从信息不对称角度浅析物业费收缴困境.doc

1、从信息不对称角度浅析物业费收缴困境摘要随着物业行业的迅速发展，行业内的争执与纠纷也层出不穷，由物业管理费所引发的纠纷更是屡见不鲜。由于物业管理费直接关系着物业服务企业与业主的直接利益，关乎整个物业市场的良性运转，因此，文章试图从经济学的信息不对称角度剖析当前物业管理费收缴困局，并据此提出几点改进措施。 关键词物业费；收缴困境；信息不对称；改进措施 当前我国物业管理行业中一个突出的问题就是物业管理费收缴困难，由物业管理费引发的纠纷也占据了物业管理纠纷的很大份额。有关资料显示，近几年来物业管理费收取与缴纳引起的纠纷在物业管理纠纷中所占份额在 70%左右；而 2006 年北京市消费者协会发布的消息称

2、，由物业管理费而引发的投诉占到了物业管理投诉总数的 80%左右（人民日报 ，2006 年 6 月 28 日） 。由于物业管理费关乎业主的切身经济利益，所以由此引发的纠纷也受到了社会舆论的普遍关注。本文试从经济学信息不对称的角度解析当前物业费收缴困境的原因，并据此提出几点改进措施。 1 信息不对称的含义 信息不对称是指市场上买方与卖方所掌握的信息是不对称的，一方掌握的信息多一些，另一方掌握的信息少，有些市场卖方所掌握的信息多于买方，例如在某些商品与生产要素市场上，卖方所掌握的信息多于买方；在另一些市场买方所掌握的信息多于卖方，保险与信用市场往往就是这种情况。信息不对称的存在，主要是由于信息的获取

3、需要太大的成本。在信息不对称条件下，市场低效率的两种主要形式是逆向选择和道德风险。 2 逆向选择事前不对称 人们在进行市场交易时非常重视产品的质量，但在很多情况下，卖主能真正了解自己产品的质量，而买主不了解产品的真实质量。这样，那些质量差的产品（次品）的卖主就有动机“隐藏”有关产品质量的信息，从而造成市场失灵。 美国经济学家阿克洛夫在 1970 年提出的旧车市场模型开创了这一研究的先河。在旧车市场上，有好车，也有坏车，由于买主不了解旧车的质量，所以所有卖主都说自己的车是好车。但对于买主而言，他们无法区分谁在说真话，谁在说假话，只能根据对整个市场的估计来决定支付的价格。在好车和坏车被顾客同等对待

4、时，坏车在成本上具有优势，从而容易被卖出。市场交易的结果使优胜劣汰的原则被违背，即好产品在竞争中失败，而次品却容易成交，这就是市场中的逆向选择。 在另一些情况中，能够隐藏信息的是买主，而不是卖主。例如在保险市场上，保险公司根据平均的意外发生概率确定保费，但不知道具体哪些个人意外事故发生的概率大或小。这样，在医疗保险中，那些知道自己财产容易遭受损失的个人最愿意购买保险。从而，保险客户的意外损失概率就会高于社会平均的概率，迫使保险公司提高保费。结果是将那些风险可能较小的好顾客逐出了保险市场，出现了逆向选择。 政府的介入可以解决一些逆向选择问题。例如搭建有效的信号传递机制，通过相关的规定与措施尽可能

5、保证消费者和生产者能够得到充分和正确的市场信息，即增加市场的透明度。 3 道德风险事后不对称 道德风险的含义，道德风险是指在信息不对称的情况下，参与交易的一方在双方契约签订后才会作出某种选择，一旦契约当中隐含的激励设计不佳或是没有充分考虑到信息不足的缺陷，极可能引起其中一方浑水摸鱼，另一方权益受损的情况出现。 例如，在保险市场中，信息不对称不仅会扭曲保险市场中供给人（即保险公司）的行为，而且会扭曲需求者（即投保人）的行为。当保险公司很难了解到投保人的具体情况时，保险这种商品往往会诱发投保人的“败德”行为：在没有购买保险之前，那些潜在的投保人总是小心翼翼地提防着风险，随时随地准备采取避免风险的行

6、动，因为在这种情况下，风险所造成的损失完全由他自己承担；然而，一旦购买到保险之后，这些投保人往往就变得“粗心大意”起来，不再像以前那样谨慎，因为此时出现风险的损失不再由投保人自己承担，而是由保险公司承担一部分甚至全部，从而使发生风险的概率增大。从保险公司的角度来看，投保人的这种难以直接观察到的“败德”行为，就是他们所面临的道德风险，大大增加了保险公司亏损的可能性。需要说明的是，在经济学中，道德风险并不等于道德败坏。根据经济人假说，投保人事后隐藏行为或信息都是为了追求自身利益，仍然是符合理性的。 道德风险还体现在企业内部存在的委托代理问题上。委托代理关系泛指任何一种涉及非对称信息的交易，交易中有

7、信息优势的一方称为代理人，另一方称为委托人。简单地说，知情者是代理人，不知情者是委托人。当然，这样的定义背后隐含的假定是，知情者的私人信息（行动或知识）影响不知情者的利益，或者说，不知情者不得不为知情者承担风险。 委托代理关系的一个例子是企业的所有人委托经理进行管理的情况。通常，所有者特别是小股东很难知道他们所聘任的经理在做些什么以及应该做些什么。在这个例子中，不仅委托人不能直接观察到代理人的行为，而且代理人的行为也不能通过其行为的后果被推断出来。因此，当代理人试图从委托人那里榨取更多剩余时，由于委托人不知道代理人工作的难度，因而代理人就希望利用这一点获取更多收入。由此可见，委托代理问题产生的

8、直接原因是“信用危机” ，这在信息经济学中称为道德风险。 道德风险的对策，解决道德风险最传统的方法是加强监督，但监督是有成本的，有时监督因信息问题而常常无效。于是，在不同的市场上，人们根据行业特点总结出了一些解决道德风险的方法。例如，在保险市场上通过完善保险合同可以解决道德风险问题。委托代理问题中的道德风险主要通过对代理人的激励机制和约束机制解决。 4 物业服务与信息不对称 在当前的物业管理市场中，物业管理公司与业主之间存在信息不对称。这种信息不对称一种是发生在交易前，即业主大会选择物业管理公司的环节；另一种是交易后的信息不对称，双方在签订物业服务合同之后，物业管理公司提供物业服务过程中出现的

9、信息不对称。在这两种信息不对称的影响之下，分别产生了经济学中的逆向选择和道德风险的问题。 4.1 物业管理市场中交易前的信息不对称与逆向选择 在业主大会选择物业管理公司的时候，由于业主对物业公司的经营成本及定价策略知之甚少，而物业管理公司在定价时掌握了完全信息，其对物业管理的成本及市场行情了如指掌，是信息优势者。因此即使是通过招标的方式，业主大会也难以区分各个物业管理公司所提供的物业服务相对于其价格而言孰优孰劣，最终导致物业市场的逆向选择。 4.2 物业管理市场中交易后的信息不对称与道德风险 道德风险在物业管理市场同样存在。在物业管理市场中，委托人是业主，代理人是物业公司，显而易见，后者具有绝

10、对的信息优势。由于业主并不参加物业管理活动，不能直接观测到代理人的行动，仅能从物业管理公司的劳动成果中推断努力程度。在这种情形下，物业公司完全可以采取不为业主所知晓的行为为自己谋利，此时物业管理费用相对于其所提供的服务价格必然偏高，最终导致业主拒交物业管理费。 4.3 改进当前物业管理困境的对策 为消除交易前信息不对称引起的逆向选择问题，应当为业主一方增加信息的供给。具体途径是政府应加强对物业管理企业的监管，并建立物业管理公司营业状况的信息披露制度。由公权机关向处于信息劣势的消费者提供信息，让物业服务的潜在需求方业主掌握物业管理企业的信誉程度及营业状况，在不涉及物业管理企业商业秘密的前提下，保

11、证市场机制有效调控市场，促进物业管理市场的健康发展。 解决委托一代理问题的核心是设计一种激励机制来保证两点：使得代理人努力工作，使得委托人和代理人之间利益分配合理。物业管理作为委托一代理关系，必然也存在委托代理问题。针对物业管理，可设计来解决这个问题的激励机制有以下几点。 4.3.1 详尽的契约 尽量减少契约中的不确定性，尽量使契约更为详尽，这样将使对代理人物业管理公司的行为的监督更容易。也使得委托人业主委员会的监督行为更合理，这是解决问题的一个有效手段。 4.3.2 长期合同 签订长期合同，使得全体业主（业主大会）与物业管理公司之间的委托一代理关系相对稳定是另一种解决问题的方法。信息不完全、不对称的情况下，长期合同是有相当多的优点的。同时，房地产是一种耐用品，相对较长期的物业管理合同有利于激励物业管理公司向业主提供稳定而优质的管理服务。 4.3.3 市场化 市场竞争是使委托人、代理人获得各自合理的利益的主要手段。对经理的招聘制是个最好的例释。在市场化的物业管理中，对获取物业管理合同的竞争实际是这种代理权的竞买过程，这种过程的均衡则意味着委托人（业主委员会）和代理人（物业管理公司）都可以得到相对公平的利益分配，这恐怕是最有效的激励机制之一了。