安徽省宿州市房地产市场调查研究.doc

1、1安徽省宿州市房地产市场调查研究摘要2015 年对于房地产市场是关键和重要的一年，中央及地方各级政府高度重视房地产市场的健康发展，与房地产有关的各项政策相继出台。政府一方面强调房地产去库存，另一方面持续放松公积金贷款政策，下调首付比例，不断地为房地产市场注入发展动力。变化已悄然发生，我们迫切需要积极了解房地产市场的新形势。应中国人民银行宿州市中心支行的要求，建设银行宿州个贷中心对 2015 年下半年以来的房地产市场发展情况做了大量的调研工作。文章试图在此次调研数据的基础上，对近期本市房地产市场的运营情况、市场供求关系、结构特点，以及政策效果做简要的概括，并提出一些政策建议。此次调查时间仓促，取

2、样范围较小，未必能对房地产市场未来走向做出全面准确的判断，仅提供一些不成熟的结论，供同仁参考。 关键词房地产；政策效果；三线城市 DOI1013939/jcnkizgsc201625155 1 宿州市 2015 年下半年以来房地产市场运营情况调查为了调查宿州市 2015 年下半年至今的房地产市场运营情况，笔者从宿州市房管局网站“宿房网”上，查阅了 2015 年 5 月以来的所有市场月报以及大量新闻报道，获得了丰富翔实的数据。不过因为房管局网站上一月市场月报的缺失以及笔者自身获取数据信息的渠道有限，1 月的市场数据仍大多根据 2月市场月报提供的信息推算补充而来。这些数据经过筛选和组织整理之2后，

3、现编制成如下表格以供参考。 以上三个表格中包含的数据涵盖了宿州市四县一区房地产市场的投资热度、供求关系、结构特点、区域差异等相关信息，可以认为较为全面地反映了本市 2015 年 6 月以来的市场变化情况。为了更直观地表现这些数据，方便读者从中揭示房地产市场的发展趋势以及运行规律，现将（表 1表 3）中的数据进行分类，绘制成图 1图 11，并结合这些图来对本市房地产近期的发展趋势做简要的概括。 22015 年下半年以来宿州房地产市场发展趋势分析 21 开发投资趋势分析 从图 1 可以看出，虽然近半年多来本市房地产投资呈现出较大波动，但总的来说表现出明显的增长趋势，表明房地产开发商对宿州市房地产市

4、场的发展前景总体看好。此外可以看出，市场的拐点大概出现在 2015年 8 月，9 月的开发投资陡然上升，此后六个月一直处在 22 亿26 亿元的较高图 1 宿州市房地产开发投资走势（汇总） 水平，究其原因，可能与 9 月以后住房政策的密集出台有密切关系。至于政策对于房地产市场的影响，将会在下文做出具体分析。 22 供求关系及去库存压力分析 市场供应方面，从来看，2015 年下半年以来的房地产竣工面积除了在 2016 年 2 月出现了大幅反弹之外，无论是市区还是各县都表现出了明显的下降趋势。我们可以进一步借助“指数平滑法”来揭示这个趋势，为了较充分地体现近期政策的影响，故把指数 值选定为 06，

5、可以看出经过一次指数平滑后，预测值呈现出较为明显的下降趋势。 3但如果同样对开工面积表中的数据用“指数平滑法”进行处理的话，可以看出，无论是实际值还是预测值都没有显示出较为明显和持续的上升或下降趋势，而只是在 40 万平方米左右的水平上下波动，且幅度较大，故对其未来走向不敢妄加推测。 市场需求方面，以?桥区为例，整个 2015 年备案面积和成交面积都没有明显变化，岁末年初之交，成交面积出现了大幅上涨，不过到 2 月时，又迅速回落到之前的水平；合同备案面积则在 2016 年 12 月连续处于高位，与 2016 年“房展会”和春节长假有明显的时间上的重合。据此判断，近期交易量虽有明显增加，但可能更

6、多的是受农民工返乡等季节因素与“房交会”等偶然因素的推动，并不足以代表长期发展趋势。见图 4 和图 5。 综合以上分析，近期本市房地产市场的供应量持续下降，而需求量全市长期维持在 30 万平方米的水平，最近两个月受楼市一些利好消息的影响还有显著增加。楼市总体的供求关系持续改善，库存压力也应相对减轻。见图 6。 不过从另一方面来看库存压力，本市的房屋竣工面积就算明显下降，但 2015 年 6 月以来的大多数时期，仍然高于同期的成交面积和合同备案面积，我市的房地产库存量仍然处于净增长的状态，市场供求关系仍是供大于求。再如图 7 所示，近半年多宿州市房价一路走低，也是市场供大于求的表现。 23 结构

7、特点分析 房地产市场的结构变动相比以上市场因素的波动要缓和平稳的多，4从购房人户籍结构上看，市区人口和外地人口所占的比重呈现出缓慢上升的趋势，但上升幅度极小，过程极其不明显；而各县人口所占的比重相比有较为明显的下降。可以看出本市城市化进程的稳步推进和人口流动性正在逐渐增强是一个长期缓慢的过程。见图 8。 从图 9 可以看出，年龄在 3040 岁的中年人是购房的主力军，并且其所占比例还在持续稳步提高，而年龄在 50 岁以上的老年人和 30 岁以下的年轻人所占比例有所下降。尤其是 30 岁以下的人群下降明显，其所占的比例原来和 3040 岁的人群不相上下，但截至现在，两者之间已显示出明显的差距。3

8、040 岁的购房者已占据明显多数。可以预见，30 岁以下的年轻人，储蓄和收入水平都必有限，能够负担十几万甚至二十多万首付的必定不多，以前父母帮助子女买房的现象较多，在 30 岁以下与50 岁以上人群占购房者比例较大中也有所反映。如今这两个人群的比重同步下降，反映出父母帮子女买房现象的减少，年轻人经济独立性的增强、购房年龄延后，以及社会购房观念变化等一系列复杂的社会变化。图 10 套型结构变动 从图 10 可见，本市房地产市场销售的户型占比中，90m2 以下的户型占比显示出微弱的下降趋势，反之，120m2 以上的户型略有增长。数据显示的这种现象反映了宿州居民居住水平的持续改善，再结合近半年的房价

9、走势分析，房价的下降也带来了购房者购买能力的相对提高，使更多的消费者有能力购买大户型。房屋套型结构的这种变化应是本市经济发展和居民收入水平提高的长期趋势与房地产市场价格因素共同作用的结果。图 11 资金结构变动 3 房地产政策实施效果分析 52015 年以来，楼市利好消息不断，降准降息，下调首付比例，公积金政策层出不穷，房地产市场的重要性被提高到前所未有的高度。为了更好的分析今年以来的各项政策的实施效果及其对房地产市场的影响程度，现将今年以来的政策进行整理汇总如表 4 所示，之后再结合上文房地产发展近况的各项图表，一一进行对比分析。 从图 1 看，本市房地产市场在 2015 年 7 月之前一直

10、处于低迷且下行阶段，前四个月的平均投资额仅有 1606 亿元，之后在 8 月出现转折，9月市场迅速升温，之后几个月投资额持续保持在 22 亿元以上。2015920162 月开发投资额平均达到 2540 亿元，为前四个月均值的 158倍之多。结合表 4，可以看出政策因素在其中起到了不可忽视的作用。2015 年 9 月之后正是政策的密集出台期，每月出台政策多达三四项。此外可以看出，8 月之前虽每月也有政策推出，但多为货币政策。而 9 月以后的政策几乎全是财政政策以及公积金、降首付等针对房地产市场的信贷政策。据此可以看出两种政策截然不同的效果。货币政策更多是针对宏观经济，对房地产市场影响有限，而房地

11、产市场的回暖需要更多更具针对性的政策支撑。 32 对市场供求关系的影响 从表 4 可以看出，各项政策，无论是降息降准、减税降费、降首付，还是调整公积金，都是着眼于供求关系的需求一方来进行的调整。因此接下来，将以房屋成交面积与合同备案面积的变化为准，尝试分析政策对市场需求端的影响。 以?桥区为例，图 4 显示，整个取样期之间，成交面积始终在 156万2 万平方米左右波动，只有岁末年初的两个月成交量有比较明显的增长，2015 年 12 月的成交量达到 26 万平方米，2016 年 1 月进一步上涨到35 万平米。不过如果剔除掉持续整个一月之久的“房交会”以及期间市政府出台的各项房屋补贴政策对房市的

12、刺激作用，可以认为 2015 年 9 月以来密集出台的各项政策对房地产销售的影响实际有限。如果以 9 月为界分前后两期来分析的话，前期四个月的月均成交量为 184 万平方米，而后期的平均成交量为 219 万平方米，但如果将 2016 年 1 月“房展会”期间的过高数据剔除不计的话，其平均值则为 192 万平方米，较前期数据只增加了 800 平方米。 同理，前期的月均合同备案面积为 2827 万平方米，后期为月均 3324万平方米；可是如果将明显过高的 2016 年 12 月两个数据剔除的话，2015 年 912 月的月均合同备案面积仅为 2718 万平方米，比前期反而还下降了 109 万平方米

13、。从实际效果来看，除了“房展会”期间宿州市地方政府推出的房屋补贴政策，9 月以来的针对房地产的各项政策，对购房者的影响都较为有限。 33 对市场结构的影响 中央在 2015 年 10 月出台了公积金异地贷款政策，此政策对我市房地产结构的影响可以从图 8 看出来。在 10 月之前，持外地户籍在我市购房的人群始终占购房者总数的 13%14%；10 月该政策一经出台，外籍购房者随即呈现稳定小幅增长之势，连续四个月，外籍购房者占购房者总数的比例都几乎以 1%的速度递增。反映这项政策着实为一部分人解决了外地购房的难题，一定程度上满足了外籍人口的住房需求，是符合社会7人口流动性增长需要的。 年龄结构上，上

14、文已说明年龄在 3040 岁的购房者在购房者总量中所占的比例呈现明显的上升趋势，但政策因素在其中起了多大作用呢？如果延续以上方法，将整个取样期间以 9 月为界分为货币政策为主的前期和公积金、房贷等政策全面密集出台的后期，可以看出，两个时期同为 5 个月，3040 岁的购房者占比上升幅度也同为 4%。如果对这条曲线做线性分析，可决系数 R2=094，说明这部分数据基本上是呈线性匀速增长的，政策影响并不显著。 户型结构上，2015 年全年变化基本不大，只有 90m2 以下的户型和120144m2 的户型分别有月均 024%的下降和月均 020%的上升。90m2120m2 的户型 5 月时占比 60

15、53%，12 月为 6080%；144m2 以上的户型只从 16%上升到 17%，几乎无变化。户型结构变化比较明显的月在 2016年 1 月、2 月，90120m2 的户型两个月下降 41%，120144m2 的户型和144m2 以上的户型分别上升 20%和 19%。这明显和 2016 年“房展会”期间以及持续到 2 月 21 日的房屋补贴政策有时间上的重合，而其他各项政策对户型结构的影响就微乎其微。而“房展会”和补贴政策主要是刺激了120m2 以上的大户型房屋的销售。 资金结构上，如图 9 所示，按揭贷款占比的增长量本身即体现出较强的线性相关性，说明，其本身就具有较明显的增长趋势。但在图中还

16、是能看到两个较为明显的增长阶段，第一个阶段出现在 58 月，可能是受当时连续的降息降准的货币政策影响；第二个阶段出现在 2016 年12 月，可能是“房展会”刺激了居民贷款买房的意愿。 84 总结与建议 综合以上分析，从 2015 年下半年以来，中央与地方政府都不停地出台各项房地产相关政策，中央连续几次会议都强调房地产市场“去库存” ，无论中央和地方政府都高度重视房地产的持续健康发展，房地产市场的重要性被提到一个前所未有的高度。 各级政府的高度重视和关注给房地产市场带来了强劲的发展动力，人们对房地产市场的预期普遍看好，认为房地产市场即将迎来冬去春来的发展阶段。尤其是房地产开发企业的预期从开发投

17、资的持续提高就可略见一斑。此外，本市房地产市场的供求关系也出现好转，主要体现在房屋竣工面积逐步下降，市场需求近两个月激增，库存压力有所缓和。不过也应看到，市场供求之间的不平衡短时期内仍然难以达到根本改善，市场在较长时期内仍将处于供大于求的状态。而且随着市场预期的好转，房地产开发商的开发投资与新开工面积在 910 月之后又有所回升，给外来市场供求关系是否会持续改善增添了一些不确定因素。此外，由于供大于求的局面短期内难以改变，房价应该还存在进一步下跌的空间。 在分析 2015 年以来各项政策的效果时，可以看到，第一，房地产市场对政策有非常强的敏感度和依赖性，房地产市场如果想要迎来长期稳定的发展，持

18、续的政策支持必不可少。第二，财政政策对楼市的影响远不如财政政策和信贷政策直接和明显。从以往的经验里可以看到，每次降息后，资金更多的是流入了股市等资本市场，因此房地产市场受到的影响就较为有限。第三，9 月以来各项房地产政策对开发商的刺激似乎大于对消费者的刺激，使得投资量的增幅大于成交量和备案量的增幅，其原因9可能是房地产企业相比普通大众对此类政策具有更高的敏感性。这种现象的存在可能会使“去库存”的努力大打折扣。第四，2016 年“房展会”期间宿州市地方政府出台的购房补贴政策取得了显而易见的效果，地方政府的政策对本地房地产市场的影响更加直接，效果也更为明显。 结合以上现象给出的政策建议是：第一，如

19、果政策的制定是以房地产市场作为调控对象，建议侧重使用财政政策和信贷政策，以期对楼市产生较为直接的作用。第二，在松政策，促销费的同时，严格控制市场供应，控制房地产开发投资规模和开工规模， “去库存”需要两头抓。第三，给予地方政府足够政策自主权，可根据本地本市的具体情况特点，制定差异化的政策，如在今年 2 月下调首付比例的政策中就允许部分地区根据地方需要下调至 20%。这种差异化的政策，往往比“一刀切”的做法能更有效地挖掘地方潜能，促进当地房地产市场的健康发展。 总而言之，房地产市场的发展事关国计民生，但经过前几年的过热发展，当下的房地产市场各种重疾缠身，单纯依靠市场本身的调节已无法化解这些经年积

20、累的顽疾，现在我国的房地产发展极度依赖政策干预。为了让 2015 年以来的房地产市场繁荣不至于成为昙花一现，决策者在制定政策时，在时间上需要考虑政策持续性，在政策组合上需要考虑多样性和综合效果，才能使我市房地产市场迎来真正的春天。 参考文献： 1马春晓 2016 年 1-2 月份宿州市房地产市场运行情况EB/OL（2016-03-14）2016-03-23http：/news0557fdccom/details/2016-03-14/155313_1shtml 102马春晓 2015 年 1-12 月份宿州市房地产市场运行情况EB/OL（2016-01-21）2016-03-23http：/n

21、ews0557fdccom/details/2016-01-21/154539_1shtml 3马春晓 2015 年 1-11 月份宿州市房地产市场运行情况EB/OL（2015-12-11）2016-03-23http：/news0557fdccom/details/2015-12-11/153896_1shtml 4马春晓 2015 年 1-10 月份宿州市房地产市场运行情况EB/OL（2015-11-11）2016-03-23http：/news0557fdccom/details/2015-11-11/153228_1shtml 5马春晓 2015 年 1-9 月份宿州市房地产市场运行情

22、况EB/OL（2015-10-14）2016-03-23http：/news0557fdccom/details/2015-10-14/152552_1shtml 6马春晓 2015 年 1-8 月份宿州市房地产市场运行情况EB/OL（2015-09-10）2016-03-23http：/news0557fdccom/details/2015-09-10/151852_1shtml 7马春晓 2015 年 1-7 月份宿州市房地产市场运行情况EB/OL（2015-08-11）2016-03-23http：/news0557fdccom/details/2015-08-11/151333_1shtml 8马春晓 2015 年 1-6 月份宿州市房地产市场运行情况EB/OL（2015-07-13）2016-03-23http：/news0557fdccom/details/2015-07-13/150712_1shtml 9马春晓 2015 年 1-5 月份宿州市房地产市场运行情况EB/OL