1、1贵阳市棚户区改造货币化安置调研报告【摘要】2015 年 2 月，全国棚户区改造经验交流会在内蒙古包头召开，住房和城乡建设部提出，应大力推进棚户区改造的货币化安置，组织居民自主购买，或者由政府购买安置住房进行安置；指导督促商品住房存量较多的城市出台支持措施，将商品房转化为安置房，促进棚改与利用存量房的有效衔接。按照这一思路，贵阳市积极探索，采取鼓励货币安置和项目现场搭建商品房超市等方式，推进棚户区改造货币化安置，取得了一定成效。 【关键词】棚户区；改造；货币化；安置 一、棚户区改造货币化安置情况 2011-2014 年，累计改造 64727 户，选择货币化安置的 19724 户，占改造户数的
2、30.47%。2015 年棚户区改造项目 20708 户，选择货币化安置的 10903 户，货币化安置比例为 52.65%。2016 年贵阳市棚户区改造项目货币化安置比例确保不低于 50%，力争达到 70%。 二、棚户区改造货币化安置的主要做法 （一）鼓励选择对货币补偿。在棚户区改造过程中，对选择货币补偿的，按照市场评估价补偿，补偿标准不低于在同类地段购买同面积普通商品住房的价格。在此基础上，为让利于民，贵阳市出台了贵阳市国有土地上房屋征收补助和奖励办法 ，对选择货币补偿的，住宅房屋实行评估单价上浮 30%补助；对一环内被征收住宅房屋选择货币补偿的给予2每平方米 800 元购房补助。 （二）政
3、府搭建居民自主购买住房平台。在调查摸底、充分尊重群众意愿的前提下，政府组织选择货币补偿且有购房需求的被征收人通过市场自主购买住房，满足个性化住房需求。并通过商品房超市与房屋征收启动时间同步入驻项目现场、专题房交会等方式，搭建服务平台，鼓励、引导信誉良好、无不良记录的房地产开发企业，进入商品房超市公布房源信息，供被征收人选择购买。组织相关部门提供交易手续集中办理、住房信贷等服务。进入商品房超市的房地产企业要给予适当价格让利优惠。 （三）政府购买房源作为安置住房。按照国有土地上房屋征收与补偿条例 （国务院第590号令）精神，群众在房屋征收过程中，可选择实物安置与货币补偿。如南明区为满足群众选择实物
4、安置的需要，采取阳光操作并通过招标方式择优选择户型合理、功能齐全、配套完善、质量合格、价格优惠的普通商品住房作为安置房房源。二是采购一批 45-50 平方米左右的普通商品住房作为解决住房困难和经济困难群众安置房源。 （四）全市统筹安置房源。一是对全市范围内存量商品房进行统计，出台商品房政府采购实施方案，采购存量商品房用于棚户区改造安置，消化存量商品房。二是对全市剩余安置房源进行统计，统筹用于安置，盘活政府存量资产。 三、棚户区改造货币化安置的综合效益 一是通过货币化安置，可减少群众过渡安置时间，可避免给群众生3活和工作带来不便和可能会产生较高的过渡费用。二是安置房从用地、报建到建成竣工交付使用
5、至少需要 3 年时间，采取货币化安置，可节约安置房建设的人力和物力成本。三是货币化补偿有利于实现拆迁安置户分散居住，避免因集中居住引发的群体性问题和稳定风险。四是货币化安置可有效引导群众向一环以外的地区疏解、安居和置业，降低主城区人口密度，减轻城市承载压力，有利于城市转型升级。五是货币化安置可促进棚户区改造与利用存量商品房的有效衔接，既完成了安置，又消化了库存，对于盘活资金和活跃经济都有积极作用。 四、棚户区改造货币化安置面临的主要困难和问题 （一）部分实施项目鼓励采取货币化安置后，存在较大资金缺口。由于部分棚户区改造项目是贷款实施的，前期申请银行棚户区改造贷款时，按照当时政策，棚户区改造项目
6、项目实行实物安置位置为主，大部分项目实物安置占 70%以上，少数项目实物安置达 80%100%。对于这类项目，在国家层面鼓励采取货币化安置后，群众选择货币化安置的比例远大于可研编制时的比例，导致了项目总投资的增加，形成了新的资金缺口。 （二）政府用于棚户区改造的成本增大。从实际工作情况看，鼓励群众选择货币化安置项目的总投资远大于主导群众选择实物安置项目的总投资。同时，在制定征收补偿方案时，群众选择货币化安置得到的实惠应适当大于选择实物安置所得到的实惠，才能引导群众选择货币化安置方式。在鼓励采用货币化安置后，政府用于货币化安置的资金投入与实物安置成本相比较高，棚户区改造成本增大。 4（三）棚户区
7、实施主体融资压力增大。由于鼓励采取货币化安置后，棚户区改造项目的总投资增加较多。 五、有关建议 （一）统筹好棚户区改造项目周边商品房源。一是根据相关部门适时提供的商品住房库存房源信息，为棚户区改造项目做好意向安置房源的初步储备。二是对市、区平台公司现有安置房源和新建安置房源进行全面统筹，最大限度地满足实物安置地点多元化需求，同时也盘活平台公司资产。 （二）进一步提高棚户区改造货币化安置的比例。在一环内城市棚户区改造项目中，进一步优化安置方案，鼓励和引导被征收户选择货币安置。 （三）进一步加大棚户区改造项目选购超市工作。在总结完善三马片区工矿及城市棚户区改造项目商品房选购超市工作的基础上，同时对
8、租住在棚户区改造项目范围内的农民工，在商品房超市购房解决居住的，与被征收户同等享受商品房超市入驻企业的优惠。 （四）严格控制棚户区改造项目新建安置房数量及规模。一是贵阳市一环内棚户区改造项目原则上不再建安置房。二是贵阳市一环外的棚户区改造项目，结合棚户区居民安置意愿和项目实际，以整合安置房源进行安置和货币安置为主，严格控制安置房新建数量和规模。 参考文献 1亢舒.棚改货币化安置 居民选择更灵活N.经济日报，2015-02-16 （011）. 52熊筱伟.满足个性化需求 棚改货币化安置“走红”N.四川日报. 2015-06-02 （010）. 3杨仕省.棚改新思路：货币化安置N.华夏时报，2015-05-18 （005）. 作者简介 蒋?F 祥，男，1976 年 11 出生，贵州省开阳县人，房地产估价师，土地估价师；现在贵阳市棚户区改造办公室工作。
