浅析中国物业管理存在的问题及对策.doc

1、浅析中国物业管理存在的问题及对策摘要物业管理的主要目的是保证和发挥物业的使用功能，使其保值增值，并为物业所有人与使用人创造并保持整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境与秩序。物业管理行业的发展对于顺利实现我国第三步战略目标、全面建设小康社会具有积极的促进作用。然而，我国的物业管理也存在一些亟待解决的问题，文章分析了当前我国物业管理存在的问题，并提出了提高我国物业管理水平的具体措施。 关键词物业管理；房地产市场；城市化建设 物业管理是房地产市场体系的一个重要组成部分，是房地产市场发展到一定程度，为满足广大业主的需求而产生的，它随着国家城市化建设的发展而发展。改革开放以来，我国城镇住房制度发生了很

2、大变化，特别在房屋所有权结构方面，随着改革的不断深入，越来越多的公有住房逐渐转变成个人所有。与此相适应，原来的公房管理者与住户之间的管理与被管理关系逐渐演变为物业管理企业与房屋所有权人的服务与被服务关系。在住房制度改革和城市化建设发展过程中，物业管理及其市场体系日渐成熟，已从住宅小区发展到医院、学校、商厦等。全面推行、实施物业管理，对改善人居环境、提高城市管理效率及城市的健康发展、社会的安定起着尤为重要的作用。然而，根据我国的国情及立法体制分析，作为一个新兴的朝阳行业，它也存在一些亟待解决的问题。 1 当前我国物业管理存在的问题 1.1 物业服务企业自身管理不到位 物业管理企业的主要职能是通过

3、对物业的管理和提供的多种服务，确保物业正常使用，为业主和物业使用人创造一个舒适、方便、安全的工作和居住环境，因此，物业管理企业的“产品”就是服务，然而，我国的物业服务企业自身就存在着一些问题，比如：物业服务企业内部职能协调不到位、前期介入工作不到位、没有制定出符合企业自身及业主满意的管理服务体系、企业内部管理不当及对员工的培训不足等问题都将影响整个物业管理服务工作。 1.2 行业人员素质偏低，缺少专业技术人才及高级管理人才 物业管理条例第 33 条规定：“从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。 ”但真正能持证上岗的技术人员却不多，物业管理中的保洁、绿化、维修、保安等工种均有

4、较强的技术性，部分物业管理人员不仅需要专业技术知识，还需要具备计算机应用、心理学、经营学等多方面的素质，目前，我国大多数小区都成立了物业服务公司，但这些物业服务企业有些是来自于原来的后勤服务单位，虽有一定的工作经验，但是服务水平及专业技能较低，大多数员工缺乏系统的知识及专门的培训，因此，很难保证服务质量，也为后期的物业服务工作造成困难。 1.3 业主委员会没有发挥应有的作用 业主委员会是业主大会的执行机构，由首次业主大会选举产生，业主委员会应当督促违反物业服务合同约定逾期不缴纳物业服务费的业主，限期缴纳物业服务费用并监督和协助物业管理企业履行物业服务合同。然而，我国大多数物业管理小区没有设立业

5、主委员会或者业主委员会形同虚设，导致业主有问题不知向谁反映，这也为今后的物业管理工作带来困难。 1.4 物业管理法规体系尚不完善 近几年，我国虽然出台了跟物业管理相关的法规，如物业管理条例 物业服务收费管理办法 物业管理企业资质管理办法 前期物业管理招标投标管理暂行办法等，对规范物业管理的运作起到一定的作用，但对于一些深层次的问题却没有做出明确要求，造成大量物业管理纠纷没有办法通过法律途径解决，这也为服务企业的管理造成了困难。 1.5 政府对物业服务企业的监管不到位 作为一个新兴产业，物业管理不仅关系着百姓生活，更关系着社会的和谐与稳定。近几年，有关物业公司和业主之间的矛盾纠纷日渐增多，有的小

6、区业主因不满物业公司的服务，拒交物业费；收不到费用，物业公司更没了责任心，更懒得服务业主，于是，小区很快陷入混乱，车辆无人看管，卫生没人清扫。还有的物业管理企业出现了乱收费的现象，为此，政府相关管理部门有责任、有义务承担起对物业公司的监管，实行统一组织、统一管理、统一标准。可见，缺少了政府的监管，会使整个物业小区出现混乱，因此，政府的监督与协调对物业管理的健康发展起着尤为重要的作用。 2 提高我国物业管理水平的措施 2.1 物业管理部门要加强企业自律 物业管理部门要加强企业自律，因为真正适合广大业主需要的是一种优质的、规范的、收费合理的、稳定的物业管理服务，是建立在物业管理企业“依法办事” “

7、管服结合” “规范自律”基础上的质价相符的服务。要提供这样的服务，自然需要物业管理企业不断提高管理水平和服务质量。物业管理企业要在激烈的市场竞争中立于不败之地，必须加快物业管理企业自身的体制改革，建立现代企业制度，并推进物业管理市场化进程。这就需要做到在企业内部建立各类人员岗位职责，制定各项工作的操作规程，规范企业员工的行为，通过培训学习来提高企业员工的素质，同时，加强各部门的沟通交流合作，以“服务”为宗旨，完善企业自身的管理制度。 2.2 提高物业管理队伍素质 建立一支责任心强、技术好、素质高的专业人才队伍，是做好物业服务工作的重要保障，这就需要对从业人员进行物业管理基础知识、法律基础知识、

8、心理学、物业经营学、计算机应用能力方面的专业讲授、示范训练、实践考试。如对保安员进行军事化训练、应急预案演练；对保洁员进行服务程序、服务标准、服务技能的培训及考核；对维修人员进行安全操作规程、礼仪服务和回访规范的培训，并逐步实现持证上岗，不断提高企业员工的技术、技能及管理水平。 2.3 发挥业主委员会的重要作用 通过民主投票形式成立业主委员会，并明确业主委员会监督、协调和维权的职责，国家及物业管理企业应当尽早建立健全法规及相关管理制度对业委会的性质、权利义务、职责范围等作出明确规定，并加强业委会的执行力，只有这样，业委会才有能力和权利与物业公司、开发商等进行谈判或抗衡，保证业委会持久健康发展。

9、 2.4 政府要完善法律体系，促进物业管理的发展 物业管理涉及范围十分广泛，既涉及物业管理企业与政府的关系，又涉及物业管理企业与供水、供电、供气、物价、工商、税务、市政、环卫、绿化、电信等的关系，这些关系如果没有法律法规进行规范和调整，将难以保证物业管理健康、快速的发展，因此，政府应当加快立法，加大政府的扶持力度，营造一个良好的政策环境和宽松的经营环境，以保证其快速健康的发展。物业管理企业也应认真贯彻执行物业管理条例和有关管理规章制度，积极推动我国的物业管理企业健康发展。 2.5 加大监管力度，促进物业管理的健康发展 政府要严格规范物业服务企业的服务行为，保证政府指导价格的权威性及指导性，规范

10、物业服务企业的指导行为。各地方应根据实际情况制定质量评价体系，组织相关人员对物业管理项目进行服务质量评定，物业服务企业应遵循国家的相关法律及政策，促使物业管理的健康发展。总之，物业管理企业要提供使业主满意的服务，首先要更新观念，树立“以人为本”的服务理念，了解业主的特点及服务消费倾向，根据业主的需求制订质价比较优的服务标准和内容，不断创新物业管理服务平台，通过提供超值优质服务，最大限度地满足业主的需求。物业管理公司也应该利用自身的资源与优势，积极拓展经营思路，确立多元化经营方式，实现企业的可持续发展。 参考文献： 1顾志敏，陈伯庚.物业管理与服务关系探讨J.中国物业管理，2009（2）. 2翁国强.美国物业管理的主要特点及其楼宇星级管理模式J.中国物业管理，2011（9）. 3翁国强.“收费难”问题解决的根本思路J.中国物业管理，2010（3）. 4陈庆芳.分业经营有利于促进行业规范发展J.中国物业管理，2008（7）.