1、房地产金融风险管理及对策研究【摘要】目前，世界经济尚没有走出经济危机泥潭，我国经济发展面临着外需疲软，内需不足的现状。房地产作为我国重要的国民经济部门，面临的金融风险也在逐步增大。本文通过对我国房地产金融风险现状进行分析，提出可能的管理对策和应对方案。 【关键词】房地产金融；风险管理；对策 一、房地产金融风险概述 风险指的是一种可能性，金融风险就是在融通资金的过程中，一些无法确定的因素影响经济主体遭到损失的可能性。宏观经济的正常运行会受到金融风险的影响，这时因为金融风险会导致不正常的金融资产价格的波动，甚至资产负债结构恶化会变成大多数金融机构的趋势。而房地产金融可以说是一种为房地产业服务的金融
2、活动，具体是通过不同的融资方式或者是金融工具来筹集、融通和结算资金，用于房地产业的相关部门，并为其提供相应的服务，使其有一个良性的资金循环。那么房地产金融风险就就指的是房地产金融的不确定性，主要是决策、管理甚至是宏观环境变化的原因使得经营房地产金融业务的金融机构的金融资产受到损伤的不确定性。 二、房地产金融风险管理分析 我国经济增长之所以这么快不单单是因为房地产业自身的发展，同时其他行业也被房地产业的发展带动起来了，而金融业对房地产业的扶植促进了其发展，同样金融业的繁荣也离不开房地产业的促进，它们之间息息相关。一项数据显示，在房地产金融中银行扮演着非常重要的角色。无论是房地产业还是金融业的发展
3、都离不开房地产金融，同时房地产金融也关系着我国国民经济能否顺利的发展。所以国内外的学者开始广泛地关注房地产金融风险管理。金融风险的特性和共性，房地产金融风险都具有，但是它又有自身的独特性。房地产金融风险主要有政策性风险和信用风险以及自然风险。下面就这三类风险的管理进行分析。 （一）政策风险管理 我国房地产业受国家的宏观调控，所以政策性是房地产业一个很大的特点，这也影响着房地产业的发展，当然房地产业投资的金融机构也会受到政策性的影响。政府对房地产的政策主要是为了对房地产的信贷活动进行调控，同时也调控着商业银行资金的流动。中央银行就曾为了将房地产开发企业的门槛提高出台了相关文件，抑制了人们对房屋消
4、费的需求。与此同时，央行还调高了存款准备金率，又原来的百分之六变成了百分之七，这一举措使得商业银行的存款准备金冻结。无论是前者出台的文件还是后者的举措都使房地产金融业务得到了有效抑制。针对房地产金融的这种政策性风险，相关金融机构需要将自身的资产结构根据相应政策的调整而进行及时的调整，从而使其对自身的影响降低。 （二）信用风险管理 无论是房地产开发企业还是个人购房贷款者，当其履约能力发生变化时，就有可能造成金融机构受到损失，这就形成了房地产金融的信用风险。房地产金融风险的一个很重要的内容就是对融资机构和个人资质进行信用分析管理。我们对房地产金融信用风险主要是通过信用评级法和 Z 评分模型来进行管
5、理的。信用评级法是以打分加权的形式将每个企业自身的状况和条件表现出来，这样不同的企业之间就可以相互对比，而且企业的良好形象也可以通过其认定的信用等级来塑造。Z 评分模型是将一组财务变量通过分析，在组内差异最小化的同时实现组间差异最大化。Z 评分模型主要能够将即将面临破产的公司在五年前就分析出来，而且破产前一年的准确率高达百分之九十以上。 （三）流动性风险管理 当商业银行对客户流动性需求不能满足的时候，就形成了房地产金融的流动性风险。我们国家的居民都爱将钱存在银行，所以在这种有较高储蓄存款的现阶段，挤兑风波和支付危机一般不会轻易发生，所以说流动性风险都比较隐蔽。隐蔽并不代表没有，还是有可能发生的
6、，因此对于流动性风险，金融机构不可掉以轻心，特别是一些商业银行要注意不要在房地产业投入过多的资金。房地产金融这种较差的流动性与我国不完善的金融衍生品市场脱离不开关系，而且周期较长，这些都使得房地产金融机构的流动性风险容易引发。 三、房地产金融风险防范对策 对于房地产金融风险的防范，首先要将房地产的融资渠道拓宽。目前银行贷款是我国房地产企业主要的资金来源，但是受到政府宏观政策调控以及越来越大的房地产风险的影响，银行给房地产的贷款越来越少，要求也越来越高。所以要通过金融市场以及外国这两种渠道获得资金，实现房地产融资渠道的拓宽。其次，要加强银行内部的资金控制。目前，针对我国银行不断增加的不良资产和逐
7、渐增多的呆账坏账，我国银行有必要将内部资金控制加强，通过跟进和评估房地产发展，加强信贷监控，同时严格信贷人员队伍建设等措施来提高对房地产金融风险的防范能力。最后，要建立房地产信用评价体系。房地产信用评价体系的建立可以规范放贷流程，使违约风险降低，银行工作人员的行为也会受到约束和规范。除此之外，还要加强政府在防范房地产金融风险的宏观调控，以及银行需要树立良好的信用形象，这都有利于防范房地产金融风险的防范。综上所述，我国在建设社会信用体系的过程中，还存有很多的问题。导致房地产金融风险最主要的原因就是信用风险，所以要主抓社会信用体系的建设，可以从信用认识和信用法规等多方面落实，使发生金融风险的概率大大降低，让我国的经济能够健康持续的良性发展。 参考文献： 1王克忠.房地产周期和房地产业健康发展J.上海房地， 2003， （12）. 2 王福林.个人住房抵押贷款违约风险 J. 经济学季刊 ， 2005， （3）. 3颜哲.房地产金融风险防范的再思考J.重庆建筑大学学报，1999， （3）. 4王重润.房地产融资结构与金融风险研究J.中国房地产金融理论探索，2006， （9）. 5杨龙玉：房产“新政”下商业银行房地产金融业务风险及其防范J.商业银行经营与管理，2006， （39）.
