中国开发商的“世界梦”.doc

1、1中国开发商的“世界梦”在中国房地产市场充满不确定性的当下，内地房地产企业纷纷走向海外各显其能，不仅意在分散风险，更要通过一番磨练增强自身实力 早在万科迈出试探的步伐之前，已有多家中国房地产企业走向国际市场。 当万通控股经过七年曲折终于进入美国纽约新世贸打造“中国中心”时，中坤集团也在一片争议声里到遥远的冰岛租下使用期达 99 年的地块，此外，更有万达、绿地、首创、碧桂园等先后试水国际化。尽管多集中于商业项目或旅游地产，但中国房企“走出去”已经是业内共识。 玩在海外 2011 年，轰动中国房地产界的一件大事就是中坤集团董事长黄怒波“怒”了，不是在中国，而是冰岛。 当年，中坤集团计划斥资 10

2、亿冰岛克朗（合 880 万美元） ，买下冰岛 300 平方公里的土地，并准备投资 100 亿冰岛克朗?200 亿冰岛克朗建造一个生态旅游胜地和高尔夫球场。该计划在中国商务部初审通过，但由于冰岛政府方面反对，只能搁浅。这是中坤集团首次海外大规模投资计划，曾多次强调此项投资“纯属商业性质”的黄怒波没法平静了。 直到 2012 年，中坤集团不得不委曲求全，由购转租，300 平方公里面积也缩水为 300 公顷，租期 99 年。至此，中坤集团算是真正迈出了出征海外地产的第一步。拿着不菲的资金，不远万里去投资一块不毛之地，2这也只有兼具诗人气质的黄怒波才敢那样孤注一掷。 “作为房产企业，当然要追求利润，但

3、中坤更注重长线投资与更长远的效益。 ”黄怒波坦言， “冰岛作为世界上独一无二的产物，不仅具有独特的自然地貌和人文景观，每年几百万人次的国际游客，为冰岛带来的是源源不断的资本。中坤为何不考虑在冰岛投资呢？” 尽管目前冰岛是一片荒芜之地，但符合中坤的初衷以地产和度假为核心的稀缺资源差异化经营能力，打造属于自己的、受世界尊敬的全球性度假品牌。待冰岛项目成功后，中坤集团将进一步投资拓展到丹麦、芬兰等北欧国家，最终形成一个北欧度假板块。 其实，在海外打造自己旅游地产的又何止中坤一家。 2012 年，大连万达集团董事长王健林拉着老朋友中国泛海控股集团（下称“中国泛海” ）董事长卢志强，和俄罗斯北高加索度假

4、村公司董事会主席阿尔迈德?彼拉罗夫在北京签署了一份总投资为 25 亿美元?30 亿美元的意向协议书。该项投资计划在莫斯科、圣彼得堡、北高加索或俄罗斯其他地区建设大型文化、旅游和商业综合设施，具体选址还在考察中。与万达不同，万通控股选择的则是海峡对岸的中国台湾。2011 年，万通一步就踏上了台北的阳明山， “万通台北 2011”项目就此诞生，斥资10 亿元为大陆高端消费者打造 276 套全精装度假服务式寓所，预计 2013年主体完工，2014 年完成精装并交付使用。 与此同时，北京首开集团也已低调地走了出去，先后在美国、澳大利亚、荷兰、香港、澳门等五个国家和地区投资项目，并经营着十几家3中高档酒

5、店和旅游设施。 无论酒店、度假公寓抑或旅游胜地、综合设施，这些走出去的开发商都是奔着旅游去的。事实上，与住宅地产相比，海外旅游度假项目的开发门槛确实相对较低，海外不少国家或地区的土地价格在金融危机之后相对不高，中国内地企业此时不仅能低价拿到土地，有时还可以享受到政策优惠。因此，投资海外旅游地产被视为当前内地房企推广品牌的良机。 此外，中国赴海外旅游的人数逐年增加。据统计，2011 年中国出境旅游人次为 7，025 万人次，同比增长 22%。从规模上看，我国出境游市场已经是美国的 1.2 倍、日本的 3.5 倍。由此带来的消费能力将持续刺激海外旅游市场，并且国内买家热衷于旅游度假型的房地产项目，

6、相比于中心城市来说，这些大城市周边的旅游区更吸引有钱人。开发旅游度假地产也就成为中国一些开发商的自然选择。 外产内销 中国人不仅喜欢出国旅游，也很热衷于移民海外，尤其是改革开放以来产生了一批相对富裕的家庭，他们有闲置资产，在综合考虑孩子教育、养老和生活环境后，将眼光投向了海外。部分富裕阶层甚至开始通过海外置业进行资产转移，分散风险。 五年前，国际金融危机爆发，欧美多国房价大跌，在抄底海外的热潮下，中国买房客的身影遍布美国、加拿大、英国、韩国等发达地区，乃至被指推高了当地房价，且不受欢迎。特别是在三年前， “限购”这个词出现在国内房地产市场上，骤然间一线城市的有钱人基本上失去了不4断购房的资格，

7、投资性需求顺势流向海外。 有一组数据显示：在加拿大温哥华，中国人购房比例已达到29%；2010 年列治文市和温哥华西区高档住宅的买主中，至少有 74%的购房者来自于中国；在美国，中国买家成为第二大国际购买人群；而在英国伦敦，住宅销售总量 5%?10%的买家来自中国，伦敦市中心的新建物业中有近两成都是由中国内地和香港地区买家购入。 另一方面，受到政策影响的并不只是买房人群体。随着限购、限贷等一系列调控政策的持续深化，房企成交量受到严重影响，开发商资金链条出现了问题，国内市场风险在加剧。出于种种考虑，一些有实力的国内房企自然盯上了稳定成熟的海外市场，同时被盯上的还有海外置业的中国人。 韩国的济州岛

8、就是中国房地产开发商投资的热点，包括绿地集团、光耀集团、沈阳百顺达公司、北京天伦之乐投资有限公司和中国百通集团等都已进驻。中国房企扎堆落地，被当地人形容为“如潮水般涌了进来” 。 作为中国地产开发企业走向韩国的第一例，绿地在济州岛打造了一个总投资达 9 亿美元的健康医疗城项目。该项目占地面积约 110 万平方米，规划建设观光休养设施、医疗服务设施、商业购物中心、旅游度假酒店及住宅等，建成后将成为居住、娱乐、医疗多种功能相结合，各种公共便利设施齐备的世界水平休养型居住区。项目分三期开发，一期主要产品为叠拼别墅，二期为酒店、商业街、免税店、水上乐园等，三期为酒店式公寓。 5虽身在济州岛，但绿地的心

9、仍在国内市场。绿地集团董事长张玉良曾表示， “除了看好济州岛的发展前景，绿地还看中该项目对长三角地区特别是上海地区客源的吸引力” 。据悉，即将销售的产品主要是叠拼别墅，户型在 180 平方米?200 多平方米之间。除了韩国济州岛，绿地集团还将陆续进入泰国、澳大利亚、德国及西班牙等国家。 紧盯中国内地消费群体的当然不止绿地一家。在宝岛台湾阳明山打造度假地产的万通地产董事长许立坦言，该项目的买家多来自内地。上海宝华集团曾在澳大利亚墨尔本收购过一个烂尾项目，该公司用了 10 个月就将楼盘销售一空，其中 40%的买家是华人。 2012 年进入马来西亚的碧桂园，不到一年时间就拿下三个大项目，包括位于马来

10、西亚雪兰莪州加影和万挠两个高端住宅项目，以及刚刚购入的滨海商住综合大盘碧桂园新山金海湾项目。据了解，前两个项目目前正在建设当中，户型包括独立别墅、联排别墅，今年向市场内推出，主要面对国内移民和留学的购房需求。有报道称，眼下在马来西亚购买房屋便可成为当地公民，故预期该项目来自中国的买家将占很大比重。 河南起家的开发商鑫苑置业去年在纽约获得了一块地，这也是中国开发商首次在纽约购买土地，并独立开发住宅项目。担任此次买地顾问的 Omer Ozden 透露，鑫苑置业因为看到中国买家在美国购置房产的热情持续升温而萌生了在美国买地开发项目的想法，并在去年开始着手此事。他们将组建一个团队独立开发纽约项目，潜在

11、的买家同时包括纽约当地居民以及中国买家，两类买家的比例预计分别占 60%和 40%， “鑫苑置业6届时会向它在中国各地项目的业主推销这一项目” 。 各显其能 在当下中国房地产企业走出去买地建房的热潮中，也有不走寻常路的开发商。 其中特立独行者当属万通控股，在董事长冯仑的主导下，公司不买地、不建房，而是租房，并且将成为纽约新世贸大厦一号楼最大的租户。他的目标是二房东，但这个二房东可不简单。 从 2003 年开始尝试，经过一段曲折，万通控股直到 2010 年最终投资约 5 亿元承租了世贸中心重建项目一号楼 64 层部分与 65?69 整层，准备打造一个集会务、商务路演、文化展览、餐饮为一体的“中国

12、中心” 。冯仑表示，承租的楼面将分租给一些中国企业，帮助中国的民间资本赴美国寻求发展平台，并为赴美创业、并购及上市的中国企业提供解决方案。该项目预计在今年正式对外营业。 与万通的曲折又高调不同，中国海外发展有限公司（下称“中海外” ）在海外进行写字楼投资则相对不受关注。去年，中海外在英国伦敦购买了一栋写字楼，作为商业物业，投资额为 2 亿英镑。最新的调查显示，今年初英国伦敦已经成为全球写字楼办公租金最昂贵的城市，这也使得中海外的这笔投资很快就获得了良好的租金收益。 “我们会非常慎重地分析每一个机会，会最大限度地控制风险，获取比较好的回报。 ”中海外董事长孔庆平表示。 有分析师表示，中海外在伦敦

13、的写字楼投资，不仅是国际化战略的开端，也是为了在国内发展商业品牌环宇城?UNI MALL 学习海外先进的物7业管理与经营模式，为其商业地产的发展另辟蹊径，希望寻找出有别于国内商业地产的模式。 无论冯仑的租房或是孔庆平的买楼，都和房子有关，算是投资行为，为的是商业回报。可首创置业出海的第一步就让人费解。去年 9 月，首创置业与法国地方政府签订土地协议，将建设中法经济贸易合作区，并享受法国和欧盟特许优惠政策。据了解，该项目所在地距离巴黎 220 公里，一期占地面积为 5.8 平方公里。根据首创置业的规划，园区将分为教育、物流、研发和工业四大部分，并不包含住宅。 事实上，在中国房地产市场充满不确定性的当下，多家开发商纷纷将目光盯住了国际市场，分散风险、寻找新的利润增长引擎的目标不言而喻。而这场结局未知的冒险，正是对中国房地产企业的一场考验，看究竟有哪些企业能够真正经受得住市场的起伏。