1、1经济结构调整背景下我国房地产调控措施分析摘要：基于经济结构调整背景分析了房地产调控的重要意义，在此基础上提出了房地产调控的几个问题，并提出了实施调控措施需要解决的核心问题，并提出了完善房地产调控措施的几点策略。 关键词：经济结构 房地产 调控 一、引言 李克强副总理于近期多次在讲话中对通过房地产调控来扩大内需、调整经济结构提出了具体意见。例如，通过实施大规模的保障性住房工程建设，将经济发展方式进行转变、调整我国经济发展结构等诸多有效途径。同时，利用房地产调控措施不但可以遏制房价过快增长，同时还有利于促进城镇化，释放巨大的国内消费潜力，推动其他行业的发展。 二、房地产调控措施实施的现实需要 实
2、施房地产调控措施有利于扩大内需，调整我国经济发展的整体结构，实现我国经济的可持续发展。近些年来，我国将房地产调控政策工作的重点放在通过增加保障性住房项目建设的方式实现对房价的抑制。这样，不但可以持续加大保障性住房的安居工程建设，缓解商品房需求压力，降低由于市场供需矛盾带来的压力。将可以保证占人口大多数的中低收入者有所居，满足普通大众对住房的消费需求，扩大内需，保持经济持续稳定发展，有利于社会稳定。另外，通过房地产措施的实施，可以有效抑制投资需求购房，实现房价的合理回归，增加居民的住房消2费能力，使得房地产市场对消费的挤出效应下降。从而拉动内需，提高消费等实体经济在经济生产整体结构中的调整，实现
3、我国经济结构的合理化。 三、经济结构调整背景下我国房地产调控存在的问题 （一）经济结构日趋复杂使得房地产调控难度增加 房地产市场的变化与市场金融体制的变化及改革密切相关，房地产的不稳定性同时还会导致资本市场、货币市场以及整个金融体系出现对应的反应。同时，这些因素的变动也会给房地产市场带来对应的影响，并使得这种相互作用扩大。 根据我国当前的经济结构发展形势，将来房地产调控将面临着更加严峻的政策问题。而且当前我国经济正处于金融危机带来的经济低谷，国内的输入性膨胀因素依然存在。这种问题带来的经济不稳定性、不确定性以及通胀压力等尤为严重。基于此背景下提出的经济结构调整使得资源环境约束力得以强化，这对社
4、会稳定以及民生改善的压力增加。在这个背景下，实施的房地产调控措施不但要防止由于房价快速上涨导致的通货膨胀，同时还要避免影响国民经济的持续发展。其调控难度可想而知。 （二）多种调整工具并用，政策调控空间缩小 从 2011 以来，我国通过各种措施进行房地产调控，相关部门也出台了对应的调控措施对房价从行政、经济、法律以及金融等多个方面进行调控，使得房地产调控手段不断增加。 其一，对各地要求明确公布“房地产调控目标” ，并强化落实约谈问3责机制，将房地产价格控制措施纳入到政府管理者政绩考核中；其二，要求对包括直辖市以及省会城市在内的各大中城市实施限购，要求已经拥有两套住房的当地户籍居民、已经有一套房的
5、外地户籍居民、不能提供对应年限当地纳税证明的非当地户籍居民不得继续购房；其三，通过加强差别化信贷政策的方式，将二套房的收付从 50%提高到了 60%，并可以根据当地情况适当对该比例进行上调；其四，将二手房转让时的营业税差额再次进行全额征收，并在部分地区实施房产税征收试点。这些方式都有效的控制了房价的快速上涨势头，对我国经济结构的调整有积极意义。但是，也在一定程度上使得房地产调控措施的政策实施空间缩小，使得房地产调控工具的持续更新受限。 四、经济结构调整背景下房地产调控措施需要解决的核心问题 当前，泛地产行业的资金循环过程主要是以来信贷资金来进行的。而随着经济结构的不断调整，这种过度依赖信贷资金
6、的经济循环方式将带来远期的金融风险。当前，房地产行业的资金循环结构可以总结为：房地产开发商从银行进行贷款，建筑施工企业从银行获得流动自今年贷款，通过预售以及销售等方式从银行处获得按揭贷款。这使得整个房地产开发过程的所有资金都来自于信贷资金。当房价持续上涨时，这种资金循环方式并没有什么风险，对银行而言，借贷给开发商以及购房者的资金都属于优质资金，能够获得丰厚的收入；但是一旦房价大幅下跌时，购房者和银行都将蒙受巨大损失。这种远期金融风险必须在调控过程中予以重视，并予以解决。 但是，房地产实施房产开发时并非由于市场上没有资金。主要是由4于资金配置不平衡导致的。首先，房地产开发商的融资渠道受限，必须从
7、隐含获得信贷资金；其次，市场上大量的民间资金得不到合适的投资渠道，只有依靠买房来抵御通货膨胀带来的经济损失，以此来实现自身财产的保值。而大量的资金涌入房地产市场带来的结果只能使得供需矛盾更加激化。 五、经济结构调整背景下房地产调控措施的完善 首先，应该对土地储备以及竞拍机制进行持续完善，充分发挥土地储备制度在调控土地供应量方面的作用。将当前单一的以供地计划确定供应量的方式进行改变。对于普通住宅用地而言，应该对招标、拍卖机制进行进一步的简化，实施“价高者得”的相对简单的方法。 通过发展房地产基金的方式积极引导资金向供应端转移。2010 年，我国房地产市场涌现了约 20 只房地产私募股权基金，资金总和达到了500 亿元以上。这个现象说明我国的房地产发展模式正在发送改变，已经开始从单一的开发建设向金融运作的方向转移。通过发展房地产基金，可以有效的调节供求关系，使得房地产从投资需求转向供给需求。同时，房地产基金的出现使得之前买房、囤房的资金向该基金中转移。使得房地产基金的资金储量不断增加，其投资房地产的优质资金也越多，带动了商品房的实物投资，符合我国当前经济结构调整的需求。 参考文献： 1周江.房地产调控要解决的深层次问题及完善建议J. 中国房地产，2011（8）：18-20 2潘亚男.房地产价格调控的问题及措施分析J.经济研究导刊， 52011（28）：172-173
