易居资本轻资产地产概念公司的资本之旅.doc

1、易居资本轻资产地产概念公司的资本之旅易居中国于 2007 年 8 月在纽交所上市，这家“中国轻资产地产概念公司”的资本之旅由此开启。随后的 2008 年 1 月，易居中国旗下易居资本成立，完成募集首支约 1 亿美元额度的基金。截止 2015 年，易居资本首支募集的美元基金所投项目， “除一个项目之外，其他基本已经退出。”在美元基金之后，易居资本开始涉足人民币基金业务。 易居资本目前的业务重点是什么？面对房地产市场的激烈竞争，有哪些新的举措？选择与第三方财富管理机构钜派合并，战略意图何在？易居资本总经理、合伙人吴绮敏接受融资中国记者专访。 投资风格：地产基金与 PE 基金并行 吴绮敏向融资中国记

2、者表示，易居资本旗下基金的投资人“以50 强地产商为主，有几十家” ，之外也包括顶级投资机构和部分其他产业的知名民营企业。地产商选择易居资本自然是看中易居在各地产商之间“粘合剂”的作用，而作为投资机构本身选择成为易居资本的 LP 则是“希望利用易居在地产领域的特定资源，大家能够一起去做投资。 ” 这家以地产为特色的投资机构将地产基金和 PE 基金两个领域作为自己的主战场：前者以具体地产项目为基础，以股债结合的方式帮助其融资；后者“基本属于股权类，时间相对较长。在投资额度上，2009 年启动的人民币基金中，单个股权项目投资金额约 3000 万；往后启动的人民币基金中，单个股权项目投资金额约在 5

3、000 万1 亿元。 ” 将单个股权项目的投资额度定在 5000 万-1 亿元之间，易居资本有着自己的考虑：一般而言，如果项目本身融资额较大，为降低风险，易居将选择联合其他金融机构一起投资。如此一来，在获取较大投资收益的同时，易居资本也能“将投资风险与易居资本的成长阶段匹配起来” ，并且“在投资中不断尝试新的产品，为接下来的发展奠定基础。 ” 易居资本将自身定位为战略投资者，希望“用自身的资源帮助被投企业成长” ，无论该公司是处于“一帆风顺”或是“困难”的境况上“这也是私募股权投资机构长期竞争力的体现。 ” 吴绮敏认为易居资本在不同成长阶段能够为被投项目提供的资源有不同的侧重：在易居资本的初创

4、阶段， “重点在各种场合向地产商推介被投企业，通过决策层与决策层之间的穿针引线，帮助被投企业获得具体业务方面的资源；”而在往后的发展中，易居通过与新浪及其他互联网企业的合作， “获得了较强的互联网资源” ，方便被投企业使用。 在 2015 年下一步的发展中，易居资本的 PE 基金将进军生活服务领域， “因为移动互联网和 O2O 给了我们所有的创业企业和投资机构一个很好的机会，易居资本通过新设立的小草基金整合已经投资的多家 O2O 企业，涉及社区金融、商住物业、居家养老、家政维修等多个领域，在帮助购房者买好房的同时，能够住得好 。 ”吴绮敏表示，这些生活服务公司本身的发展， “也能反过来帮助地产

5、公司，提升购房者的满意度。 ” 同时，这种在易居框架下形成的商业生态能够“进一步加强易居资本与地产公司的联系。 ” 吴绮敏以办公楼管理举例：办公楼管理公司“将整栋办公楼的租户和商户对接起来，提升了租户的黏性，让办公楼的出租率在市场欠佳时也能维持在较高的水准。 ”这样一来，地产商的利益也得到了保证，因此其“非常欢迎此类公司。 ” 退出策略：上市与并购并举 “作为战略投资者，易居资本考虑到投资人的利益，大多数投资项目通常需要退出。 ”在退出策略中，无论是上市退出或者并购退出，具体方式的选择需要符合投资机构利益的最大化。吴绮敏在接受融资中国专访时表示，易居资本将有为数众多的投资项目将在 2015 年

6、退出， “今年深交所、上交所、纽交所和港交所，我们都可以走一遍。 ”按此来看，上市退出是易居资本实现项目退出的重要手段。 2015 年 3 月，易居资本投资的建筑装饰公司全筑股份在上交所上市，吴绮敏以其为例描述了易居资本所能获得的相关回报：“尽管 2011 年投资全筑的价格也不低，但按市盈率来算，投资价格低于 10 倍；在企业的发展中，易居提供了丰富的资源；2015 年全筑股份上市，易居资本获得了 10 多倍的账面回报。 ” 除了上市退出之外，并购也是易居资本可以选择的退出方式。刚过去的 2014 年易居资本“有几个并购退出的案例。 ”易居资本副总裁楼涛分析认为，目前房地产企业多处于转型之中，

7、而并购又是转型的重要策略之一，易居资本此前投资的地产上下游企业恰好为房地产企业提供了重要的并购对象。 吴绮敏表示，即使易居资本选择退出某家被投企业，其依然“要和企业保持良好的互动，并为之付出更多的时间和精力，深耕合作伙伴，因为在未来这家公司的成长、并购和投资当中，易居资本仍会发挥重要的作用。 ” 未来发展：并购钜派完善生态圈 2015 年，除了项目投资与退出之外，易居资本自身的发展动作也颇为引人注意：4 月 7 日易居宣布与中国第三方财富管理机构钜派达成协议，易居资本将与钜派合并，作为交换，钜派将向易居资本所有股东发行占摊薄后总股本 20%的股票。在此之前，易居资本持有钜派约 33%的股份，这

8、些股份系易居在 2013 年入股钜派时获得。而正式合并后，易居将成为钜派的最大股东，持有钜派约 37%的股份。 钜派作为第三方财富管理机构，主营业务是向国内高净值个人和机构提供资产配置咨询及管理等服务。钜派创始人胡天翔曾表示，自 2013年易居入股钜派以来，为钜派带来了众多的房地产资源，钜派房地产板块的业务比例上升至 60%。 易居中国总裁周忻在回答媒体提问时，曾以“实现资源共享，优势互补”来回应易居入股钜派的意图。有分析认为，在合并钜派以前，易居资本的业务条线多以服务开发商及产业链条上下游企业为主，较少涉及针对消费端的金融业务，而此次易居资本与钜派的合并，则是将易居资本的业务条线从企业端拓展至消费端，完成了房地产企业端和个人端的金融服务全覆盖： 从企业端来看，无论是地产项目融资以及地产上下游企业的投资，这一直以来是易居资本的长项；从个人端来看，易居从房地产经纪起家，手握众多购房者资源，钜派的进入可以帮助易居实现这些高净值客户的快速变现。 此外，吴绮敏还表示，易居资本之前的基金既可以投资地产领域，又可以投资地产链条上下游企业， “因为地产和 PE 的发展并不同步，易居资本通过产品的搭配化解了投资人的风险。 ”而从目前的情况看来，“两大行业中机会已经逐渐清晰，易居资本选择独立地做地产基金和 PE基金。 ”