浅析中国高房价问题的成因.doc

1、浅析中国高房价问题的成因摘 要：“高点僵持，高悬不降”是中国房价的特质问题，即中国的房价在 2009 年冲上来之后就高悬在那里鲜少下降。出现这种状况的根本原因是，中国房地产市场的供求失衡使得传统的价格机制无法在中国市场发挥其调节经济的作用;造成这种情况的根本原因还有中国的土地供给不能由市场决定，从而造成了土地市场的供求不平衡，进而影响房地产市场的供求平衡，在投机需求和刚性需求影响人们对未来房地产持续上涨的预期影响下，中国房价就形成了这种高悬不降的局面。 关键词：中国房价;土地供给;刚性需求;投机需求 中图分类号：F015 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2015）23-0076-

2、02 中国房价的加速上涨始于 2003 年，之后就只升不降，从 2003 年的5%，到 2004 和 2005 年突然急剧上升到 16%和 15.2%，之后各年也至少保持在 6%以上增速。虽然 2008 年中国房价在世界金融危机的影响下同比上年有一个-1.6%的下降，但在 2009 年马上又以 23.2%的速度迅速上涨。此时，中央政府终于认识到应该抑制房价上涨。2009 年末，中央开始了严厉的政策调控，中国房价开始出现了一些小规模局部的松动，但这也仅仅是相对于房价的涨幅来说的，房价整体上还处于一个很高的状态。而近几年，比如 20102013 年，房价涨幅仍然在 7%左右，房地产市场形成房价高悬

3、不降的局面。 研究房地产市场出现这种局面的原因，我们首先要考虑房地产作为一种商品的特性，这是房价之所以能如此高涨的最基本的原因。其次我们要从供求这两个影响房地产市场价格的最本质的市场因素出发，讨论在中国房地产市场由于何种原因使得房地产市场供求出现不均衡，出现这种异化的原因是什么，分析价格机制之所以无法发挥其市场调节作用的原因，进而深层次剖析中国房价高悬不降局面的形成机理。 一、房地产的特性 房地产与其他实物商品相比的独特性质使得房地产市场的价格变化也变得独特起来，房地产的特性具体包括：（1）耐久性。由于房屋及其附属设施都是建立在土地上的，而土地是永久存在的，这就使得房屋及其附属设施的寿命很长。

4、在房地产市场中，可以进行交易的不仅是房屋的产权，而且还能在不改变产权的情况下进行房屋及其附属设施的的使用权的部分使用年限的转移。这就使得房地产商品可以被人们看成一个不同于其他一般实物商品的耐久、长期商品。这也是房地产市场能够进行长期性融资的原因。 （2）短期缺乏供给弹性。房地产商品都是建立在土地上的，由于土地存量有限并且稀缺，在房地产市场的超长建设周期中，短期的土地市场的供给不足，使得土地市场短期缺乏弹性，最终就会影响房地产市场的价格，出现短期快速上涨的现象。 （3）异质性。在区位经济的影响下，理论上讲，每一寸土地都在不同的位置，都有不同的价格，而建设在土地上的房地产商品也就拥有了这种异质性，

5、这种异质性使得每一面积的房地产商品有其不同的价格，这种不同的价格将最终影响到两栋不同建筑之间的租金水平和出租率。这就使得房地产市场价格差距变大。 二、供给因素 在市场经济中，房价是由供求来影响的，我们首先分析供给因素对于房价上涨的影响。在经济学的分析中，供给超过需求就会引起价格下跌，供给小于需求就会引起价格的上涨，只有供求平衡才能使价格回到真实的水平上，体现它的真实价值。 在住房供给不断增加的情况下，在有些地方住房供给远远超过需求的情况下，房价还能居高不下的原因是什么？笔者认为，这其中的一个主要原因就是大家只看到了一部分的需求，却没有深入观察发现其中深层的需求。因为有些地方的供给表面上看是超过

6、了需求，可是这部分的需求是建立在一家一套房的思想之上的需求，而目前很多家庭已经不满足于一家一套房的情况，所以从深层上看，目前我国的住房供给不只是满足 14 亿套，而可能是 28 亿套甚至更多，这就使得住房供给在深层次上还是不够的。这在经济上看，房地产市场还处于一种供不应求的状态，这就使得房价上涨成为必然。 从本质上分析，房子是建立在土地上的不动产，土地的供给是住房供给的源头，这就使得我们可以看出，分析供给因素对房价影响的另一个重要原因当然就应该是由于土地有机划的出让所造成的土地供给不足，从而带来住房的供给不足，最终就带来了供需不平衡的房价上涨。 农村土地集体所有，城镇土地国家所有是我国的基本土

7、地政策，在这种土地政策下，农村集体所有的土地要进行转卖也必须经过地方政府，地方政府先买下集体土地才能出售，这就使得地方政府成为了我国土地的唯一供给方，由于这方面的优势就使得地方政府成为土地的垄断者。马克思曾经说过：“土地的稀缺性加上土地所有者的唯一性导致了土地的价格不受市场供需矛盾的调控，转而完全由土地租用者和他们的支付能力所决定。 ”这很好地解释了土地的稀缺性和所有权的唯一性是造成土地价格高昂的根本原因。在这种情况下，开发商也认识到垄断能提高价格带来超额利润，因此就开始囤积土地而不进行开发，进一步减少了住房的供给量。在房地产市场加速发展、经济水平不断提高的情况下，人们对于住房的需求越来越多，

8、最终造成供给远远小于需求，价格加速上涨的局面。 市场经济的基本规律是供求决定价格。在中国快速的城市化过程中，住房需求越来越大，而这些原本应该由市场来满足的需求得不到市场的满足，反而由地方政府人为地控制了供给，在经济的快速发展中就使得住房供不应求，从而涨价也成为必然了。 三、需求因素 从世界经济的发展历史中我们可以看出，随着经济的发展，房价必然会出现上涨的局面。在供求决定价格的市场经济基本规律中，一旦出现供求不平衡，价格必定会脱离正常的水平。我国房地产市场总体上呈现一种供不应求的局面，随着市场经济的发展，城市化步伐的加快，对住房的需求越来越多，这种供不应求的情况越来越明显，房价就会持续走高。在综

9、合了各方原因的分析中，笔者认为以下三个方面的需求是最主要的。 （一） 城镇化引起的对住房的刚性需求 我国的城镇化过程，大部分是通过征用农村土地来实现的，而农民被征地后就涌入城镇，另一部分农村居民通过子女上大学及在城市买房成为城市居民。改革开放以后，由于人口流动限制的取消，不少农村人口开始外出务工，大量由征地转为城镇人口的农村人口和外来务工人员的涌入，使得城镇住房需求大量增加，大城市房价高涨的一个直接原因就是这个。比如，北上广大部分都是外来人口无疑加大了住房压力，而莫斯科也是由于其在俄罗斯的优越地理位置使得大量人口涌入带来住房需求增加、房价上涨。由于这种需求是一种刚性的需求，无法替代，所以会从根

10、本上带动房价的上涨，因此也被称为刚性需求带来的房价上涨。（二） 居民住房条件改善改善引起的需求 随着改革开放的深入，市场经济不断发展，我国人口的生活水平不断上升，在满足了吃穿的基础上人们开始了对于住的追求，在经历了从“桶子楼” （包括所有以人均 48m2 为标准的没有厕所或仅有公共厕所的住房）到“单元楼” （配备有自有厨房和卫生间的公寓式住宅，工矿企业每户平均 50m2） ，的变化之后，人们开始进入商品房买卖的时代，人们开始追求更好的居住条件，没住房的开始考虑买房，而有住房的开始考虑买第二套、第三套住房，人们的生活水平不断上升带来了对于住房需求的不断加大。 房地产市场化以后，随着人们生活水平的

11、提高，商品化的住房地理位置、居住条件和环境都要好于分配的住房，人们可以根据自己的需求来进行选择，这就使得不断有人不满足于分配的住房而去追求商品房，这些人对于第二套住房的需求加上外来人口对于第一套住房的需求，共同构成了城镇房地产市场的需求，这是房地产市场刚性需求的另一方面，这一方面的需求也提高了总的需求量，从而造成了供求不平衡的房价上涨。 （三）连续上涨的房价带来的投机需求 市场经济的发展使得很多人手里有了闲钱，但是由于资本市场的不完善，人们缺乏投资项目，不少人在预期房价上涨的基础上就开始投资于房地产。随着投资者的不断增多，房价不断上涨，越来越多的人也加入其中。然而投资行为并不能带来社会财富的真

12、正增加，反而因为投机需求使得房价越来越高，房地产泡沫越来越大。2008 年的金融危机中，政府向市场投入了大量的资金，但是由于投资渠道的狭隘，不少资金又涌入了房地产市场，这就使得房地产市场价格进一步升高。而金融业发展过程中对于房贷限制的不断放宽，使得不少开发商开始贷款建房，投机需求不断加大。这一方面的供求不平衡完全是由于我国贫富不均造成的，富人几套房，穷人没有房。而投资者为了维护自己的利益不愿意房价下降，只能不断炒高房价。 综上所述，房地产市场大量资金的涌入，人们的投机需求，富人对于房价的炒作行为，是迫使房价无法下降的一个重要原因。这使得房价不断上涨，形成“高点僵持、居高不下”的局面。 四、结论

13、 从根本上说，中国的房价也离不开价格规律，也是由供求决定的，只是中国的土地不能由市场供给，从而造成了住房的供给也缺乏弹性，在高需求的影响下带来了高房价，价格是反映这种现象的唯一因素，因此我国房地产市场会出现“高点僵持，高悬不降”的局面。 参考文献： 1 刘民权，孙波.商业地价形成机制、房地产泡沫及其治理J.金融研究，2009， （10）：22-37. 2 周云，倪莉.房地产概论M.北京：中国环境科学出版社，2006. 3 向丰.地价与房价关系的国内研究综述J.北方经贸，2014， （5）：34-35. 4 朱丹.地价与房价的关系不同观点分析J.商情，2012， （30）. 5 王瑶.我国房价上涨的原因及对策分析基于 19982009 年中国平均房价的数据分析J.商场现代化，2011， （20）：162-164. 6 张雪梅.我国房价居高不下问题探究J.经济视角，2013， （21）：133-135. 责任编辑 杜 娟