广州交投建设运营管理中心项目勘察设计施工总承包招标文件.DOC

1、1广州交投建设运营管理中心项目勘察设计施工总承包招标文件（第五章 发包人要求）第一部分 工程概况一、建设单位：广州交投睿郡置业有限公司二、工程名称：广州交投建设运营管理中心项目三、项目区位：本项目地块位于琶洲B2区会展综合服务区南部，北临新港东路，西望琶洲塔公园，是B2会展综合服务区最为靠近核心区域的地块。周边具有地铁、轻轨接驳交通，具有一定的综合区位优势。四、项目用地规划条件（详穗国土规划业务函【2017】2020 号对 AH041002 地块设计要求，具体以政府部门的最终批复为准）用地性质：商务设施用地（B2）用地兼容性质：商业设施用地(B1)用地面积：15387 平方米2建筑密度：50%

2、容积率：6.13计算容积率建筑面积：94308 平方米绿地率：25%（密度和绿地冲突时优先保障绿地，立体绿化面积可按规定折抵计算绿地率，保证绿地绿容）主体建筑高度控制在 100 米以内，建筑最高点控制在 110 米以内。本项目拟建地上 1 层23 层，地下 3 层。办公塔楼拟采用钢筋混凝土框架-核心筒，裙楼拟采用框架结构。五、周边市政条件1.整个地块目前四面临路，公共交通完善。地块毗邻新港东路，周围有地铁 8 号线万胜围站及有轨电车站点；2.本地块位于琶洲塔公园东南侧，面对珠江有极好的视线效果；3.本地块坐落在琶洲塔黄埔古港景观视廊南侧。第二部分 勘察任务书一、勘察内容负责本项目（含用地红线范

3、围内及经发包人审批同意用于辅助项目建设所需的红线范围外）的勘察工作，包括但不限于以下内容（具体以签订的合同为准）：1.岩土工程勘察，包括初步勘察、详细勘察及施工阶段勘察；2.地下物探测（含管线探测）；3.地形测绘；4.工程测量。二、勘察依据所有勘察工作，应按国家、行业、广东省及广州市与本项目勘察设计相关的现行规范、规程、标准等的要求执行。三、勘察要求1. 岩土工程勘察要求：31.1勘探点布置：1）初勘、详勘初步勘察结合详细勘察同步进行，如若布置钻孔时，建筑方案已定，则有针对性地布置，主要依据地块范围、场地情况、建筑方案、建筑轮廓、柱网及基坑等布孔，按现有情况估计本项目采用的基础形式，钻孔深度要

4、求等；如若方案暂未确定则依据现有资料、规范规定孔距及附近地质资料等布孔，孔距可考虑1525m（需根据相关图纸进一步确认），布孔及终孔条件将在满足条件的基础上，尽量节约成本，最终钻孔平面布置图及勘察技术要求将提交业主、设计进行确认，钻进深度以满足设计要求为准。预估详勘总工作量为2100m。具体结算工程量以实际发生工程量为准。2）超前钻地下连续墙超前钻预计按照每一槽段布置一钻孔的布孔原则，在每一槽段中点处布置一个钻孔，根据暂定基坑周长，预估地下连续墙超前钻总工作量为3000m。具体结算工程量以实际发生工程量为准。工程桩超前钻（建筑物区域，根据桩基础方案确定）预计按照一桩一钻孔的布孔原则，在建筑物区

5、域桩位布置钻孔，根据暂定建筑、结构方案，暂按建筑物区域超前钻在基坑开挖前进行，预估总工作量6000m（若建筑物区域超前钻在基坑开挖后进行，或者不采用桩基础的基础形式，预估总工作量作相应减少）。具体结算工程量以实际发生工程量为准。1.2钻孔要求：1）详勘（初勘）：一般性勘探点钻进至基坑底以下微风化层6.0m；控制性勘探点钻进至基坑底以下微风化层8.0m；2）超前钻：以满足设计、施工要求为准，依照相关技术要求和图纸钻探施工。1.3勘察内容，包括但不限于以下工作：1.3.1查明建筑范围内岩土的类型、深度、分布、工程特性和变化规律，分析和评价地基的稳定性、均匀性和承载力。岩石地基除提出各岩层的承载力特

6、征值，尚需提出不同岩层的饱和或天然单轴抗压强度标准值；1.3.2查明有无可液化土层，并对液化可能性作出评价；判明地基土类型和建筑场地类别，提供抗震设计的有关参数；1.3.3查明不良地质作用的类型、成因、分布范围、发展趋势，可液化土层和特殊4性岩土的分布及其对桩基的危害程度，并提出防治措施的建议；1.3.4查明埋藏的河道、沟滨、墓穴、防空洞、孤石等对基础不利的埋藏物；1.3.5查明地下水埋藏条件，提供地下水水位及其变化幅度；1.3.6查明水文地质条件，评价地下水对基础设计和施工的影响，判定水质和土对建筑材料的腐蚀性；1.3.7论证地基土和地下水在建筑施工和使用期间可能产生的变化及其对工程和环境的

7、影响，提出防治方案、防水设计水位和抗浮设计水位的建议；1.3.8根据建筑物和场地地质情况，对可供采用的地基基础设计方案、基坑支护方案进行论证分析，提出经济合理的基础设计方案建议；1.3.9提供地基变形计算所需的各层岩土的计算参数，预测建筑的变形特征；提供桩基设计所需的岩土技术参数，并提出桩型、桩长、桩径方案的建议，单桩承载力的计算及沉桩可能性分析和建议。提供基坑开挖的稳定性计算和支护设计所需的岩土技术参数（包括回填土的C， 值） ，并论证和评价基坑开挖、降水对建筑物本身及邻近建筑物的影响；1.3.10分析成桩的可能性，成桩和挤土效应的影响，论证桩的施工条件及其对环境的影响；1.3.11、基岩作

8、为桩的持力层时，应查明基岩的岩性、构造、岩面变化、风化程度，确定其坚硬程度、完整程度和基本质量等级；1.3.12、勘探过程中如发现特殊的地质现象应及时知会甲方，并商讨勘探点的增减。所有勘察工作按现行规范、规程、标准等的要求执行，须满足本项目的设计施工要求。2. 地下物探测要求按现行规范、规程、标准等的要求执行，探明应探测范围内的地下管线等地下物，须满足本项目的设计、施工要求。地下物探测（含管线探测）工作必须满足项目设计施工及政府审批的要求，项目用地红线面积 15387 平方米，具体工作量按实际探测范围。3. 地形测绘及工程测量要求测绘及测量工作是指完成规划与国土部门报建（及验收）所需的所有测量

9、测绘工5作，应提交满足审批要求的成果，如下所述：（1）在规划报建及验收各阶段按审批部门要求完成相关的测量测绘工作，如：实测地形图、放线测量（含控制点、实地定桩） 、验线测量等；（2）在国土报建及验收各阶段按审批部门要求完成的相关测量测绘工作，如：办理用地批准书，用地规划类证件等所需的地块红线地形图测绘及套图等；（3）全部成果须满足相关政府审核部门收案和批复的要求，同时应提交原件成果两份、复印件若干交甲方存档。地形测绘及工程测量工作必须满足项目设计施工及政府审批的要求，项目用地红线面积 15387 平方米，具体工作量按实际测量面积。四、勘察报告内容勘察报告应满足现行相关规范、规程、标准等的要求，

10、满足项目设计及施工的要求。1、岩土勘察报告（1）文字部分：1) 工程地质勘察目的、任务要求和依据的技术标准任务要求；2) 勘察工作概况、勘察方法和勘察工作布置；3) 场地地形、地貌、地质、地质构造、岩石性质及其均匀性；4) 各项岩土性质指标，岩土的强度参数、变形参数、地基承载力的建议值；5) 地上水埋藏情况、类型、水位及其变化；6) 土和水对建筑材料的腐蚀性；7) 可能影响工程稳定的不良地质作用的描述和对工程危害的程度的评价，及提供防治措施的建议；8) 场地的稳定性和适宜性、地下水的影响、地震基本烈度、场地类别以及由于工程建筑可能引起的工程地质问题等的结论和建议；9) 基坑开挖所需的岩土技术参

11、数；10) 基坑施工降水的有关技术参数及施工降水方法的建议；11) 提供抗剪强度指标、变形参数指标和触探资料；12) 满足工程地质勘察任务书提出的其它各项要求；613) 提供抗浮验算的各项计算参数；14) 提供基础选型、持力层选择的建议。（2）图表部分：1) 勘探点平面布置图；2) 综合工程地质图；3) 工程地质剖面图；4) 工程地质柱状图或综合地质柱状图；5) 室内实验成果图表；6) 原位测试成果图表；7) 有关测试图表等；8) 岩面等高线图；9) 岩样照片；10) 不良地质（如有，如孤石、岩溶等）情况分布图及相关列表。2、地形测量报告1) 地形测量报告书；2) 控制点坐标表；3) 地形图；

12、4) 以上资料的数据光盘。3、地下物探测（含管线探测）1) 管线探测报告；2) 附表管线成果表；3) 附图综合管线图；4) 以上资料的数据光盘。五、工期要求1.详细勘察：承包人应在发包人通知进场后 15 日内提交中间成果资料，30 日内提交正式成果文件；2.地形测量：承包人应在发包人通知进场后 15 日内提交中间成果资料，30 日内提7交正式成果文件；3.地下物探测：承包人应在发包人通知进场后 15 日内提交中间成果资料，30 日内提交正式成果文件；4.其它勘察成果：按本工程进度要求提供，不得耽误项目推进工期。8第三部分 设计任务书一、项目定位建筑设计方案应同周边环境相协调，充分考虑本区域特点

13、及规划前景，努力打造集总部商务办公、企业形象展示、配套商业服务于一体的多功能复合型总部基地，要求简洁大方、功能实用、节能环保、运营便捷、项目价值功能最大化、人（物）流管理便捷，符合相关建筑行业国家及地方法律法规的规范要求。本项目不仅应该给使用者提供舒适、有活力的工作环境，同时应充分考虑商业的需求。在充分考虑综合开发的基础上，挖掘更具潜力、更适合发展、更具创新的办公空间和商业运营模式。设计中提倡绿色、健康、环保理念，需充分考虑使用者的各种需求，为之提供周全、便捷的人性化服务。要保证建筑物内高舒适度的办公环境和商业环境，有效控制室内的空气质量、室内的噪音等级以及室内的热环境等，保持空气的清新和洁净

14、，力求营造美观舒适、安全便捷、尺度宜人并别具特色的场所空间与可持续发展的办公和商业环境。设计应体现环保、节能与合理投入的原则：鼓励应用各种先进且成熟的技术、性价比较好的环保节能技术、材料、设备、工艺和措施，减少能耗和二氧化碳的排放。充分主要建筑材料和机电设备在建筑生命周期中的维护和更新，尽量降低建成后的运营、维护和保养成本。机电、空调系统需考虑分层、分户独立计量方式。依据项目定位，本地块将打造以下功能：总部办公、出租办公、出售办公、服务式公寓、裙楼商业、配套的地下停车库及设备用房。地块的主导功能为 B2，主导功能的建筑面积占地块计容建筑面积的比例不得少于 75%。公寓占地块计容建筑面积比例不超

15、过 15%；公寓和公建配套只能在主导功能以外的建筑功能比例范围内配置。（1）出售办公：需单独设置一栋办公楼；（2）出租办公：需考虑大平层开放式的办公布局，以应对新型办公模式的要求；（3）裙房商业定位：商务配套型裙楼商业，以商务餐饮、金融为主，服务于周边写字楼办公客群。二.规划设计要求92.1城市设计和市政要求1) 建筑退让及间距应符合广州市城乡规划技术规定的要求；2) 建筑设计应按照地块城市设计导则的相关要求执行；3) 凸显项目作为总部办公的品质感；4) 处理好项目景观，精心配制绿地环境；5) 与城市管网合理衔接，排水系统设计须按雨污水分流设计；6) 地块内建筑暂按绿色建筑设计评价标识二星级的

16、要求，以政府相关部门的最终批复为准。2.2建筑形态及建筑风格、外立面建议1) 本项目建筑形态根据项目功能定位和规划设计条件，按照功能分区明确、易于管理的原则进行设计；2) 建筑控高（暂定）：临西侧与北侧规划路交叉口的建筑高度不超过 50米，临东侧与北侧规划路交叉口的建筑高度不超过 80米，临南侧规划路的建筑高度不超过 100米；（具体以政府部门的最终批复为准）3) 项目本体塔楼与裙楼商业建筑风格均应统一。建议打造简洁的造型及外立面；4) 外立面应考虑充分利用江景及周边公园绿地等资源、节能环保和建筑美观性。三、建筑单体设计要求广州交投建设运营管理中心按照甲级写字楼的要求设计。交投集团自用办公交投

17、自用办公，面积约 22000平方米。办公空间净高不小于 2.8米，走道净高不小于 2.6米，电梯厅净高不小于 2.8米，在后续的设计中尽可能合理提高各使用区域的净空尺寸。空间可以自由分隔、灵活组合；1) 办公大堂应符合企业形象，面积不小于 1000平方米。交投集团自用大堂相对独立，流线与其他办公互不干扰；2) 设置监控中心、展厅，面积均不小于 300平方米。监控室需考虑 24小时使用，监控室设备不列在本项目工程的建设范围内；3) 设置面积不小于 450平方米的会议中心，配备现代的声光设备，可适当考虑对外租赁，配贵宾休息室、控制室和家具库各一间；104) 设置若干中小型会议室，单个面积 6012

18、0平方米左右，空间可分可合。 （会议区域净高不小于 2.8米，走道净高不小于 2.6米） ；5) 装修考虑亮暖色调。出租及出售办公出售部分比例为计容面积的 30%，需独立成栋。出租办公平面功能灵活多变，可分可合。出售办公、出租办公与集团自用办公人流相对独立。办公空间净高不小于 2.8米，走道净高不小于 2.6米，电梯厅净高不小于 2.8米。在后续的设计中尽可能合理提高各使用区域的净空尺寸。服务式公寓本项目需设置服务式公寓，以及与其配套的服务设施（公寓内主要使用区域净高不小于 2.8米，走道净高不小于 2.5米） 。服务式公寓的位置需考虑周边景观，并与其他办公区域相互独立。具体平面户型分隔根据公

19、寓运营公司要求。裙房商业部分1) 裙房首层布置配套商业。商铺立面需与塔楼立面协调，并适当考虑广告位。 （商铺内净高不小于 3.4米） ； 2) 定位：发展商务配套型裙楼商业，服务于周边写字楼办公客群；3) 位置：主要设置于沿街部分，对外经营；4) 外立面风格应与写字楼风格一致，打造具有昭示性的外立面装饰墙，并充分预留广告展示空间，提升区域商业氛围；5) 裙房二三层设置约 4400平米的员工餐厅（含厨房、设备房、楼梯间、电梯厅等辅助用房及交通面积） 。裙房二层可适当考虑对外营业。 二楼设置两大（每间能满足同时 20人就餐需求）一小（能满足同时 12人就餐需求）自用包间，同时间隔要具有灵活性，可在之间调节使用空间，裙房三层餐厅供交投集团自用，设置普通餐区和自助餐区，两者相邻布置，可分可合。 （二三层餐厅净高均不小于 3.3米）二楼三楼统一采用一套厨房设备。以上功能区面积在方案深化设计中最终确定。景观整体风格简洁大方。场地中央绿化庭院设置树阵、树池、灌木、草地、园林小道及座椅；根据方案需要适当设置水景；场地内可考虑设置雕塑及名木；打造视觉焦点。停车