房地产开发成本管理探析.doc

1、房地产开发成本管理探析摘要：降低房产价格的同时，就是减少了房地产开发商的经济利益，需要共同受益的情况下，必须进行成本的管理和控制。本文针对房地产开发的现状进行分析，总结出房地产开发成本管理中的问题，并给予有利措施，希望对房地产开发企业提供帮助。 关键词：房地产企业；开发；成本；管理 前言：前些年的房地产开发行业发展良好，收益颇丰。伴随之前房地产行业呈现的巨大收益空间，无限增加的房地产开发商造成了目前供大于求的现状，让建筑行业和房地产开发行业都产生了非常激烈的竞争局面。房地产开发行业要想在竞争中取得相对的有利条件，就必须要实施有效的竞争措施。优化管理和优化成本控制，是对竞争力提供有效提升的重要手

2、段。因为时代的发展，科学技术的不断进步，房地产开发市场也不断的变化需求，不断的改变市场意识形态，只有追上时代发展的脚步，才拥有在市场中战胜竞争对手的能力。跟进新时代对新型战略的需求，就是跟上国家需要的高效有力必备发展条件。 一、房地产开发成本的管理内容 房地产开发行业包含了复杂多样的工作内容，其中房地产开发的成本管理工作内容就具有很深刻的行业意义，它的构成细节也是非常繁多的。 （一）房地产开发成本管理的作用 房地产开发承包人提出对其将要承包建筑的工程进行工程设计和工程运作的基本理念，就是房地产开发成本的管理。在工程建设的过程里，进行对工程和人员的筹备工作、实际操作、质量追踪和工程验收的整个管理

3、机制就是房地产开发成本管理的内容。在这样一套健全的管理内容操作系统之下，房地产开放经营企业可以较强它的企业管理形态，能够完善它的管理系统和基本制度。制度和体系的健全是创收利益的最好前提，实现了完善的管理体制，制造出高品质低成本的建筑群落，就是经济价值最好的体现，并且能在这样的经济利益收益下完成企业的名誉提升和维护1。 （二）房地产开发成本的结构框架 房地产开发主要的成本构成包含以下几点：有土地承包前的检测勘探等费用，需要房地产开发公司在承包前进行成本的支出。之后就是针对建筑土地的购买，在购买土地的前期要对土地进行相应的税务缴纳支出、还要对原有居民进行拆迁补助。在促成房地产建筑过程中，要求企业将

4、成本控制到最低的同时能够帮正建筑的品质，并且能够完成房地产开发商对经济利润的要求。当房地产开发商成功选择了有效地土地，就可以对房地产的建筑群落进行设计和创意，在设计过程中选择对建筑地势、水利管道铺设和建筑群落检测的资金投入都是前期工程支出。还有房地产开发工程的建筑当中，承包公司需要进行建筑、安装、装修等环节的费用支出。在房地产开发的企业建筑过程中，需要给人们基础的建设物质保障，所以类似于小区建设中的社区通道、供给的水电管道、排出管道、小区绿化和环境清洁等便民措施，这些的建设都是需要房地产开发时间进行成本管理的。在房地产开发过程中，也有办公费用的支出，类似员工工资和福利待遇的支出。办公用品和建筑

5、工具的费用，包括一部分企业周转的资金，都是房地产开发企业的支出。财务支出也是房地产开发成本中重要又不可预估的成分，需要对开发期间公司资金中出现的利润、损失和危机控制费用进行收支的管理。开发公司还需要承担在建筑过程中出现的相对应的管理费用，这样的费用有他随机发生的可能性，需要预估并在操作过程中节省。最后就是针对公司和企业产生的销售费用，房地产开发者需要对自己所开发的楼群或者地皮进行销售，在销售中出现的人员车马费、餐饮补助、广告支出，以及在销售前进行的包装、运输、清洁的费用都是由开发公司进行支付和管理的，在对开发地址的保护过程中，还要相应的支付看管费用，这些费用是在建筑地址后期发放的过程中比较重要

6、的投资，辅助公司后期收益2。 这些费用和成本都有一定的不可控性，需要房地产开发的成本管理人员进行预估，然后在操作过程中尽量符合预算成本，进行相应的节约措施而帮助企业管理成本回收，利益回笼。 二、房地产开发成本的管理问题 伴随着人们需求的不断更新，对待市场的要求越来越复杂，面对这样的局势，房地产开发企业和公司面临了不小的挑战，竞争越来越激烈，越来越不可预估。为了在竞争中取胜，也为了满足人们而提供的方便便宜地产时赢得利润，房地产企业和公司必须节约成本，但是企业和公司也存在这样那样的成本管理问题。 （一）房地产企业管理意识不足，制度不够完善 一般的房地产企业存在管理制度上的缺失，人员分工不够明确、责

7、任制度没有规划，让很多操作的节点产生没有人员管理的现象。多数的企业是家族体系，不是专业的人员来监管相应的部门，而是让亲近关系决定工作职能和职位，这样的管理松懈程度，决定了开发成本无人管理的浪费。在实际的操作过程中，没有实质的资金管理制度，没有人为计划选择管理节省的模式。人员管理意识上的缺失也是巨大的问题，企业没有专业的成本管理人员，任意的设计和材料使用都会导致房地产开发成本上的浪费。还有人员不把企业当家庭，不能自主的管理，都存在等拖欠的思想，导致最后无可挽回的经济损失。 （二）房地产企业成本管理体系落后 现代我国的房地产企业在管理的体系上呈现了落后的局面，没有先进的科学理念担当。一般房地产企业

8、都单单只重视建设的过程中节约，或者是对建筑后不满意的进行补救，而没有事先考虑在建筑的初期进行问题的预防。现代的管理制度应该是房地产开发企业实施房地产开发的事前管理，在建筑前期做好资金预算的管理，在建设中对资金进行适当的整改运用，事后进行对建设资金的填补和回收3。 三、房地产开发成本的管理对策 （一）增强企业管理意识 针对房地产企业的管理意识不足，需要房地产企业人员进行成本管理的意识培养。需要让企业员工认识到自己也是公司的主人，在明确自己责任目标的过程中，实施每个步骤的精心管理和计划。让企业人员的管理意识向科学性转化，利用先进的科学技术和积极的责任心进行房地产开发企业的成本管理。在工程建筑的前期

9、，需要人员进行建筑设计的资金估算，在建筑中积极调解资金的运转，做到节约的意图，在建筑后期验收时刻，需要有效的进行资金回笼，不断的进行成本管理的调剂。 （二）完善企业管理体系 完善和健全房地产开发成本管理的系统就是要求对人员、集体和科技操作进行加工，增强企业人员管理意识，增强集体成本节省的观念，最后运用科学技术的系统进行企业的成本管理。经常组织有效的学习途径，让人员认识到成本管理的重要性，学习新的管理体系和制度，并且结合到完成在自身企业的实践操作4。 结论：综合文章中提及的房地产开发企业现在成本管理的状态和问题，进行了有利的措施分析，希望对企业的成本管理和未来发展提供有效建议。在当今时代的发展过程中，企业想不被改革的浪潮所吞噬，就必须进行不断的自我完善，在建设的基础中节约成本，做到有技术的投资，是增加竞争力的最优途径。房地产开发企业至关重要的就是成本的管理，有了良好的管理体系就是在竞争的前沿做到了有效的计划筹备，符合了竞争时代的步伐。 参考文献： 1王新芳.房地产开发成本控制研究D.西安科技大学，2008. 2梁计高.基于供应链视角的房地产开发成本控制研究D.重庆大学，2013. 3莫小勇.房地产开发项目成本管理研究D.扬州大学，2009. 4史颖.房地产开发企业目标成本管理现状及改进研究D.重庆大学，2012.