一线楼市节后火速升温.doc

1、一线楼市节后火速升温京沪深房价涨幅惊人 “去年 12 月份看了几套房，当时犹豫没买，只一个月工夫，谁知竟然涨了这么多，房子一天一个价，还没有房源。我当时看中的房子都已经涨了二三十万，还都卖掉了。 ”北京一位张女士向中国经济周刊记者懊悔不已地表示。 她从 2015 年年底就开始在北京朝阳区看房，预算是 260 万元，年前以这个价位可以在朝阳区南四环外找到不少房源，她当时觉得可选房源多，打算先将资金投到生意上，等赚了钱后再买房。 让她没想到的是，仅过了一个春节，去年中意的房子每平米至少涨了 2000 元3000 元， “很多业主都是几十万几十万地上调报价，甚至有一套房有 6 个客户争着要看，房主却

2、躲到外地不回来。 ”她告诉记者，“最近我的任务就是抓紧买，价格涨了也要买，再不买，更买不到了。 ” 相关数据显示，截至 2 月 26 日，北京 2016 年二手房签约已经高达36413 套，同比上涨 86.7%。从签约价格看，春节后北京二手房签约均价达到了 3.82 万元/平方米，环比涨幅达到了 1.5%。 北京不仅二手房交易火热，新房交易同样火爆。北京 2 月入市的 3个项目单次推盘量均不超过百套，开盘价格也均出现上涨，涨幅在 1000至 2000 元/平方米。其中恒华湖公馆 1 小时售罄，金融街（长安）中心也仅用 2 小时即告售罄。中国指数研究院的数据显示，2016 年 2 月，北京新建住

3、宅价格指数环比上涨 0.21%，同比上涨 8.99%，样本平均价格35160 元/平方米。 相比北京，深圳、上海等一线城市的楼市火爆程度有过之而无不及。中国指数研究院的数据显示，2016 年 2 月，深圳新建住宅价格指数环比与同比涨幅分别达到 5.41%和 52.55%；上海的环比与同比涨幅则分别达到 1.82%、23.28%。 库存不足与政策宽松成房价上涨主因 “一线城市房价之所以呈现暴涨，跟库存不足有关系。从一线城市的库存量看，都存在一个库存规模持续下滑的态势。一线城市的市场供求关系一直是处于紧张状态，基本上没有松缓过。 ”顾云昌副会长向记者表示。 北京正经历房地产库存急剧回落。北京市住建

4、委官网数据显示，截至 2 月 28 日，商品住宅期房加现房的可售库存仅 70416 套，这一数字已经回落到 2014 年 4 月份的水平。 易居房地产研究院对全国范围 35 个重点城市库存数据的监测发现，截至 2016 年 1 月底，35 城库存规模已出现连续 4 个月环比下跌、连续 6个月同比下跌的态势。 易居房地产研究院智库中心研究总监严跃进表示，目前去库存周期远远低于 12 个月，而且从短期看，也不可能实现库存规模的快速补给，这都使得一线城市楼市短期看容易大涨。 顾云昌表示， “在城镇化进程当中，大量人口从中小城市向大城市特别是一线城市涌入，而一线城市供应土地的数量，不足以满足城市不断发

5、展、人口不断涌入的需要，这必然会导致地价上涨、房价上涨。 ” 除了库存量不足，一线城市房价上涨恐难离开宽松的政策支持。 在全国楼市去库存的总体要求下，近期，无论是中央还是地方，政策都趋向宽松。政府先后推出了减税、降首付等一系列救市政策。 先看首付，2 月 2 日，央行发布公告，在不实施限购的城市，居民首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例 25%，各地可向下浮动 5 个百分点；对有 1 套住房且相应购房贷款未结清的居民，再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于 30%。有分析认为，将首套房首付比例降至两成，回到了 2006 年前的水准，为历史最低水

6、平。 再看利率，在经历过多轮降准、降息的“双降”过后，房贷利率已经经历了大幅下降。 此外，自 2016 年 2 月 22 日起，契税新政发布，个人购买家庭唯一住房，面积为 90 平方米及以下的，减按 1%的税率征收契税；面积为 90平方米以上的，减按 1.5%的税率征收契税。个人购买家庭第二套改善性住房，面积为 90 平方米及以下的，减按 1%的税率征收契税；面积为 90平方米以上的，减按 2%的税率征收契税。 还有公司债，上市房企去年发行公司债 3000 亿，是 2014 年 18 倍。资金面之宽松，多年未见。 其实，中央提出的去库存政策很多都并不针对一线城市，但是一线城市的房价上涨却是事实

7、。在经济学家马光远看来，一线城市的房价上涨有三个支撑：一是政策支撑，去库存政策尽管很多都不是冲着一线城市去的，但配给三四线城市的药，最终一定会进入一线城市的嘴里；二是供求关系，一线城市目前仍然是需大于供，去库存的压力并不大；三是未来的预期，未来人口的流入仍然是不可逆转的趋势。 多地酝酿调控政策 在去库存政策的背景下，春节过后一线城市楼市的热销似乎显得有些“不合时宜” 。 但是，反常的背后也有规律可循，顾云昌表示：“房地产市场的特点是越涨越有人买，越买越涨；反过来，越跌越没人买，因为可能还要跌，人们就等着，等到房价往上反弹的时候，感觉再不买又涨了，然后就赶紧买。等房价到了最高点，顶不上去了，房价

8、又开始回落。 ” “一线城市的房价是周期表现，一般来说，3 年左右一个周期，这在北京的房地产表现得很清楚。 ”顾云昌认为，2013 年时房地产市场进入高潮，2014 年则遭遇低潮，2015 年开始复苏，2016 年上半年又一次经历高潮， “可能到 2016 年的下半年或者年底之前，房价到了顶端，购买力上不去了，房价就开始平稳下来，可能还会往下走。我估计 2017 年一线城市可能会出现低潮。 ” 在春节后一线城市楼市火爆的背后，一些业内人士也提示楼市投资要注意防范风险。 “一线城市的房地产市场本来就已有泡沫，但是房价却还在上涨；三四线城市的房地产没有泡沫，但是它恰恰不涨，中国房市就是如此之矛盾。

9、 ”顾云昌说。新华社则发表评论称，应该警惕某些开发商营销作秀和房产中介哄抬炒作，人为制造出抢房假象，导致购房者“恐慌性”入市。 在当前国家与各地宽松政策频出，一线城市房价迅速上涨的关键节点，地方政策是否收紧成为大家关注的焦点。 日前，上海市规划和国土资源管理局等四部门联合发布关于进一步优化本市土地和住房供应结构的实施意见指出，将进一步加大商品住房用地中小套住房供应比例，中心城区不低于 70%，郊区不低于 60%。 3 月 2 日，针对高房价问题，深圳市委书记马兴瑞表示，将在原关外地区增加土地供给，鼓励开发商建房，并做好医疗、教育、交通等配套项目；其次要保证保障房供应；再者就是打击楼市投机行为。马兴瑞透露，面对地少人多的城市格局，深圳计划填海造地 55 平方公里、陆地整备 50 平方公里左右。 “当前，最重要的是要保持房地产市场的平稳发展。房地产有波动是必然的，不可能没有波动，但是如何使波动小一点，使房地产实现软着陆，是我们应该继续研究和解决的问题。 ”顾云昌向中国经济周刊记者表示。 （刘鹤影对此文亦有贡献）