被强制交易的存量房.doc

1、1被强制交易的存量房2015 年，江苏省城南京二手房交易市场经历了一段时间的沉寂后，悄然迎来了一大波上涨行情。有的房产卖家为博取涨价带来的巨额利益，宁肯双倍返还定金而中途悔约。2016 年 4 月 20 日，南京市鼓楼区人民法院审理的一宗存量房（没有居住使用过的二手房）交易纠纷，对这类投机行为亮起了“红灯” ，违约业主不仅被判令继续履行合约，还要额外支付案件受理费、诉讼保全费，损失上万元。 初签合约 几年前，赵红以较低的价格，在南京市鼓楼区买下了一套 60 多平方米的小户型商品房。该房因邻近南京市的优质教育资源，房价逐年推高。赵红买下这套房子后，没有装修入住，而一直捂在手中。但 2014 年下

2、半年起，南京楼市行情整体出现了波动，房价一度下跌。赵红后悔没有早点出手，动起了卖房心思。她向被称为“房虫”的昔日老街坊请教时，对方却自信满满地说，现在卖不得，不出三个月，政府必然出手救市，房价定会大幅反弹。闻听此言，她暂时打消了念头。 果不其然，2015 年 3 月起，央行及有关部委接连打出了降息降准、不动产登记、330 新政、降低公积金贷款申请门槛等楼市新政“组合拳” ，南京市也相继出台取消限购、降低首付贷等地方性救市措施，房地产市场渐趋回暖。等到了 11 月份，赵红经多方打听，估摸着已达到了其目标价位，便在南京市各大房屋中介公司做了登记。 2老家在河北某贫困县的孙新华，大学毕业后留在了南京

3、工作。妻子答应他“裸婚”时，孙新华就许愿说，面包会有的，房子也会有的。奈何工资没有房价涨得快，眼看儿子快要上小学了，当初的承诺仍没有兑现，妻子常常抱怨。他从南京市云房源置业公司获知了赵红的学区房信息，不禁喜出望外，立即委托这家公司居间介绍。2015 年 11 月 29 日，在中介人员的斡旋下，孙新华与赵红一番讨价还价，以 98 万元的成交价签订了南京市存量房屋买卖合同 。这份合同，列出了双方交割房款的时间进度表，并设定了违约条款，即一旦不按期交付房款，或逾期不办理房屋过户，违约方将以转让成交价为基数，按每日万分之五支付违约金，并且继续履行合同。当日，孙新华按约支付给赵红购房定金 5 万元。赵红

4、向中介人员提交了经共有权利人签字的同意卖房书面说明。 卖家悔约 签了合同，交了定金，儿子就近入学有了着落，孙新华心里的石头总算放了下来，便赶紧去跑贷款。3 天后，中介方又通知他卖家要求重新签约。2015 年 12 月 2 日，孙新华、赵红及云房源公司再次签订南京市存量房交易合同（经纪机构版） 。合同明面上载明房屋转让价款为 86 万元，实际成交价仍然是 98 万元，双方言明此举意在避让税收。为此，当天孙新华、赵红还另外签订了关于房屋登记价格报高（报低）声明 ，载明双方已在 2015 年 12 月 2 日签订了合同，房屋的实际成交价格为 98万元，经协商一致，按照实际成交价执行，双方自愿承担因上

5、报成交价与实际成交价不一致而产生的风险及损失。但让孙新华不解的是，在这份合同上，赵红执意不肯写上违约条款。对此，孙新华寻思，赵红在合3同的其他细节上都很讲究，说明她是诚心交易的，就没放在心上。他万万没有想到，背后另有隐情。 原来，11 月 29 日签完合同后，赵红撞见了“房虫”老街坊，告诉他自己签了学区房的交易合同，老街坊直跺脚，惋惜地说：“亏大了噢，依现在的行情，这套学区房的价位应该在 120 万以上。 ”赵红一惊，赶忙请教：“我已收了买家的 5 万元定金，并且明确了违约责任，如何是好？”于是，这位具有资深炒房经验的老街坊，给出了重新签约的锦囊妙计。他特别关照赵红，千万不要在新的合同上写上违

6、约条款。 在这次签订合同的第二天，即 2015 年 12 月 3 日，赵红通知云房源公司，由于家庭其他成员反对，签约房屋无法继续出售。中介人员提醒她，违约方需要承担违约责任。赵红果断回应，那就双倍给他定金好了。继续履约 当云房源公司转达赵红悔约的通知时，孙新华懵了。连日来，他好不容易忙齐了申请银行贷款的各种资料，并东拼西凑了 30 万元首付款，正准备按照合同约定的步骤完成交易。不曾想一夜之间，卖家却变了卦。孙新华心有不甘，他向居间人明确表态，以不变应万变，继续进行下步程序。12 月 12 日，居间人通知双方办理房屋交接及付款事宜，赵红表示不再出售房屋，也不愿意接受买家支付的购房款。13 日，孙

7、新华向南京市鼓楼区人民法院提出了诉讼。同时申请查封签约房屋，并将首付款 30万元交到了法院的账户。 孙新华起诉请求，双方继续履行合同，赵红协助办理房屋所有权证4及国有土地使用权证。并根据 11 月 29 日签订的合同违约条款，赵红从2015 年 12 月 13 日起至其协助办理房屋过户递件手续之日止，按每天490 元标准支付违约金。 赵红坚决不同意孙新华的主张。她说，总不能既打又罚呀！双方于2015 年 11 月 29 日及 2015 年 12 月 2 日分别签订了合同，在后合同已对前合同做了变更，应按照在后合同执行。而在后合同中根本没有明确违约责任。 孙新华在法院开庭时出示了一系列证据，表明

8、他已经充分履行了合同项下的义务。其中包括住房资金管理中心于 12 月 17 日发出的住房公积金贷款预审通知书 ，准予办理公积金贷款相关手续。中国银行江苏省分行于 12 月 18 日签发的住房贷款银行审批意见书 ，同意发放借款60 万元。12 月 24 日，云房源公司出具声明称，12 月 18 日已就孙新华公积金贷款获批的情况告知赵红，由于赵红明确表示不愿继续售房，导致云房源公司无法为双方办理权属转移登记手续。 南京市鼓楼区人民法院审理认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。原告孙新华与被告赵红签订的南京市存量房屋买卖合同以及原、被告和云房源公司签订的南京市存量房交易合同（经纪机构版

9、） 均系各方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，上述合同依法成立并生效。原、被告双方签订的南京市存量房屋买卖合同及南京市存量房交易合同（经纪机构版） 均是对案涉房屋买卖所做的约定，由于南京市存量房交易合同（经纪机构版） 签订在后，是原、被告双方就案涉房屋买卖形成的5新的合意，该合同对双方之前签订的南京市存量房屋买卖合同进行了部分变更，故原、被告双方就案涉房屋买卖的约定应以南京市存量房交易合同（经纪机构版） 为准，该合同中载明的房屋价款是双方当事人报低后的价格，双方仍应按照实际的成交价格 98 万元予以履行。双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。 关于合同继续

10、履行问题。原、被告签订南京市存量房交易合同（经纪机构版） 后，原告按约支付了定金 5 万元，并向银行提交了贷款申请资料，被告在签订合同后明确表示不同意出售房屋，拒绝继续履行合同，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。原告主张被告继续履行双方签订的南京市存量房交易合同（经纪机构版） ，符合法律规定，予以支持。由于该份合同中约定的部分履行期限已过，且原告已将案涉房屋首付款 30 万元交至法院，故被告应在收到首付款同时，协助原告办理案涉房屋所有权转移登记手续及银行抵押贷款手续，如原告申请的银行贷款在权属转移登记后一个月内尚未放款，原告应以现金形式支付购房款 60 万元。被告在收到上述购房款后七日内

11、将案涉房屋交付原告并将案涉房屋内的户口迁出，原告在被告交付房屋时支付购房尾款 3 万元。 关于原告主张的违约金问题。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。本案中，案涉房屋的买卖应以双方于 2015 年 12 月 2 日签订的南京市存量房交易合同（经纪机构版） 为准，原告主张被告按照双方 2015 年 11 月 29 日签订的南京市存量房屋买卖合同中关于违6约金的约定承担违约责任，缺乏事实和法律依据，不予支持。由于双方在南京市存量房交易合同（经纪机构版） 中未约定

12、被告违约时的违约责任，本院结合合同履行情况、过错程度及损失情况，考虑原告已要求被告承担继续履行合同的违约责任，对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，不予支持。 2016 年 4 月 20 日，南京市鼓楼区人民法院判决双方继续履行合同，孙新华支付相应购房款，赵红协助原告办理房屋权属转移登记。驳回了孙新华要求赵红支付违约金的诉讼请求。案件受理费合计 11888 元，由赵红负担 11800，孙新华负担 88 元。这起存量房交易纠纷最终以强制卖房而收场。 编辑：郑宾 点评 众所周知，我国房地产市场存在着过度投机行为。尤其在二手房交易过程中，由于房价不断攀升，很多业主在签订房屋买卖协议后，常常借故悔约。如此情形，不仅侵害了买房人的期待利益，更是损害了诚实信用的市场规则，不利于房地产市场的良性健康发展。因此，对这类不诚信的行为，需要法律进行规制。 根据中华人民共和国合同法规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。