三亚水居巷B地块控制性详细规划修编.DOC

1、三亚市水居巷（ B 地块）控制性详细规划 （修编） 三亚市城市规划设计研究院 三亚市水居巷 （ B 地块） 控制性详细规划 （ 修编 ） 文 本 第一章 总 则 第一条 规划背景 本项目位于三亚河口。这一地区自古就是天然良港，是三亚的发源地之一，同时也是著名的渔港，原有居民和产业多与捕鱼有关。随着三港分离该区域，渔港功能将转向旅游观光、休闲购物、高档酒店、高档居住等。 2003 年 ,本项目曾以开发多层次旅游资源、改善市区环境等目标编制了三亚市水居巷与港门村项目控制性详细规划。但随着时间的推移，在拆迁安置、拆迁补偿过程中产生许多新的问题和矛盾 拆迁量大，拆迁安置成本高。于原 有的容积率及指标下

2、，难以达到开发利润的平衡。 2008 年按照法定程序，规划委员会决议对规划指标进行调整，并于 2009年通过了三亚市水居巷（ B 地块）控制性详细规划修改方案，其中原有的容积率由 1.49 调整到 2.97，增大开发建设量，以调节开发商在开发建设过程中的投入与产出。 2009 年 12月，国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见 的出台，标志着海南国际旅游岛建设上升为国家战略，海南发展面临新的历史机遇。 随着旅游业的迅速发展，海南岛、尤其是三亚市已经成为国内外旅游市场的主体。同时旅游者已不是 单纯的观光、商务、会议，而是更进一步向度假、休闲型的旅游消费发展。 在此形势下，随着国际旅游岛建

3、设的新需求，综合考虑项目作为海上门户的特殊景观需求，如何呼应周边凤凰岛项目、半山半岛项目；如何建立国际游艇港的岸线标示，营造自身独有的魅力；如何与周边业态相呼应互补形成整体，提升主城区的城市品质；如何将地块作为整体进行开发建设，创造更大的景观效果；如何延续河西地段的城市景观环境，并在三亚河口放大成为终点，形成三亚最美的客厅 . 第二条 规划依据 1、 中华人民共和国城 乡 规划法 (2008 年 1 月 1日 ) 2、 城市 用地分类与规划建设用地标准 (GBJ50137-2011) 3、三亚市城市总体规划（ 2008-2020） 4、三亚市水居巷 （ B 片区） 控制性详细规划 修改方案 （

4、 2009版） 5、城市规划编制办法（自 2006 年 4 月 1 日起实行） 6、国家相关政策法规 7、三亚市规划局提供的规划用地红线图 第三条 规划原则 基于建设国际旅游岛海滨风景旅游城市的要求 、三亚市城市总体规划(2008-2020) 就城市社会、环境、 经济、 人文等综合发展目标的 定位，确定以下规划原则： 1、生态优先原则 三亚是以生态环境完好、风景 资源独特而著名于世并以其为发展资本的城市，生态环境是三亚的根本，本地块地处三亚河入海口，地理位置独特，生态资源丰富、敏感，保护好该区域的生态环境是城市建设、改造、发展的基础。 2、可 持续 协调发展原则 三亚市水居巷（ B 地块）控制

5、性详细规划 （修编） 三亚市城市规划设计研究院 该地块独特的地理环境，担负着三亚市重要的城市功能。发展和充实城市社会、经济、文化内容和内涵， 以保持 该地区的 可持续发展能力。 3、资源优化利用原则 规划采用集中紧奏的用地布局原则，在优先保证城 市生态环境、城市空间形态和景观风貌的前提下，提高土地的利用效率 . 4、国际化原则 三亚 市作为 一个国际性的旅游城市，同时面对 国内、国际旅游市场，必须以全球视野和国际标准 进行 规划 、 建设。 第四条 规划范围 本次规划区范围：东起三亚河口西岸，西至建港路；南起三亚河入海口北岸，北至解放一路。 第五条 规划年限 此次规划年限为： 2013年 20

6、20 年。 第六条 规划目标 1、开发三亚市高层次旅游资源，改善三亚市区城市景观，创造三亚旅游新 亮点，吸引来自国内外的商务、休闲旅游人士。 2、与三亚市鹿回头景区相辅相承，带动沿河地带的城市及其景观改造。 3、 建设 和谐社会，提供就业机会。 4、 开发 可持续发展的项目。 第二章 项目定位 与规模 第七 条 项目定位 集商业金融 、旅游度假、休闲居住、文化娱乐为一体的城市综合功能区。 第八条 用地规模 与建设规模 总用地面积 约 13.7公顷。 总 建筑面积 应 407347.98 。 整体容积率 2.97. 第三章 用地布局与规划结构 第九条 用地布局 本次规划 在 2009 年版的“三

7、亚市水居巷 (B地块 )控制性详细规划” 的基础上 确定 用地为 ：商业、 办公、 旅游娱乐、高档居住和酒店业。 用地布局 突出表现该地块的现代性格与都市人工空间风貌。规划用布局分为 五 个地块三 个功能区： 1、 B-1地块 商业 金融区（ 商业 设施、商务 办公、 文化 娱乐 ） 2、 B-2地块 商住混合区（ 酒店式公寓、 商业设施） 3、 B-3地块 商住混合区（ 产权式酒店用地 、 高层住宅用地 ） 4、 B-4地块 商住混合区（ 产权式酒店、公寓 用地） 5、 B-5地块 绿化广场区 第十条 规划结构 规划结构上要求必须有开敞的景观视廊，因此在下一步的修建性详细规划中，强调其空间结

8、构要使旧城区的主要城市视线通廊（解放路、红旗街、西河东路）与滨水景观形成对景和延伸关系。 土地利用一览表 地块编号 用地类别 用地面积 建筑面积 容积率 建筑密度 限高 绿地率 (m2) (m2) (%) ( m) (%) 三亚市水居巷（ B 地块）控制性详细规划 （修编） 三亚市城市规划设计研究院 B-1 商业用地（ B1） 兼容商务（ B2）、娱乐（ B3）用地 54324.53 132003.25 2.43 60 100 15 B-2 （已建） 商业用地 (B1) 兼容二类居住用地（ R2） 24191.46 83774.73 3.46 46 100 13 B-3 二类居住用地（ R2）

9、 兼容商业用地（ B1） 24197.5 84410 3.49 43 100 30 B-4 商业用地 (B1) 兼容二类居住用地（ R2） 20868.06 107160 5.14 36 177 30 B-5 广场用地 （ G3） 11041.61 小计 134623.21 407347.98 - - - 其中 道路 2354.30 - - - - 总计 136977.51 407347.98 2.97 - 备注： 整体地块容积率 2.97。 第四章 道路与交通 第十一条 道路系统 1、 确保消防、人车分流、动静有序 2、本区内道路分为 2 级。 1、 小区车行道 ：道路宽度 6.0m。 2、

10、 小区步行道 ：各分地块内人行步道，包括滨河游览步道。在修建性详细规划阶段根据有关规范确定其线型及宽 度。 第十二条 交通系统 1、临建港路交通：开设两个车行路口：一条主要道路进入基地内部，沿路设置 1 个车库出入口，满足办公及商业车辆，另设置车库入口供产权式酒店及住宅进入。另一路口为基地西端头车库出口，满足酒店及住宅的车辆出行。车辆出入避免交叉。同时在建港路中段设置公交车站，形成基地的可到达性，并达到此路段城市交通需求。 3 个车库出入口坡道均为双车道 7 米宽。 2、临解放一路交通：开设 2 个机动车出入口 (包括一期的出入口 )，主要满足部分商业车流，及地下超市货运出入。 3、人行主入口

11、设置在正对现有解放一路的繁华地段北 端的道路交叉处，充满张力，舞动感，都市感十足的建筑形态，形成一个极强的项目门户感和欢迎感；有很强的项目昭示性；人行由此穿过商业主体，到达商业中心内部广场，与解放路商业街形成有机的联系和有效延伸。而临海岸住宅的人行也由此经多条自由路线渗透而入。 4、人车分流。人流由地面道路系统承担，车流由地下动静交通系统承担。规划片区沿河设置滨河游览步道。 5、区内设置为行人提供的电动游览车，解决地块内部地面交通问题。 6、时代海岸和水居巷之间设置水上“的士”，在 2 个地块中部与娱乐广场设置小艇码头，为 游人提供多层次、多方位的便利交通。 第五章 绿地 与景观 系统 第十三

12、条 绿地系统组成 规划以点、线、面、体形成绿地系统。 三亚市水居巷（ B 地块）控制性详细规划 （修编） 三亚市城市规划设计研究院 点 由各建筑入口、建筑架空层、室内外空间交汇处等部位绿化组成。 线 由 B-1、 B-2、 B-3、 B-4 地块建筑控制线与相邻道路后退红线形成的公共绿带组成。 面 由 B-5 地块面向三亚河的休闲滨水广场组成。 体 由地面绿化、建筑架空层、建筑立面、河岸绿化等组成的立体空间绿化。 第十四条 景观系统 连续的滨海休闲广场：在基地临滨海休闲带中央处，设置休闲海滨广场，由此为景观节点将广场延续 至基地内部的中央广场，形成由外而内，自然与人工景观体系的融合，极具流动感

13、的绿化景观围绕中心广场发散布置，与建筑群体，多层露台融一体，建筑、景观，绿化一气呵成。 通透的景观视廊：由解放一路和建港路交叉口，即人行主入口至滨海广场，经过通透的半开敞商业中庭空间，到开阔的二层平台，直至中央休闲广场，形成由城市延伸至海面的景观视廊，将繁华的街区，充满张力的广场及自然生态海滨休闲带联系为一体。 第六章 防 灾 第十五条 消防规划 1、保障消防通道顺畅。 消防车道结合景观设计，在建筑群内部隐形设置，形成环道，满足消防要求 。消防登高面沿建筑临街面及长边设置。全程路面宽 6 米。 转弯半径 12米。 第十六条 人防规划 按照本规划的建设规模，规划安排在水居巷 B-1、 B-2、

14、B-3、以及 B-4 地下公共停车库设置平战结合六级人防 设施 。 第十七条 抗震规划 本区域归为 6级地震区。各类建筑及构筑物按地震基本烈度为 7度的抗震要求设防。 第十八条 防洪规划 按照三亚市城市总体规划（ 2008-2020）要求，本地 块 有关 工程设施 快按 100 年一遇 设防 标准 设置，河岸堤坝按 50 年一遇水位确定坝顶高程 。 第七章 市政工程设施规划 第十 九 条 给水工程 1、供水水源：水居巷规划区内供水水源均为市政水。 2、 总用水量为 6445 m3 /d。 3、 给水管网：从建港路市政管网设 DN200 引入管沿规划道路铺设，采用环状供水管网。高层建筑可自设地下

15、贮水池，配置加压设备进行加压供水，其它建筑考虑利用市政管网的水压直接供水。 4、消防用水按同一时间内的火灾次数 2 次考虑，灭火用水量为 55 升 /秒，时间为两小时，总用水量为 792立方米 。室外消防为低压制，利用市政给水水压，在路口处设置地上式消防栓，型号为 SS100-1.0（一个 DN100，两个 DN65 栓口），消防 栓的保护半径 150m。 第 二 十条 污水工程规划 1、规划片区内生活污水全部采用管道收集，经收集 和初级处理 后排入市政污水三亚市水居巷（ B 地块）控制性详细规划 （修编） 三亚市城市规划设计研究院 管道。 2、 片区内 污水管道结合地形地势靠重力流排放，污水

16、管布置 应 满足以下原则： A：污水管管径的计算按最高日最高时污水量计算。 B：市政污水管道的最小管径取 DN300，最小坡度取 0.3%。 C：污水管道在规划道路下按收水一侧布置。 D：在竖向布置上，污水干管位于雨水管之下。 3、规划片区 内 道路每隔一定距离预留污水检查井和 DN200 污水支管。 第二十 一 条 雨水工程 1、设计暴雨重现期采用 p=1年，地表雨水集流时间 t1=10 分钟。 2、雨水管道布置 应 充分利用地形地势条件，就近靠重力排入管网或水体。 3、雨水管道的覆土深度应控制在 0.7 1.3 左右，覆土不足的管段需作加固处理。 第二十 二 条 电力工程 1、供电电源：从

17、距本 区 约 1.5 公里的鹿回头 110KV 变电站引 入 10KV电源 ，引入线路采用（铠装电缆 YJV22 12KV 3x240mm2 ）电缆埋地敷设。 2、 在该片区内设置一座 10KV 开闭所。 3、 该 区实际计算负荷为 2.6 万 Kva 。 4、 供电方式：各 10KV/0.4KV 变配电站电源由 10KV 开 闭所采用放射式与树干式相结合方式供电。 5、 消防用电按一类高层建筑一级负荷要求供电。 6、 重要负荷按二级负荷要求供电。 7、 一般负荷按三级荷要求供电。 8、用户用电设备容量 350KW 以下或需用变压器容量在 250KVA 以下用低压 0 4千伏供电，大于此值的以

18、 10 千伏供电。 9、本 区 10KV配电线采取电缆沟敷设 电缆 方式 。 主干道电力电缆主干线须留 1.6m的电力通道，规划线路 6 9 回；次干道须留 1.0m 电力通道，规划线路 3 5回，其他支路预留 0.8m 电力通道，规划 1 2 回。 10、规划区内路灯采用独立的供电系统，路灯 变配电站 应 布置在室内，低压线路采用电缆直埋的方式敷设。 11、 规划照度 ： 干 路 20Lx,支路 15Lx. 第二十 三 条 电信工程 1、 规划 交换机容量： 8000部。 2、电信线路：规划长话线路 、 局间中继线路全部光纤化，近中期市话线路以光缆为主 、 光缆与电缆相结合网络。 3、主干管

19、孔： 干路 不少于 24 孔， 支路 不少于 12 孔 。 4、 电信交接方式采用交接箱交接，交接箱箱体容量采用 600 对、 1200 对和 2400对 3 种。 第二十 四 条 管线综合 应 本着压力流避让重力流管、弯曲管让不易弯曲管等原则 。 规划对管线 安排为：雨水、污水管线 在车行道下 ； 给水管道、燃气管线、电力管沟、电信电缆沟在 路侧绿化带 下 ； 路灯电缆在缘石内侧，路灯杆在 路侧 绿化 带 内。 管线沿道路两侧双侧布置，埋于干 路 下的各种管线均与道路中心线平行。 三亚市水居巷（ B 地块）控制性详细规划 （修编） 三亚市城市规划设计研究院 第八章 环卫设施 第二十 五 条

20、各 功能区 内每日 以 固定的收垃圾时间收集至垃圾收集点，再从垃圾收集点在夜间运出。 第二十 六 条 各 功能区 在入口处设置固定的垃圾收集点。 第二十 七 条 所有垃圾 必须 分类收集 。 第九章 建设分期 第二十 八 条 本次规划限期为 2013 年至 2020年。 第 二十九 条 规划 近期为 2013 年 2015年 . 第三十条 规划 中 远 期为 2015 年至 2020 年。 第十章 规划 实施 管理 第三十 一 条 管理措施 1、严格依法管理，严格建设工程报批 程序，强化 建设工程档案管理。 2、完善监督环节，依法监督、检查，依法查处违法建设。 3、有效实施管理，坚持统一规划、

21、分片实施、远近结合、突出重点、协调发展。 4、加强宣传，增加透明度，引导公众参与，提高规划意识。 第三十 二 条 遵照 中华人民共和国城乡规划法 的要求进行管理。 第十一章 城市设计 第三十 三 条 本规划将城市设计分为二个层次：总体空间形象定位 分区空间形象设计 第三十 四 条 总体空间形象定位 1、综合商务、商住、文娱等城市功能区。 2、现代化热带滨海旅游城市区域性地表建筑群。 3、通过现代技术、材料、理念等方面表现个性鲜明的热带滨海城市建筑风格。 4、结合建筑功能，有机组合各类空间之间的联系、融合，塑造和丰富区域新型城市空间形态。 5、在可能的情况下，通过建筑室内外空间的流动、骑楼等方式

22、开放地块的城市界面空间。 第三十 五 条 分区空间形象设计 1、综合商务、商住、文娱等城市功能区。 2、现代化热带滨海旅游城市区 域性地表建筑群。 3、通过现代技术、材料、理念等方面表现个性鲜明的热带滨海城市建筑风格。 4、结合建筑功能，有机组合各类空间之间的联系、融合，塑造和丰富区域新型城市空间形态。 5、 B-1地块城市设计导则： 1） B-1 地块建筑控制线后退解放路红线最大距离 30米，后退建港路红线距离20米，作为规划强制性内容。 2）在城市设计时注重将该地段营造为解放路的对景；同时可考虑营造自身独特魅力，将该地段打造成三亚最美的客厅。 3） 建筑形态设计方面，以流动的曲线来表现奔放

23、、好客的城市性格。 三亚市水居巷（ B 地块）控制性详细规划 （修编） 三亚市城市规划设计研究院 4）地块作为商业、办公、娱乐等各项功能混合的用地，在设计时，注重各项不同功能之间的协调性，保证各项功能交通流线的畅通，注重各项不同功能的混合，以达到经济效益的最大化。 5）建筑风格以现代、热带、高技等元素表现时尚鲜明个性；建筑的色彩以银白色作为其设计的主色调；绿化注重乔木、灌木、草坪等各类植物的搭配，在植物选配上注重植物季相变化上的协调性；裙楼的设计方面以活力、流动来展示其丰富的空间形象；广告牌匾以横向、与城市中心线平行，将其高度统一在两个高度内。 6、 B-2 地块 : 一期已建设。 7、 B-

24、3 地 块城市设计导则： 1） 地块建筑控制线后退滨河岸线 17 米，作为规划强制性内容，保证滨河绿化公共开敞空间。 2） 主体建筑表现休闲类居住的性格，同时要保证 10 米的架空层，以增大滨江段地块的公共性，使江景效益最大化。 3） 在建筑空间整体设计时，建筑的朝向布置方面，需考虑与鹿回头公园景观通廊的呼应关系。 4） 注重立体绿化空间的营造，可结合建筑的公共平台，布置平台花园。 5） 建筑立面通透，线条流畅，构件阴影效果明确。 6） 建筑风格以体现现代、休闲、通透等特性， 注重表现建筑的细部；建筑的基本色彩以白色做为其主色调；绿化注重乔木、灌木、草坪等各类植物的搭配，在植物选配上注重植物季

25、相变化上的协调性；结合园林绿化布置园林小品；禁止设置大型广告设施。 8、 B-4 地块城市设计导则： 1）地块建筑控制线后退建港路红线距离 20 米，后退滨河岸线 19 米，作为规划强制性内容，以保证滨河绿化公共开敞空间。 2） 该地块位于三亚和入海口的沿海前线。主体建筑为产权式酒店和公寓，设计目标为将其打造成国际游艇港的岸线标示。体现热带城市的热情与奔放。 3）地块的设计应该注重其 与鹿回头公园的呼应关系。注重地块与周边地块之间视觉通廊的建设。 4） 建筑的风格以体现现代、飘逸、通透、高科技等特性；建筑色彩以浅色调作为其主色调；建筑裙楼的设计以通透开放作为其主要的设计原则；禁设广告牌。 9、

26、 B-5 地块城市设计导则： 1）广场绿化用地应结合广场周边不同性质建筑统一考虑设计，有效组织各类不同交通流线，将广场活动与各类商业活动、休闲娱乐活动等有机结合起来，将广场活动的公共性最大化。 2）结合临河休闲广场，设置游艇码头。将水上交通活动与广场活动有机结合。 3）绿化 广场在设计时要充分体现滨海特性。 4）广场绿化要注重不同植物配置的选择，在植物配置方面要充分考虑不同植物季相变化的特性。 5） 作为广场用地，在下一步的修建性详细规划中，广场形状可根据 整 体规划建筑设计方案进行适当调整 ，但用地面积 不得减少 。 三亚市水居巷（ B 地块）控制性详细规划 （修编） 三亚市城市规划设计研究院 第十二章 附则 第三十 六 条 本规划自三亚市规划行政管理部门批准之日起生效。 第三十 七 条 本规划自三亚市规划行政管理部门批准后具有法律效力，在本地块内进行建设活动的单位和个人均应按照中华人民共和国城乡规划法的规定执行本规划。 第 三十 八 条 本规划由文本、图则、说明 共同组成。 第 三十九 条 本规划的最终解释权归三亚市规划 建设 局。