房地产司法估价报告.DOC

1、 房地产 司法 估价报告 估价报告编号： 重庆同诚 2017成 估字第 06-028号 估价项目名称： 成都市 高新区中和会龙路 365号 10栋 1单元 4层 406号及高新区中和会龙九组 10 栋 1 单元 31 层 3106 号的 两套住宅房地产 市场价值 评估 估价委托人： 成都市中级人民法院 房地产 估价机构： 重庆同诚房地产土地资产评估有限公司 注册房地产估价师 ： 原玉东 （ 6520060021） 黄启伟 （ 5120150034） 估价报告出具 日期 ： 二一七年六月二十六日 致估价委托人函 成都市中级人民法院 ： 承蒙委托， 我公司对 贵方 拟 司法执行 的房地产价值进行了

2、评估 ，并完成 房地产司法 估价报告，现将报告主要内容呈报如下（详细内容见 房地产司法 估价报告正文）： 一、估价目的： 为 估价委托人 进行 司法执行提供价值参考依据 。 二、估价对象 ： 成都市中级人民法院 司法执行事宜涉及 的 位于 成都市 高新区中和会龙路 365号 10 栋 1单元 4层 406号及高新区中和会龙九组 10 栋 1单元31层 3106号 的 两套住宅房地产 （房屋及分摊的土地使用权），建筑面积 分别为88.85及 101.63 。 三、价值时点： 2017年 6月 13日 。 四、价值类型： 市场价值 。 五、估 价方法： 比较法 。 六、估价结果 序号 坐落 建筑面

3、积 （ ） 评估单价 （元 / ） 评估总价 （万元） 估价对象 1 成都市高新区中和会龙路 365号 10 栋 1单元 4层 406号 88.85 17270 153.4 估价对象 2 成都市高新区中和会龙九组 10栋 1 单元 31层 3106号 101.63 17280 175.6 合计 190.48 / 329 大写（人民币） 叁佰贰拾玖万 元整 特别提示： 1、上述结果是在本报告估价假设、限制条件下的评估价 值； 2、评估总价取整至仟元 ； 3、 根据估价利害关系人提供的 商品房买卖合同摘要 记载，估价对象 2的建筑面积为 101.35，但 估价人员通过成都市城乡房产管理局查询 显示

4、 该房屋的 建筑 面积 为101.63 ，经过与估价委托人沟通，本次估价以 成都市城乡房产管理局查 询 到的 建筑面积101.63 为准，若与房产管理部门最终办理的产权登记面积不一致，应对估价结果进行相应调整，特提醒报告使用者注意。 特致此函 ！ 重庆同诚房地产土地资产评估有限公司 法定代表人： 甘光辉 二一七年六月二十六日 重庆同诚房地产土地资产评估有限公司 重庆同诚 2017成估字第 06-028 号 第 3 页 目 录 估价师声明 . 4 估价假设和限制条件 . 5 估价结果报告 . 9 一、估价委托人 . 9 二、房地产估价机构 . 9 三、估价目的 . 9 四、估价对象 . 9 五、

5、价值时点 . 14 六、价值类型 . 14 七、估价原则 . 15 八、估价依据 . 15 九、估价方法 . 16 十、估价结果 . 17 十一、 注册房地产估价师 . 18 十二、实地查勘期 . 18 十三、估价作业期 . 18 附 件 . 错误 !未定义书签。 1、估价委托书复印件 . 错误 !未定义书签。 2、估价对象位置图 . 错误 !未定义书签。 3、估价对象实地查勘情况和相关照片 . 错误 !未定义书签。 4、估价对象权属证明复印件 . 错误 !未定义书签。 5、可比实例位置图和外观照片 . 错误 !未定义书签。 6、专业帮助情况和相关专业意见 . 错误 !未定义书签。 7、其他相

6、关资料 . 错误 !未定义书签。 8、房地产估价机构营业执照和估价资质证书复印件 . 错误 !未定义书签。 9、注册房地产估价师估价资格证 书复印件 . 错误 !未定义书签。 重庆同诚房地产土地资产评估有限公司 重庆同诚 2017成估字第 06-028 号 第 4 页 估价师声明 1、 注册房地产估价师 在本估价报告中 对事实的说明 是真实的和准确的 ，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏 。 2、 本估价报告中的分析、意见和结论是 注册房地产估价师独立、客观、公正的专业 分析、意见和结论，但受 到 估价报告中已说明的 估价 假设和限制条件的限制 。 3、 注册房地产估价师与 估价 报告中 的估

7、价对象没有 现实或潜在的利益，与估价委托人及 估价利害关系人 没有 利害关系，也 对估价对象、估价委托人及 估价利害关系人 没有偏见 。 4、 注册房地产估价师是依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范（ GB/T 50291-2015）、房地产估价基本术语标准（ GB/T 50899-2013）、 成都市房地产评估协会关于印发 （ GB/T 50291-2015）估价技术指引的通知 成房评协（ 2016） 05号 进行分析，形成意见和结论，撰写估价报告。 注册房地产估价师： 原玉东 注册房地产估价师： 黄启伟 注册号： 6520060021 注册号： 5120150034 重庆同诚房地产土地

8、资产评估有限公司 重庆同诚 2017成估字第 06-028 号 第 5 页 估价假设和限制条件 一、 一般 假设 1、 估价利害关系人 提供了估价对象的权属证明文件 复印件 ，我们对所提供文件资料进行了检查，并通过政府房地产管理部门网站进行了查询，在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性的情况下，假定 估价 利害关系人 提供的权属证明文件合法、真实、准确、完整，并以所提供的权属证明文件作为估价依据 。 2、 注册房地产估价师已对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予关注，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应专业机构进行鉴定、检测的情况下，假定估价对象能正常安全 使用 。 3

9、、 本估价结论是以估价对象可享有合理分摊的公共配套设施、 水、电、气、视、讯 、电梯 等使用的权益为前提。 4、估价人员经现场查勘观察估价对象 1 的房屋建筑面积与房屋信息摘要3所记载的建筑面积大体相当，在无相应面积测绘专业机构测量的情况下，假设房屋实际建筑面积与房屋信息摘要 3所记载的建筑面积一致。 5、估价人员经现场查勘观察估价对象 2 的房屋建筑面积 与估价人员通过成都市城乡房产管理局 网站 查询 显示 的建筑面积大体相当， 在无相应面积测绘专业机构测量的情况下，假设房屋实际建筑面积与 通过成都市城乡房产管理局 网站 查询 显示 的建筑面积 一致。 6、根据估价目的，假设估价对象处于以下

10、市场状况： 适当营销，即估价对象以适当的方式在市场上进行了展示，展示的时间长度可能随着市场状况而变化，但足以使估价对象引起一定数量的潜在买者的注意； 熟悉情况，即买方和卖方都了解估价对象并熟悉市场行情，买方不是盲目地购买。卖方不是盲目地出售； 谨慎行事，即买方和卖方都是冷静、理性、谨慎的，没有感情用事； 不受强迫，即买方和卖方都是出于需要进行估价对象交易的，买方不是急于购买（不是非买不可），卖方不是急于出售（不是非卖不可），同时买方不是 被强迫地从特定的卖方哪里购买估价对象，卖方不是被迫地将估价对象卖给特定的重庆同诚房地产土地资产评估有限公司 重庆同诚 2017成估字第 06-028 号 第

11、6 页 买方； 公平交易，即买方和卖方都是出于自己利益的需要进行估价对象交易，没有诸如亲友之间、母子公司之间、业主与租户之间等特殊或特别的关系，不是关联交易。 二、未定事项假 设 估价 利害关系人 提供的 房屋信息摘要 3 及 商品房买卖合同摘要均未记载估价对象的建成年代，本次估价 对象 房屋建成年代以估价人员实地调查为准，若对建成年代有异议，需到政府相关部门进一步核实 。 三、背离事 实假设 根据 估价 利害关系人 提供的资料 及 估价人员 通过 成都市城乡房产管理局 查询显示 ，截止价值时点， 估价对象 1、 2 均 存在查封 情况 。考虑本次估价目的是为司法执行提供价值参考依据， 故本次

12、未考虑估价对象 已经 存在 的 查封 对其评估价值的影响 。 四、不相一致假设 1、 根据估价 利害关系人 提供的 商品房买卖合同摘要 【 合同签约备案号 ：1638940】 记载 ， 估价对象 2的房屋 座落为：成都市 高新区中和会龙九组 10栋 1单元 31 层 3106 号 ， 估价人员现场查勘地址为 ： 成都市高新区中和会龙路 365号“中德 .英伦联邦 A 区” 10栋 31层 3106号 ， 现场查勘未见单元号，该栋房屋仅 1个单元， 本次估价以 商品房买卖合同摘要 记载 地址与估价人员现场查勘地址一致为估价前提 。 2、根据估价 利害关系人 提供的商品房买卖合同摘要【 合同签约备

13、案号 ：1638940】显示，位于成都市高新区中和会龙九组 10栋 1单元 31层 3106号的房屋建筑面积为 101.35 ， 但 估价人员通过成都市城乡房产管理局网站（查询网址： http:/ 查询 显示 该房屋的 建筑 面积 为 101.63，经过与估价委托人沟通，本次估价以 成都市城乡房产管理局 网站 查询 显示 的建筑面积 101.63 为准 ，若与房产管理部门最终办理的产权登记面积不一致，应对估价结果进行相应调整，特提醒报告使用者注意。 3、根据 估价委托人出具 的成都市中级人民法院委托评估书附表【（ 2017）重庆同诚房地产土地资产评估有限公司 重庆同诚 2017成估字第 06-

14、028 号 第 7 页 成都中院法技委字第 162号】记载，本次 估价范围为： 标的物 1为位于成都市高新区泰和二街 8号 11栋 1单元 15楼 1号住宅 用房 ，标的物 2为位于成都市高新区中和 会龙 九组中德 .英伦联邦 A区 10栋 1 单元 4层 406号住宅 用房 ，标的物 3为位于成都市高新区中和 会龙 九组中德 .英伦联邦 A 区 10 栋 1 单元 31 层 3106号住宅 用房 。 由于无法进入标的物 1进行现场查勘， 估价人员经过与案件承办法官沟通，按照承办法官的要求， 确定 本次估价范围为已完成现场查勘的标的物 2及标的物 3，标的物 1不纳入本次评估范围， 故本次评估

15、仅出具了标的物 2及标的物 3的评估结论，特提醒报告使用者注意。 五、依据不足假设 1、 估价利害关系人仅提供了估价对象 1 的房屋信息摘要 3 的复印件，未提供估价对象 1的房屋所有权证原件 或复印件 ，本次估价是以房屋信息摘要 3中记载的房屋信息与房产管理部门办理的房屋所有权证中记载的房屋信息一致为假设前提。 2、估价利害关系人仅提供了估价对象 2 的商品房买卖合同摘要的复印件， 根据现场调查 了解， 估价对象 2 尚未办理房屋所有权证。如前述，建筑面积以 通过 成都市城乡房产管理局 网站 查询 显示 的建筑面积为准，其余房屋信息以商品房买卖合同摘要所记载 的 房屋信息 与房产管理部门最终

16、办理的房屋所有权证中记载的房屋信息一致为假设前提。 3、估价委托人 及估 价利害关系人均 未提供估价对象的国有土地使用证，估价对象均为建于 2013年的商品住房 。根据 2002年 7月 1日起施行的招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定第四条：商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。故本报告假设估价对象所占用的土地使用权是以出让方式取得的住宅用地使用权。 六 、 估价 报告使用限制 1、 本估价报告 和估价结果 仅供 估价委托人 为本次估价目的使用 。 2、本估价报告必须完整使用方可有效，对仅使用报告中部分内容所导致的损失，估价机构和估价人员不承担相应的责任

17、 。 3、 我们没有考虑 未来 国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有不可抗力等不可预见的因素，也没有考虑特殊的交易方式、特殊的买家偏好、未来的处置风重庆同诚房地产土地资产评估有限公司 重庆同诚 2017成估字第 06-028 号 第 8 页 险等对估价对象市场价值产生的影响。 如有上述事项出现，则不宜使用本估价报告。 4、 本估价报告在房地产市场情况无较大波动时的有效使用期限为壹年 ，自二一七年六月二十六日 起至 二 一八年 六 月 二十 五 日止 。 5、如发现本报告内的文字或数字因校印或其它原因出现误差时，请通知本公司进行更正。 6、 本估价结论包含建筑物及其附属设施设备 (水、电、气、视

18、、讯、电梯 等 )和分摊的土地使用权的价值，不包含 室内动产价值。该土地使用权和附属的设施设备 (水、电、气、视、讯、电梯 等 )若与建筑物分割处置 ，本估价结果无效 。 7、本估价报告的使用者是估价委托人。 8、根据最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定（法释 200416 号）第三十一条规定：拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权利人的债权，但利害关系人另有约定的除外。 （此页以下空白处无正文） 重庆同诚房地产土地资产评估有限公司 重庆同诚 2017成估字第 06-028 号 第 9 页 估价结果报告 一

19、、 估价委托人 名称 ： 成都市中级人民法院 地址： 成都市金牛区抚琴西路 109号 二、 房地产 估价 机构 名 称：重庆同诚房地产土地资产评估有限公司 住 所：重庆北部新区星光大道 62号（海王星科技大厦 D区 9楼 3号） 法定代表人姓名：甘光辉 资质等级：一级 资质证书编号：渝房评准字（ 2016）第 1-003号 有效期限： 2016 年 7月 20日至 2019年 7月 19日 名 称：重庆同诚房地产土地资产评估有限公司成都分公司 营业场所：成都市青羊区王家塘巷 8号 负责人：原玉东 三、估价目的 为 估价委托人 进行司法执行提供价值参考依据 。 四 、估价对象 估价对象为 成都市

20、中级人民法院 司法执行事宜涉及的 位于 成都市 高新区中和会龙路 365 号 10 栋 1 单元 4 层 406 号及高新区中和会龙九组 10 栋 1 单元 31层 3106号 的 两套住宅房地产 （房屋和分摊的土地使用权） ， 建筑面积分别为 88.85及 101.63 ， 所在小区为 “ 中德 .英伦联邦 A区 ” 。详细情况如下： （一） 估价对象权益状况 根据 估价 利害关系人 提供的 房屋信息摘要 3 及商品房买卖合同摘要显示的估价对象登记状况如下表： 重庆同诚房地产土地资产评估有限公司 重庆同诚 2017成估字第 06-028 号 第 10 页 1、 房屋权益状况 估价对象 1：

21、房屋信息摘要 3 查询编号： 1003351964 业务件号：权 2905525 产源： 商品房购买 产别： 私产 登记事项： 商品房购买 共有方式： 单独所有 登记时间 2015-02-27 房屋自然状况 所在区 街道 门牌 附号 栋号 单元 楼层 房号 规划用途 结构 房屋唯 一号 业务件号 建筑面积（平 方米） 高新区 中和会 龙路 365 10 1 4 406 住宅 剪力 墙 5530765 权 2905525 88.85 登记权利人 姓名 证件类型 证件号码 权证号 份额 王文 身份证 511002197001221522 监证 4343162 登记义务人 姓名 证件类型 证件号码 权证号 份额 四川中德世纪置业有限公司 企业法人营业执照 510122000059168 监证 4157326 备注 地上层数 33+1 限制登记信息 限制登记号 限制登记单位 限制登记文号 限制登记法律文书送达时间 531848 四川省成都市中级人 民法院 （ 2014）成民保字第 1363-2号，（ 2014）成民保字第 1363-2号 2015-03-31 15： 06： 28 抵押信息 无抵押信息 变动记录 业务件号 所有权人 登记原因 登记时间 权 2905525 王文 商 品房购买 2015-02-27 所有权是否载入登记薄 是 是否征收 否 （此页以下空白处无正文）