三亚三美湾控制性详细规划.DOC

1、 三亚市三美湾控制性详细规划 目 录 第一章 总 则 1 第二章 规划区功能及规模 2 第三章 环境控制 2 第四章 土地利用规划 3 第五章 公共服务设施规划 4 第六章 道路交通规划 4 第七章 工程管网规划 5 第八章 景观控制 6 第九章 生态环境保护规划 7 第十章 生态环境保护措施 8 第十一章 防灾规划 10 第十二章 居民安置规划 11 第十三章 规划实施 11 第十三章 附 则 12 三亚市三美湾控制性详细规划文本 1 雅克设计机构海南雅克城市规划 设计有限公司 第一章 总 则 第一条 为 加强和规范 三美 湾地区的 规划建设管理，有效控制度假区内用地的建设与开发 ， 把三美

2、湾建设成为高端主题度假区域，特制定本规划 。 第 二条 本规划区范围为： 场地位于南山旅游度假区东侧，北临海榆西线，南至海岸线，总 用地 1.84平方公里。场地由南部四个连接一体的小海湾和北面宽阔的腹地 组成，这里有着约 640米长的沙滩带、 2100米长的礁石带。 第 三条 规划依据 ： 1、中华人民共和国城 乡 规划法 2、 三亚市人民政府关于同意调整三美湾区域规划用地性质的批复三府函 2007 389 号 3、风景名胜区 条例 4、三亚市城市总体规划重大调整（ 2005 2010） 5、三亚市旅游规划 6、三亚市国民经济和社会发展“十一五”规划 7、 城市规划编制办法 8、三亚市社会经济

3、发展大纲 9、三亚市土地利用总体规划 第 四条 规划原则 1、 生态环境优先的 原则 坚持规划建设的高标准 与前瞻性，以保护生态环境为主旨 。规划在道路设计和建筑布局上都注意保持场地的地形地貌，尽可能地减少山体开挖带来的负面影响。维持生态环境的完整性，规划从设计到施工都提出了严格 地 保护植被和山体、礁石等资源的措施。 2、 突出特色、打造精品的原则 结合地块的资源优势，规划从产品的定位到详细设计，都围绕突出特色、打造精品的原则。 3、 景观最大化的 原则 海景和农田景观是场地内的重要资源，场地内各种设施的设置都围绕着创造最好的观景面来展开。让场地内所有的设施都拥有很好的景观。 三亚市三美湾控

4、制性详细规划文本 2 雅克设计机构海南雅克城市规划设计有限公司 4、 多样性和精细化的原则 规划区域的开发注重了度假休闲 产品的 多样性和精细化，将度假休闲产品的多样性与地块丰富的自然资源有机地 结合起来。 第 五条 规划目标 合理布局规划区内用地，完善片区功能，高效组织道路系统和绿地景观系统，加强公共服务设施和市政基础设施的配套建设，把 规划区域 建设成为特色鲜明、环境优美、健康舒适的 热带顶级海滨休闲度假区 。 第六条 本规划成果由规划文本、 图纸 和附件 组成。文本和 图纸（包括规划图和图则） 具有 同等 法律效力 ， 二者 应 同时使用 ， 不可分割 。 第七条 本规划涉及的指标是依据

5、国家、海南省和三亚市的有关规定，结合三美湾实际情况和今后发展制定的，本 规划未涉及的指标应符合国家、海南省和三亚市的有关规定。 第二章 规划区功能及规模 第 八 条 功能定位 依托良好的自然山 海 景观资源，以旅游服务和开发为产业导向， 凭借 超 五星 豪华 酒店为品牌，打造三美湾主题型高端滨海旅游度假区。 第 九 条 规模 规划总用地 为 183.5 公顷，其中建设用地 57.63 公顷 ，人口规模 4000 人 （为游人和服务人员） 。 总建筑面积约 20.57 万平方米。 各类用地指标详见附表 1 规划用地 汇总 表。 第三章 环境控制 第 十条 规划区内以山体、海域、沙滩、 礁石、 沙

6、坝、农田等要素 构成的生态环境系统 . 1） 建立以沙滩 、 礁石带 、 农田 景观 带和 自然山体 为生态核心 ， 结合多条沟通山地和海域 、 山地和农田之间的生态 廊道形成的规划区整体生态结构框架。 2）生态核心和生态廊道所涉及的生态绿地和公园绿地不得挪做他用，并应以自然型的绿化配置为主。 第十一条 绿地系统规划应突出热带海滨度假区的特色，突出山地度假区的地形特点，强调尊重自然、保护自然、顺应自然的原则，保持和提高三美湾的生态景观资源和旅游度假品质。 1）本次规划将绿地分为自然山体绿化、公园绿地、公共绿地、防护绿地、果园景观绿化和道路绿化 6 类，用地均不得随意变更用地性质，三亚市三美湾控

7、制性详细规划文本 3 雅克设计机构海南雅克城市规划 设计有限公司 果园景观绿化用地如需变更性质，应得到规划主管部门批准。 2）自然山体绿化区内，除非处于改善山地生态环境的需要，不得进行任何形式的建设活动。 3）公园绿地原则上应采用开放式管理，园内以自然植被为主，植被宜以灌木为主，高 大 乔木的高度应满足高压线走廊的相关规定。园内可设置步行道路和观景平台，不得建设任何建筑物或构筑物。 4）果园景观绿化应注重与三美湾的整体景观相协调，农田种植物种采用三亚当地常见且有三亚特色的物种，选择应尤其注意第五立面的观赏效果。 5）沿海榆西线的防护绿地应种植高大乔木，尤其应注意植被和建筑形成 的景观效果。 第

8、 十二 条 规划区域南面的礁石和沙滩带上不得建设任何建筑物和构筑物，可设置架空的人行栈道或观景平台。 第 四 章 土地利用规划 第十 三 条 规划结构 根据地块地形的特点，规划功能结构分为：一轴、一心 、 两带、 两 区。 一轴： 横贯南北两个区域的绿化景观轴； 一心：公共服务中心； 两带：农田景观带，滨海休闲 景观 带； 两 区： 特色酒店 区、 农田度假 区 。 第十 四 条 度假设施用地主要分布在沿滨海的海湾和北面沿山体的山脚一带。保留北面农田，作为度假区的景观农田进行承包和经营，耕地总面积为 6.07 公顷。沿农田东面的果园作 为度假区沿主入口道路两侧的景观。 第十 五 条 土地使用性

9、质分类和代码依据国标城市用地分类与规划建设用地 标准 （ GBJ137 90） 执行。 同时结合旅游度假区的特性，将国标中 C25度假村等设施用地 类 型进行细分为旅游度假用地和酒店设施用地 。 第十 六 条 规划指标控制原则 （ 1） 根据不同用地性质、周边环境条件 和 视线景观要求，确定各个地块的各项开发建设控制指标。 （ 2） 以有利于良性开发和方便片区管理为目标，确定规划区土地的建设强度。 （ 3）结合开发市场的不确定性 ，增加土地使用性质的兼容性规定，使规划具有可操作性。 （ 4）根据市场发展的需要可以对地块进行单一开发，也可以进行合并开发，前提是保证开发用地的性质和强度。 第十 七

10、 条 土地开发建设及城市规划管理必须严格按照土地使用的各项控制性指标执行。各项控制指标分为强制性指标和非强制性指三亚市三美湾控制性详细规划文本 4 雅克设计机构海南雅克城市规划设计有限公司 标。前者必须严格执行，后者参照执行，具体规划控制指标参见 “ 附表 2： 地块控制指标一览表 ” 。 第 十八 条 原则上，北面旅游度假用地高程不得高于 57米，中部 山顶 旅游度假用地高程不得高于 75米，西面海湾建设用地高程不得高于 50米，中部海湾建设用地高程不得高于 45米，东部海湾建设用地高程不得高于 50米。 第 五 章 公共服务设施规划 第十 九 条 规划区内公共服务设施主要包括商业文化娱乐设

11、施、管理设施和医疗急救设施等，在开发建设中应优先保证实施。 第 二十 条 地块内的配套公用设施的项目、数量等均应满足图则中有关规定。 第 二十 一 条 图则中未涉及的其他配套公用设施 参照 三亚市现行规定执行。 第 六 章 道路交通规划 第 二十 二 条 1、 依据交通流量的要求，并考虑规划区内功能分区、土地利用、交通组织等要求确定： 主干 路 长 ： 2847米 ； 红线宽 9米， 车道 为 7米 。 次干道宽为 7米和 6米 ； 次路 长 ： 3355米 ； 红 线宽 6米， 车道 为 5米 。 2、 凡规划区内涉及高切坡、深挖方的道路交通建设项目，必须符合有关技术规定和规范的要求。 3、

12、 现状片区道路处于规划区道路红线之外时，在规划道路未实施前，其建筑物应按相关规定退让现状片区道路用地，同时对现有道路进行维护。 4、 道路红线之内的用地为交通设施用地（包括上空），任何单位和个人不得以任何理由侵占。 第 二十 三 条 静态 交通设施 规划区内 各 地块配建机动车位参考三亚市暂行规定和国内发达地区标准，建筑在改建、扩建和新建时，必须设置配建机动车停车场（库），三亚市三美湾控制性详细规划文本 5 雅克设计机构海南雅克城市规划 设计有限公司 其规模应达到图则中有关“停车 位”的规定，其设置方式有条件的应尽量利用地下空间。 第 二十 四 条 道路 交通 系统 2、 区内各功能区之间采用

13、次要道路相连接，功能区内则鼓励采用电瓶车交通或步行交通方式。 第 二十 五 条 步行交通 l、 场地周边的自然山体、场地内的农田景观带、沙滩景观带和各功能区内的开发空间，形成了整个区域内的休闲活动场所，步行交通围绕这些空间展开，形成一个优美的步行小径系统。 2、 步行道路的设置要充分结合场地特征，保护场地内的植被生态系统，既体现步行的游乐性，又能保护好生态环境。必要时可采用架空的栈道形式。 步行系统的设计应充分考 虑步行的景观效果，做到步移景异。 第 七 章 工程管网规划 第 二十 六 条 规划区用水量预测采用用地指标法和人均指标法相结合的方式，预测规划区内需水量为 736 立方米 /日。 第

14、二十 七 条 本规划区内采用统一压力给水系统，供水由市政给水管网供给，在市政给水管网压力达不到的地方，需自行加压解决。规划区给水管 环状管网与支状管道相结合的方式设置 ，区内的给水管具体布置及管径详见给水排水工程规划。 第 二十 八 条 规划区消防供水与城市供水共用一套管网。城市道路上设立室外消火栓（全部为地上型）。消火栓距离不大于 120 米。 第 二十 九 条 规划区内排水体制采用雨污分流制，在规划区内形成独立的污水排放系统。 污水集中处理达标后进行中水回用，实现对周边海洋水体零排污量。 第 三十 条 规 划区污水总量为 326 立方米 /日 。 第 三十 一 条 规划采用分区域设置污水处

15、理站处理生活污水，污水处理站中采用一体化地埋式污水处理装置，执行三级深度处理。规划设计 两 座地埋式污水处理站 ，污水 处理 站占地在 800 至 1500 平方米左右 ，周边 各 设 5 米的防护 绿化 。 第 三十 二 条 雨水排放遵循就近排放的原则，规划区雨水排放量按三亚市暴雨强度公式推算： 雨水量计算公式为 Q= q F 其中： 径流系数：具体选值根据集雨区地表和地形情况而定； F 汇水面积（ hm2）； q 暴雨强度（ L/S hm2）； 根据总规，参照三亚市暴雨强度公式： q=1085(1+0.575lgP)/(t1+mt2+9)0.584 其中： P 设计重现期，取 1 年； t

16、 雨水汇水时间（ min）， t= t1+mt2， t1 为汇水时间，单位为分钟；在本次雨水管道管径计算中，根据径流区面积的大小、雨水流程长短、地形坡度大小等不同情况，取 t1=5 20分钟不等； t2为雨水管渠内的流行时间； m为折减系数，取 2。 第 三十 三 条 本规划区防洪标准按 100 年一遇防洪标准。 三亚市三美湾控制性详细规划文本 6 雅克设计机构海南雅克城市规划设计有限公司 第 三十 四 条 本规划区用电负荷预测参照国家有关综合用电指标，并结合三亚 三美 湾区域的具体情况进行估 算为 约 1171.58KW。 第 三十 五 条 在本规划区的入口处新建一座 10KV开闭 所 ，开

17、闭 所 电源引自天涯 110KV变电站，开闭 所 转供容量为 15MW。 第 三十 六 条 根据本规划区的建筑规模，按 1门 /每 100平方米计算，本规划区电话装机容量约为 2057门。为了满足本规划 区的电信需求，规划设置 1000门容量的电信交接箱 4座，再由各个电信交接箱引至各用户。 第三十 七 条 本规划区 当工 程管线交叉敷设时，自地表向下排列的顺序宜为：电力管线、电信管线、给水管线、雨水排水管线、污水排水管线。地下管线相互交叉时应满足各管道间的最小净距要求。 第 八 章 景观控制 第 三十 八 条 定位与主题 规划区域总体定位为滨海超豪华旅游度假区。这一定位明确了该地段引进的项目

18、应体现以下几个重要的要素： 高标准：地段内任何项目的选择和设置都应位于三亚同类产品的前列，属于高端产品。 引进的酒店项目必须属于世界顶尖酒店品牌。 特色性：场地内的任何产品都应富有特色，避免与其它区域同 时 竞争，应做到有效地丰富三亚的度假产品 类型。 旅游度假：场地内的产品构成始终应围绕旅游度假这个主题，而非普通的房地产项目。项目的选择应与该主题密切相关。 第 三十 九 条 按规划区内的景观环境特征在区内划分出两个景观风貌区，实施环境涵养和建设控制措施： 1）山地滨海景观风貌区 在遵循地方建设法规的基础上，沿山坡地带适量开发具有山地特色的度假酒店设施，强调与自然地形地貌的融合。区内开发建设活

19、动应在保护现有植被，杜绝对现有地形地貌的显著改造，景观设计应以绿化对突出的人工建筑构筑物进行遮蔽，优化度假区视觉背景环境。 2）田园度假景观风貌区 该区域中部 现状主要为农田，在建设开发中应依托农田，加强农业景观营造和热带植被种植，形成具有热带田园特色景观风貌度假区。 第 四 十 条 滨海景观 滨海地区应尽量保持自然礁石、沙滩、沙坝和植被。 酒店建筑设施应采用我国传统建筑形式，在南山海上观音可见区域内的任何建筑都应严格控制建筑体量。 第 四 十 一 条 道路景观 道路设计应充分体现热带、滨海和山地特色，突出度假区不同于城市的休闲气氛，线型应曲折变化，保持人性化的尺度，道路断面控制为2 车道，酒

20、店区内部采用电瓶车交通。 道路绿化应主要采用富有热带情调的当地树种，如：椰子树、野菠萝 、三角梅等，并应努力营造自然野趣。 第 四 十 二 条 界面 控制 三亚市三美湾控制性详细规划文本 7 雅克设计机构海南雅克城市规划 设计有限公司 沿北面道路是整个区域面向外部的重要界面，也是通往南山旅游区的主要通道，沿该界面的建筑应严格的退出绿化空间。该界面建筑的设计应仔细推敲，尽量使建筑与绿化形成和谐的景观，同时也详细研究沿该界面的建筑天际轮廓，应注重建筑细节（ 6米以下）部分的详细设计。 沿进入南面高端酒店区的主要道路两侧是影响南面酒店区品质的重要界面， 东 面应严格控制为生态绿化，避免大规模开发 ，

21、 西 面保留部分果园和农田 。 沿 西 面山坡部分的建筑要严格控制高度和疏密程度，避免形成大规模的建 筑景观，建筑适宜掩映在绿化之间。 中部道路最高点面南地段，该地段是进入南面酒店区域的重要界面，是游客第一时间观赏海景的重要地段，该界面要详细研究和推敲建筑、山体、绿化和海景之间的关系，分析天际轮廓线。避免建筑形成“一堵墙”的模式，挡住整个南面海景。 南面滨海景观界面是海上以及南山旅游区观赏规划区域的重要界面，该界面应严格控制对山体和植被的破坏，甚至施工期间都应避免形成大面积的裸露空间。沿该界面应仔细推敲建筑、道路与山体、植被之间的关系，严格要求任何建筑不能超过山体高度，山顶和海湾之间的分隔地段

22、都应严 格禁止建设。 第 四 十 三 条 节点 控制 规划区域内北面东侧入口直对的小山头、场地中部南北两区域分隔的制高点和南面各个海湾内的主体建筑是重要的几个节点。这些节点控制着整个区域内建筑的景观，该地段的建筑应仔细推敲。场地内的山头是重要的绿化节点， 禁止 任何建筑物和构筑物的建设。 第 四十 四 条 广告及标识 为避免规划区域的景观过于城市化和商业化，应严格加强对商业广告的管理，避免商业广告危害三美湾的整体形象和开发档次。 度假区内的任何建筑物立面及屋顶不得附加商业性广告牌，沿道路不得单独设置任何形式的商业性广告 。应完善三美湾内 部的指路牌等标识系统的建设，建议对其进行统一的 CI设计

23、。 第 四十 五 条 具体的地块景观设计应因地制宜，合理组织借景、观景视线，实现度假设施与山、海、田及人工景观设施的完美融合。 第 九 章 生态环境保护规划 第 四十 六 条 环境保护措施 1、严格按照中华人民共和国环境保护法中的第四章 “ 防治环境污染和其它公害 ” 要求执行。规划区项目的开发建设，要求低污染和少干扰，尽量减少污染源的产生。 2、因地制宜利用地形高差较大 、 不可利用地增加植被，大力植树造林、加强生态环境保护和治理。严格保护三亚 三美 湾区域的生态廊道。 3、环境噪声控制：规划在 南北 主干道两侧通过道路景观设立噪声防护隔离绿带，规划区内 噪 声环境应达到国家标准，对公共服务

24、设施内部噪声应进行严格控制。 4、大气污染控制：按国家有关大气环境保护规定，该地区执行空气环境质量 1级保护标准。 三亚市三美湾控制性详细规划文本 8 雅克设计机构海南雅克城市规划设计有限公司 5、地表水水质保护标准：按区域水环境保护要求，所有污水均应进行无害化处理，达标（ II类地表水水质保护标准）后方可排 放 。特别注意对规划区内的水体进行综合整治和保护。 6、环卫设施设置：完善公厕、垃圾站等环卫设施的配套建设，对生活垃圾作无害化处理。 公共厕所主要分布在 文化娱乐综合服务区 和 停车场 等 公共区域 。 小型垃圾转运站每 0.7-1平方千米 设置一座，用地面积不小于 150平方米，与周围

25、建筑物的间隔不小于 12米。规划区 利用山坡 地形 设置半地下 设垃圾转运站 1处。 7、电磁辐射环境质量达到国家规定标准。 8、 水的回用与循环是 规划区域 水环境规划的战略目标，也是实现节约水资源，提高水环境质量的重要措施。它包括污水处理及中水利用、雨水回收与利用、景观水的循环与净化等。 第 十 章 生态环境保护措施 第 四十 七 条 用地选择与保护控制 构建生态安全格局，保护生态平衡，达到可持续发展目的。为了保证开发与自然环境有机 地 结合 ，山地开发标准提倡减少开发对景区的自然、视觉及环境影响。山地开发除了需要大量的土石方工程、解决山坡景观保护和水土流失的问题外，也有影响视觉质量的威胁

26、。这是因为山坡建筑物在远距离外也非常显眼。 （ 1） 坡度超过百分之 二十五 （ 25%）的地区为不宜开发的地区。在这一区内修建永久性建筑物、砍伐大株的树木，或者是挖掘泥土都将受到控制。 如需开发利用，必须进行详细设计和论证，协调好道路和建筑之间的关系，以减少负面影响。 （ 2） 在避免山坡受到破坏性开发的同时，在山地保护区内可以提供公共的行人小径系统，让该地区的居民和游客享受 自然风光。 （ 3） 山地开发时的视觉景观质量应保持与自然景观相融合，而不是破坏自然景观。 （ 4）严格保护场地内的沿海岸线沙滩、礁石资源，禁止任何破坏海岸线的活动和行为。 （ 5）尽可能保护场地的山谷和山脊用地，充分

27、利用山谷形成场地内的水系景观。 （ 6）减少前院至建筑立面的后退为 3 米及后巷至车库立面的后退为 6 米，以减少由于兴修建机动车出入通道及的土石方工程及建筑物后部额外的填土工程；对于区内机动车交通实行较低的车速设计和限制。 （ 7）场地内的任何建筑设施和道路设施都需结合地形进行精心设计，尽可能减少对场地开挖 带来的负面影响。 （ 8）沿山坡的建筑设施应尽可能采用“大面宽、小进深”的建筑形式 。 第 四十 八 条 施工期生态环境保护措施 （ 1）项目建设要按总体规划 和控制性详细规划 分期分批进行，筛选最佳建设方案，最大限度减少施工对敏感物种的影响。 （ 2）加强施工期的组织管理，提高工效，缩

28、短工期。 （ 3）尽可能减小 道 路、游 步 道及其它基础设施建设对山体和自然植被的破坏，同时要减小工程临时占地对自然植被的破坏。 三亚市三美湾控制性详细规划文本 9 雅克设计机构海南雅克城市规划 设计有限公司 （ 4）施工完成后，要实施植被恢复工程、绿化补缺工程建设，对景点沿线生态环境遭破坏地段，要进行全面绿化恢复，种植当地野生花草灌木和乡土树种，引进外来树种时，需进行严格的检疫措施，以免感染和带来病虫害。 （ 5） 限制砍伐场地内直径在 15厘米以上的树木，对古树名木应进行严格保护。 （ 6）施工期间，尽可能保持场地内的原有地形地貌和生物植被，充分利用场地内现有植被营造景观。 （ 7） 场

29、地开发建设期间可结合场地内的礁石、植被资源和坡度情况，对现规划的道路和建筑设施进行局部调整。原则上减少对山体和礁石资源的破坏。 （ 8）对场地内现有植被遭到破坏的地段，应同时进行生态恢复和生态培育。 （ 9） 限制破坏场地内直径在 10米以上的礁石资源。施工期间，如 遇到规划道路或建筑设施在直径在 10米以上的礁石上的，应调整道路或建筑位置，避开礁石资源，就近调整道路和建筑用地。 第 四十 九 条 施工期水土流失防治措施 （ 1）合理选择施工场地、临时道路、材料堆场等临时占地，上述选址应在水土相对不易流失处。 （ 2）在设计中结合场地地形，尽量使土石方工程挖方、填方平衡。 （ 3）根据施工区域

30、实际情况，结合施工计划，对临时弃渣、弃土堆放采用雨布覆盖、砖石压护等简易防护措施。 （ 4）施工区应考虑必要的临时排水系统，建好度假区内的截洪沟和排洪沟，将大量的雨水安全导入排洪沟，以减小地表径流 对被扰动地表的冲刷系统，避免对表土和新生植被的冲刷和破坏。 （ 5）公路等设施建完后，要注意保护边坡，裸露的土地应尽快种上植被和采取封闭措施，以防坍塌，造成水土流失。 （ 6）应分片、分时安排场地平整工期，以减少被扰动地表暴露时间，施工期尽量避开暴雨季节。 （ 7）施工完成后，对新建用地尽早进行绿化，对工程临时用地搞好植被的恢复、再造，做到边坡稳定，岩石、表土不裸露。 第 五 十 条 运营期生态环境

31、保护措施 （ 1）在 规划区域 开发建设的同时，要搞好景观生态保护的宣传工作，建议张贴环保公益广告，设置提示牌等视听措施，培养 规 划区 居民和游客的生态与环境保护意识。 （ 2）加强森林防火，建立火灾监管体系，对旅游景点以及游客偏好的游憩地段进行严格监控，完善森林防火隔离网、通讯网、预测预报网，将火灾发生率降至最低。 （ 3）森林病虫害防治应以生物防治措施为主，所选用天敌以本地区或附近地区具有的种类为主，化学防治应在减少杀伤有益生物、防止环境污染的前提下谨慎使用；同时要严格控制游客随意乱扔剩余食物、饮料瓶、包装物、塑料袋、水果 (籽 )等等，在游道两旁，每隔 100 200m设置分类垃圾箱，箱体设计要与周围景观相协调，并及时回收处理，以截断游客可 能带来的外来有害物种或外来病虫害的侵入。 （ 4）加强水土植被的保持和防洪工作，凡排泄不畅的溪流要疏通，有滑坡隐患的部分需人工防护措施。