回避态度。因法律制度缺陷而导致的不动产

2、登记错误损害赔偿制度的不完善，引发了多种问题。 一、 责任性质之权衡 涉及不动产登记机构错误登记损害赔偿责任性质有几种不同学说。国家赔偿责任说的观点是，将登记机构确认为国家机关，那么其应当承担之责任就当为国家赔偿责任。梁慧星教授也较为支持此种观点。登记行为是一种具体的行政行为，则登记错误即为具体行政行为范围之内的错误。因此由于登记行为而致他人损害，行政机关需要承担的则为行政赔偿责任的性质，在国家赔偿法的规制范围内。该学说的法律依据最重要的就是国家赔偿法第 2 条和第 4 条，最高院关于执行行政诉讼法若干问题的解释的第 1 条与行政诉讼法第 2、11 条。民事责任说的核心观点是不动产登记虽现在是

3、由行政机关负责，但它仍然是一种民事权利的变动行为和一种私法行为，所以不动产登记错误的赔偿责任最好定性为民事责任。 中国物权法草案建议稿及说明及在此基础上形成的中国民法典学者建议稿及立法理由?物权编认为国家机关及其工作人员由于行使职权引发的侵害民事权利之行为仍然属于民事侵权范围之内，对责任性质采折中态度，但显然更为支持民事责任说。 双重性质说认为不动产登记行为包括权利人的权利申请登记行为与国家机关审查登记的行为。前者的登记损害赔偿责任虽属民事责任性质，但登记机构之责应当归属为国家赔偿责任。还有一种双重性质说观点则为：登记错误赔偿责任既是民事赔偿责任，也是国家赔偿责任，但在诉讼中，具体选择前者还是

4、后者是一种受害人的权利。 责任性质不明说采取与实务界保持一致态度，并没有对责任性质进行深入分析，对不动产登记机构之性质尚存有一些相异意见，依赖于行政管理体制改革的结构来确定，现在仍然不应当确定登记机构国家赔偿责任之性质。 笔者支持民事责任说。 第一，国家赔偿责任说依据不足。首先，国家机关承担之责任与国家赔偿责任就是非此即彼的关系。其次，我国不动产登记机构的性质并没有确定，所以不可以因将其定为行政机关，而认定其责任即是国家赔偿责任或行政责任。再者，我国物权法第 21 条两款为一个整体，即不动产登记损害赔偿责任为一个整体。如不动产错误登记损害赔偿责任的性质界定成国家赔偿责任，那当事人赔偿责任就一定

5、不会是国家赔偿责任的性质了。 第二，不动产物权登记制度的主要作用集中在民事范畴内。主要体现在这些上，其一，确定物权的归属，解决物权龃龉，其二，维护交易的安全与秩序，其三，加强国家对不动产交易的宏观调节和监控，其四，减少交易的费用并且提高交易的效率。仅间接具有行政管理色彩，大部分功能均明显带有民事性质。 第三，不动产登记是不动产物权变动行为重要组成部分。不动产登记机构的登记行为，属不动产物权变动不可或缺的一环，为一种辅助法律行为。因我国不动产登记机构具有行政机关性质而且不动产登记也利于实现对行政管理，所以不可以否认登记行为的行政行为色彩，甚至可以认为它有行政行为和民事行为双重性质。但仅从登记行为

6、整体构造，基本性质以及主要作用来考虑，最宜定性为私法性质。 第四，错误登记赔偿制度需要保护的是受害人的民事权利。所以登记机构错误登记赔偿责任解决民事赔偿的问题，是种维护民事权利的途径。侵害民事权利而致权利人损害，应该承担民事侵权责任，即使登记机关为责任主体，性质也不会发生更改。 二、归责原则之权衡 申请人采取过错规则原则并无争议，争议主要集中于登记机构的归责原则上，笔者认为应采取无过错规则原则，原因如下。 第一，如采取无过错责任，则不考虑登记机构的主观过错和审查职责履行，即一旦出现登记错误，则发生赔偿责任。虽立足于保护真正权利人，但从实际操作来看，必增登记机关负担，甚至可能使登记机关陷于诉累而

7、影响正常工作。其次，按照侵权法一般规则，损害赔偿责任应当是过错责任。如把某种侵权责任确定为无过错责任，则必经法律特别规定。 第二，不动产登记损害赔偿责任不可能共存两种不同性质的责任。有些学者提出这样的疑问：某一侵权责任之内，是否可共存两种不同性质的责任。 杨立新学者借鉴我国关于产品责任的性质规定，对不动产登记损害赔偿责任进行了分析，认定不存在这种并存的状况。 第三，应采取过错责任说。其一，因物权法第 21 条第 2 款中所言 “因登记错误”已明确无误地表明了其责任性质是过错责任。其二，物权法制定过程中大部分专家都支持过错责任原则。梁慧星、王利明教授分别主持起草的物权法草案建议稿的第 40 条和

8、第 33 条都支持此种观点。其三，在我国虽法律条文看似规定登记机构的审查模式为实质审查模式，但其实在现实中是一种类似于形式审查的模式，采取过错责任说，责任与义务较为相当。 三、 赔偿保障机制之思考 实行托伦斯登记制的地区推行利用者负担机制来保证赔偿责任，这一区域有澳大利亚和新西兰，美国部分地区和我国的台湾地区。在这种制度中，登记机关经常设立有赔偿基金，其来源为按固定比提取之不动产登记费，所以如果登记错误而导致真正的权利人受损害时，登记机关应负损害赔偿之责。就此种模式，我国台湾地区的“土地法”第 68 条和第 70 条有明晰的规定。第 68 条这样表达“因登记错误或虚伪受损害者，由该地政机关负损

9、害赔偿责任。 ”而第 70 条则更深入规定“地政机关所收登记费，应当提存 10%作为登记储金，专备第 68 条所定赔偿之用。 ”早有学者主张借鉴此方法。 还有一种重要机制是源自于美国法的保险机制。美国法中普遍存在的是“不动产登录制” 。系统仅仅备案过去土地交易和土地争议情况，咨询人利用该系统据官方索引调阅欲了解的土地所有权情况。但咨询人拥有决定所有权归属的权利，政府仅仅提供该土地登记的材料，并不对权利归属做任何断定和判断。美国虽没规定权利登记，但却存在极相近的登记所有权保险制度：所有权保险实际上与登记作用一致，它可以确认权利，也可以通过赔偿而保护信赖利益。这种制度启发我们可将保险机制引入登记体

10、系中，此为登记赔偿机制之商业信用体制。登记机关应当购买 “错误和遗漏保险”责任保险，保护受损害人的利益。保险费来源，既可考虑由国家财政负担，也可考虑从登记收费（包括登记费和查询费等）中按一定比例提取；或采取折衷之办法，由国家财政及登记收费按照一定比例均衡分担，当然，随着将来国家财政状况的好转，可向由国家财政负担全部保险费的方向转化。 除了这两种主要制度外，我国台湾地区的印鉴证明制度，德国的审查责任向公证人的分流，英国的律师代理审查制度等制度都具有一定先进性，但怎样借鉴仍需进一步的研究。 四、结语 在我国经济不断发展的背景下，不动产登记制度的重要性更日益凸显，吸收外国经验，建立适应我国法治环境的

11、不动产登记错误损害赔偿制度非常紧迫，仍需做进一步思考。 参考文献： 1崔建远.中国房地产法研究.中国法制出版社.1995 年版. 2孙宪忠.德国当代物权法.法律出版社.1997 年版. 3奚晓明.中华人民共和国侵权责任法条文理解与适用.人民法院出版社.2010 年版. 4江平.中国物权法释解与应用.人民法院出版社.2007 年版. 5王利明.物权法研究.中国人民大学出版社.2007 年版. 6梁慧星.中国物权法草案建议稿条文、说明、理由与参考立法例.社会科学文献出版社.2000 年版. 7李亚虹.美国财产法.法律出版社.1999 年版. 8刘保玉.不动产登记机构错误登记赔偿责任的性质与形态.中

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