营业税改征增值税对建筑房地产业的综合税负影响研究.doc

1、营业税改征增值税对建筑房地产业的综合税负影响研究摘 要：本文着重于探讨营改增对建筑房地产业的综合税负影响。具体来说，首先探讨了建筑房地产业进行营改增税改的必要性所在，然后从名义税负、税负转嫁以及实际税负三个方面进行了一个较为全面且细致的综合税负影响分析，并提出了一些结论性的建议，试图引导建筑房地产业有效利用好营改增税改政策，在合理合法的前提条件下真正降低建筑房地产业的综合税负。 关键词：营业税改增值税；建筑房地产业；综合税负影响 0 前言 为了推动我国国民经济的进一步发展，我国在“十二五”期间实行了财税体制改革，即营业税改征增值税，这是我国结构性减税的关键性措施，试图促进我国经济的稳步增长与顺

2、利实现我国经济结构的转型发展。营改增试点在各个行业推展开来，其中，建筑房地产业也会纳入到试点范围。而笔者所在的重庆市利百旺房地产开发有限公司是经过重庆市工商行政管理局江北区分局批准的建筑房地产企业，并力图打造成一家集团化运作的房地产企业。由于建筑房地产企业涉及的资金量庞大，其所需缴纳的税收也是较为繁重的，因此，建筑房地产企业有效利用营改增政策也是应该的，必须的。它不仅可以解决当前重复征税的问题，还能够通过税收筹划等方式来大大降低建筑房地产企业的综合税负，从而真正提高建筑房地产企业的经济效益，为我国国民经济的稳定且健康的发展提供重要的经济保障。 1 建筑房地产业实施“营改增”政策的必要性 （1）

3、现行的营业税政策制定尚早，不利于当前建筑房地产业的发展。我国现行的营业税政策体系一共经历了四个主要的发展阶段，基本上处于我国计划经济向市场经济转型的关键时期，税制主要是根据当时的实际情况制定出来的，与现在的情况有所脱节。随着我国建筑房地产业的快速发展，它们的发展规模不断扩大，经营方式也呈现出多元化的趋势，这就造成了它们的纳税义务变得更为复杂多变，税务机关对建筑房地产业的税收征管工作也变得更为复杂化与多样化。在当前的情形下，建筑房地产企业与税务机关都面临着巨大的挑战，因为税务机关需要根据时代的变化而不断修订相关税收法律法规，建筑房地产企业作为纳税人也需要不断调整自己的经营方略来更好的应对新税收政

4、策。尤其是当前建筑房地产企业的税收流转环节中存在着重复征税问题，因此，我们必须尽快实施营改增税改政策，对增值税与营业税的征收范围进行严格且明确的划分，并对房地产项目开发过程中所涉及到的建筑业与不动产销售进行征税。尽管说还存在着一定的问题，但是，比起原先的税收体制来说，已经在很大程度上实现了某种突破与创新； （2）营改增可以更好的反映出不同税目的计税依据。 建筑房地产企业所需要缴纳的税目主要就是与上游增值税应税行为有关，还需要提供营业税应税服务。这就会涉及到营业税与增值税范围的界定问题。根据现行的营业税税制，建筑房地产企业的增值税与营业税缴纳存在着两种税目范围划分不彻底的问题。这就会引发建筑房地

5、产企业在进行建筑材料外购的时候，往往要负担增值税与营业税两种税目，这就是所谓的重复征税问题。而增值税主要是由国税局征管，营业税由地税局征管，建筑房地产企业在进行混合销售与兼营的时候，也会形成征管权限的冲突问题，使得税收征管效率大为降低。那么，当建筑房地产业也实施营改增税改之后，就可以把税制大大简化，有利于增值税抵扣链条的延续。从这个角度来分析的话，建筑房地产业进行营改增税制优化，具有很大的必要性。 2 营改增对建筑房地产业的综合税负影响 根据我国营业税改征增值税试点方案的通知（财税2011110号） ，以销售不动产回流资金为主的建筑房地产企业，也适用于销项减进项的税款抵扣方法。这就是说，建筑房

6、地产企业的设计服务等所缴纳的增值税税额都可以作为进项税额予以抵扣。但是，该方案并没有对建筑房地产业的税率进行明确的界定。尽管如此，营改增税制改革政策仍然对建筑房地产业的综合税负产生了不容小觑的巨大影响。在此，我们主要从三个方面进行具体分析，即名义税负、税负转嫁以及实际税负。 （1）名义税负方面的影响。 从理论上来说，增值税只是针对生产环节上的增值额进行征税，这就可以彻底解决营业税征管过程中的重复征税问题，还可以通过进一步完善抵扣链条来推进专业化细分，推动我国产业结构的调整。然而，当我们把营改增政策实际推行到各个不同行业中去的时候，就会因为各个行业不同的税率与可抵扣进项税额也出现一些不良的负面效

7、应。因此，我们可以把营改增税改对建筑房地产业的影响划分为增税效应和减税效应两种不同的情况。从根本上来说，建筑房地产企业当然希望营改增可以帮助其带来减税效应。而这并不是随意实现的，主要取决于增值税能够建筑房地产企业抵扣外购产品与服务价款的价值，同时还取决于行业的投入产出水平。首先，我们分析下建筑房地产业外购产品与服务的可抵扣程度。我国建筑房地产业的发展有待进一步实现产业升级与服务化。在当前十大行业中，建筑房地产业可以直接抵扣 17%的进项税，而对建筑房地产业影响最大的金融业与建筑业却无法进行抵扣。我们对建筑房地产业实施营改增的前提条件应该是为房地产行业提供劳务、施工等行业必须首先也是营改增的行业

8、。从长期来看，建筑房地产业的大部分外购产品与服务所含税款都可以进行抵扣。 （2）税负转嫁方面的影响。 建筑房地产企业要想从营改增政策中获得更多的经济效益，就需要探寻出一些积极有效的税负转嫁思路。具体来说，我们应该首先推导出一个与税负转嫁相关的公式，然后再列出一系列的假设，比如说，建筑房地产企业把所有商品房进行销售，名义税负为企业自身负担的税负与转出税负之和，实际税负则为企业自身负担的税负与转入企业税负之和。那么，我们在此先探究下税负后转效应。建筑房地产企业属于资金密集型企业与资源密集型企业。鉴于当前供给弹性较大而需求弹性缩小的情况，建筑房地产企业的营改增税负很难转嫁到政府及银行、信托公司等金融

9、机构。我们可以根据建筑房地产企业与建筑业的密切关系，把部分税负变相转嫁给建筑工程企业。其次，我们再分析下税负前转效应。建筑房地产企业向下游转嫁增值税税负的主要对象就是购房者。只要房价并未超过购房者的支付能力上限，建筑房地产企业就可以把税负转嫁给消费者。总的来说，建筑房地产企业营改增后，建筑业税负明显增加，税负转嫁的难度有所提升。但是，在与购房者的博弈之中，只要购房者存在着巨大的自主需求与投资需求，建筑房地产企业还是可以把税负转嫁过去的。 （3）实际税负方面的影响。 由于营改增对于建筑房地产企业的税负影响，还与税务机关对营改增税制执行和监管的程度有关。因此，我们对其实际税负影响进行分析。从当前开

10、征的增值税情况来看，增值税税务成本并不低。因此，我们应该根据建筑房地产企业的实际情况，对其实行四级超率累进税率，这样，就可以让企业享受到加计扣除 20%的税收优惠。然而，由于我国服务业的进项大多属于零星分散与价值较低的情况，税收征管成本较高，加之我国不少纳税人纳税意识不够强，偷逃税现象明显。这就需要我们在现有征管体系下继续推行房地产业“营改增” ，让建筑房地产企业的实际税负在经历了税负转嫁之后，实现进一步减轻的可能。那么，我们需要在实施营改增的同时，进一步简化税制，统一税率，减少对营业税的过分依赖。 3 结语 建筑房地产业需要进行营改增税制改革，这有利于彻底解决其充分征税的问题。我们在实行营改增政策的时候，它对企业的综合税负影响是多方面的。我们需要提供有利的条件才可以实现营改增政策的减税效应。具体来说，我们应该根据不动产性质划分增值税征税范围，将不动产及土地使用权纳入增值税进项可抵扣范围，分地区推行 11%或 13%的税率，并督促地方政府重构主体税种体系，真正让营改增为建筑房地产业的综合税负带来积极影响。 参考文献： 1白彦锋，李昊燃.中国房地产行业的不可能三角问题研究基于投入产出表的一般均衡分析方法J.新疆财经，2012（05）.