浅析不动产登记机关登记错误法律责任.doc

1、浅析不动产登记机关登记错误法律责任摘 要：在不动产登记制度中，不动产登记错误责任是重要的内容之一。不动产登记行为的性质是会产生司法效果的行政行为，登记机关登记错误赔偿责任属于行政赔偿责任，以“违法性“为归责事由。针对我国现有的不动产救济途存在的缺陷，提出完善建议：一是建立专项不动产登记错误赔偿基金；二是完善行政救济制度；三是明确规定登记机关登记错误赔偿责任归责事由“违法性“的判断标准。 关键词：不动产登记；登记错误；归责原则；法律救济 今年 3 月我国出台不动产登记暂行条例 ，整合不动产登记职责，建立不动产统一登记制度。不动产物权是物权理论中重要类容，不动产登记制度是物权制度中一个非常重要的制

2、度。不动产一经登记就有公信力，不动产登记错误将会给权利人或第三人在成巨大的损失，本文对不动产登记机关登记错误的法律责任及法律救济问题进行分析。 通说认为不动产登记错误是指由于登记机关、当事人或者第三人的故意或者过失导致登记薄上的权利与物权的实际状态不一致的情况，包括登记有误和登记有遗漏。不动产登记机关登记错误是指由于登记机关的原因造成的登记错误。 1 不动产登记行为的性质 不动产是重要的生活资料，是财产的重要组成部分，具有重大的价值和意义。不动产只要登记就产生了公信力，如果不动产登记产生错误，可能会导致不动产物权及不动产期待权丧失，甚至会导致房地产市场经济的混乱，所以登记赔偿责任很值得研究。要

3、确定不动产登记错误的责任，首先要确定不动产登记错误责任的性质。这是不动产相关问题研究的基础。不动产登记行为的性质是指不动产登记行为的法律性质，对此理论界有私法行为说、公法行为说、证明行为说和折衷说四种学说。 笔者赞成不动产登记行为是行政行为。行政行为是指行政机关行使行政权力，为实现行政管理目标而做出具有行政法律效果的行为。首先，从不动产登记机关来看， 物权法没有对登记机关做出明确规定，而是适用其他法律法规的规定， 不动产登记暂行条例中规定不动产登记由国土资源部负责。由此可见不动产登记机关是行政机关。其次，不动产登记具有浓厚的行政管理色彩，实现了国家对不动产的管理及不动产税收制度的完善，同时有利

4、于维护不动产交易市场的秩序。此外，在我国不动产登记实行的是权利登记模式，登记生效主义。 物权法明确规定登记是物权的设立、变更、转让和消灭，只有经登记才发生效力， 未经依法登记，不发生效力。可见登记具有强制性。登记机关的审查核准具有单方性和强制性，不动产一经登记的公信力需要行政行为的公定力，拘束力，确定力来保障。所以不动产登记行为是行政行为，并且以当事人申请这一民事行为为基础，会产生私法上的效果。 2 不动产登记错误赔偿责任的性质 物权法对不动产登记机关错误登记责任只是作出原则性登记，理论界存在对不动产登记错误错赔偿责任是民事赔偿责任还是行政赔偿责任的争议。有学者主张是国家赔偿责任，如梁慧星教授

5、。有学者认为是民事赔偿责任，如杨立明教授。也有学者认为是双重性质。笔者认为定为行政赔偿责任有利于保护权利人的合法利益及不动产统一登记工作的进行。 登记机关工作人员对不动产进行登记是职务行为，代表的是国家行使职权，不是个人的行为，其后果应当归于国家，而事后对故意或有重大过失的工作人员追偿，是一种纪律手段是内部处罚。就现在司法实践而言，是将登记机关的责任定为行政赔偿责任，高人民法院制定的最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定规定司法机关处理为模式通过行政诉讼获得国家赔偿。从操作方面看，将行政机关的赔偿责任定性为行政责任更能补偿受害人的损失。不动产登记错误赔偿责任数额较大，但是我国又尚且没有

6、建立登记赔偿基金或者强制责任保险制度等配套制度，如果有工作人员直接对当事人承担民事责任，不利于权利人的权利得到根本的实现。 此外，如果把将登记错误赔偿责任认定为民事责任，那么按照“谁主张谁举证“的规则，当事人就负有主要的举证责任。由于登记机关当事人地位的不平等，当事人证明登记机关的登记行为有过错是十分困难的，这显然是不利于当事人权利保护的。同时也和现有的规则相冲突。 3 不动产登记机关登记错误的赔偿责任的归责原则 对于登记机关登记错误赔偿责任的归责原则，有的学者认为依据国家赔偿法第 2 条和民法通则第 121 条的规定，不动产登记机关赔偿责任的规则原则为过错原则 。有学者认为当适用无过错规则原

7、则，如王利明教授。也有学者认为是过错推定责任，只要登记机关有违反登记制度的行为，就推定有过错，如许明月教授等。笔者认为以“违法性“来判断登记机关是否承担赔偿责比较好。 物权法第 21 条 并没有明确规定不动产登记机关的归责原则是适用过错原则，仅仅是涉及责任主题问题。目前，也没有其他法律对此做出明确规定。 依据物权法和不动产登记条例的规定，登记机关有义务对不动产登记申请人提供的材料是否齐全及合法进行审查，必要时还要进行实质性审查。如若采用无过错责任，那么对于行政机关是十分严苛的，加重了行政机关的责任负担，这样可能导致一些负面影响，例如造成行政机关的不作为，或者怠于拖延进行行政登记。其次不动产的价

8、格高昂，在社会生活中有着重大的价值，其赔偿的金额巨大。 不论是过错责任，不过错责任还是过错推定责任，这都是民事责任的归责原则，是民事侵权行为的范畴。但是前文已经论述行政机关登记错误赔偿责任的性质是行政赔偿责任，行政赔偿的构成要件之一就是行政机关的职务违法，可见“违法性“是归责事由。依据高人民法院制定的最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定 （法释201015 号）第 9 条规定：被告对被诉房屋登记行为的合法性负举证责任。可见在具体司法实务中，法院就是以登记机关是否违法，是否尽到“合理审慎职责“来判断登记机关是否应当承担赔偿责任。并且这个举证责任是有登记机关负责，这种举证责任的分配能更好

9、的维护当事人的权益。 4 不动产登记错误救济制度完善的建议 没有完整的救济途径，权力也无法得到完整的实现。我国不动产登机关登记错误的救济途径有行政救济与司法救济两种。首先，行政救济主要包括更正登记和异议登记。更正登记是对错误登记的修正，以保证真实权利状态与登记薄上的权利一致。启动主要是依靠权利人和利害关系人的申请，是受动更正登记。异议登记是指实际权利人及利害关系人对登记薄上记载的权利提出异议登记。这是对登记公信力的对抗，向其他人发出此不动产登记的权利存疑的，但是异议登记是一个暂时性的保障措施，从根源上消除登记的错误状态。司法救济主要是采用行政诉讼救济。为完善不动产登记错误救济制度，提出如下建议

10、。 （1）建立专项不动产登记错误赔偿基金。由于不动产价值高，赔偿数额巨大，如单靠行政机关支付，会给国家财政增加负担，也会影响行政机关继续履行职责。参考国外立法，德国、瑞士和美国都设有专项赔偿基金，用以赔偿权利人损失。我国台湾和深圳地区也建立了专项赔偿基金，将此制度在全国范围内实施，由登记机关建立专项账户，将登记费用中按一定比例提取存入账户中，用来作为赔偿基金。但因我国的不动产登记收费不高，国家可每年在财政预算中安排一部分资金，与登记费用中提存的部分资金共同组成赔偿基金。 （2）完善行政救济制度。增加登记机关依职权异议登记。当登记机关发现登记事项出现错误，但采用更正登记程序繁杂，花费的时间较多时

11、。可先进行异议登记，并告知预登记不动产的权利人及相关的利害关系人，可及时保护当事人权益，也避免了在申请更正登记期间第三人的利益受损，维护了市场秩序。扩大异议登记范围。异议登记只是对原始产权登记错误提出异议，登记范围过于狭窄。建议扩大异议登记范围，对于登记薄上记载的不动产面积，位置等信息也应该适用异议登记。 （3）明确登记机关赔偿责任归责事由“违法性“的判断标准。上文已经论述了，登记机关不动产登记错误赔偿责以“违法性“为归责事由，要如何判断登记机关的行为是否违法，应做出明确规定。应当将登记机关是否尽到“合理注意“以及“合理审慎职责“纳入评判标准，这就要求进一步明确登记机关的登记审查义务。 参考文献： 1王泽鉴.民法物权（第 1 册）M.北京：中国政法大学出版社，2001. 2孙鹏.物权公示论-以物权变动为中心M.北京：法律出版社，2004. 3常鹏翱.不动产登记法M.北京：社会科学文献出版社，2011. 4王利明.中国民法案例与学理研究（债权篇修订本）M.北京：北京法律出版社，2003. 5杨立新. 论不动产错误登记损害赔偿责任的性质J. 当代法学，2010（1）.