长沙楼市年终盘点：回望2012，展望2013.doc

1、1长沙楼市年终盘点：回望 2012，展望 20132012 年，长沙楼市历经寒冷、趋暖、上涨、平稳，在博弈中前行，在前行中思考。一年将至，长沙楼市交上了这份答卷，有起有落，稳中求胜，可谓是 2012 年长沙楼市最真实写照。 十年调控两茫茫。从 2003 年至今，调控效果渐显，加之 2012 年上半年经济环境趋冷的不利因素，长沙楼市 2012 年一度陷入僵局。中央与地方两级政府持续博弈，观望与刚需共存，在淡旺颠覆中，长沙楼市下半年供销两旺热度不减，年末之时长沙土地市场又迎来一场高峰这一年，促使长沙楼市逐渐走向健康，平稳，实现快速发展。 触底回升 刚需坚挺 市场趋稳 2012 年是国家继续坚持房地

2、产调控的一年。十八大前后，党中央一再强调，要求坚持房地产调控不动摇。从 2003 年至今，国家的四次宏观调控力度不断加深，手段不断完善，范围不断扩宽，内容不断丰富。在政策的影响下，地方楼市从 2012 年开春以来现返乡置业潮消费力体现出不如往年的态势，新建商品住宅销量也出现同比负增长。 在长达近半年阴霾过后，6 月份，在宽松的货币政策和信贷政策刺激下，观望已久的刚需出手发力，成交量逐步回升，9 月，销售面积同比止跌，市场触底回升，呈现市场旺季态势。 以价换量 2012 年长沙房价微幅下跌 房价，是老百姓最为关心的话题之一。 2来自长沙市房产研究中心的数据显示，截至 2012 年 12 月 22

3、 日，内六区住宅网签成交量 1038 万方，同比上涨 27%，成交总套数接近 10 万套。截至 12 月 22 日，长沙新房成交均价 5966 元/平方米，同比去年下滑 8 个百分点。在全国房价都有所松动的前提下，长沙房价虽然价格不高但也受到波及微幅下跌。 2012 年 1-11 月，长沙市内六区新建商品房住宅供应套均面积为103.45 平方米，同比缩小 3.55% 。6000-7000 元/平方米依然是当前主力价格水平，5000-6000 元/平方米价位段成交备案比例居第二位。8000 元/平方米以上价位段成交备案比例为 9.73%，较前 10 月累积量提升0.44%。由此不难看出，成交户型

4、面积逐渐减小，成交价格处于同阶段水平中偏低，主要是由于下半年信贷政策环境相对放松，刚性需求与改善型需求得到释放；另一方面，开发商不同程度的优惠与促销力度也大大减低了购房者观望情绪，电商、实效行销、垫首付等多种方式直接拉动房屋买卖达成交易。 以价换量，是 2012 年楼市成交的主旋律。 2012，是谁在长沙抢地？ 2012 年长沙土地市场跟随着楼市节奏一起跌宕起伏。经历了第一季度的冰冻期，到第二季度开始逐渐回暖。下半年的土地供应明显高于上半年。通过长沙土地招拍挂系统成交记录统计，6 月份长沙一级土地市场出让 421495.9 平方米供应面积，共计 12 宗出让总数迎来了土地供应小高峰。10 月的

5、土地供应量暴增，以 1539129.96 平方米供应面积、30 宗3地块创下 2012 年峰值。12 月份土地市场 8 宗土地成交，成交面积501609.83 平方米，其中 12 月 7 日，位于开福区老火车北站作为金融企业总部用地的网挂 063 号地以 9.3783 亿元成交，每亩单价 3252.74 万元，刷新了长沙单价地王新纪录。 年度最热抢地区域岳麓区。从成交宗数情况来看，2012 年，长沙市一级土地市场共成功交易 81 宗土地。其中，有 50 宗土地交易来源于岳麓区，相比于其他各区今年土地市场的零星供应和成交，岳麓区土地市场一片火热 。 日前，中国指数研究院出来的一份名单显示：201

6、2 年度中国房地产企业销售 TOP50 排名前十为：万科、绿地、保利、中海、恒大、万达、绿城、华润置业、碧桂园、世茂集团；2012 年中国房地产企业销售面积TOP50 榜单前十为：恒大、万科、绿地、保利、碧桂园、中海、万达、宏立城、华润置业、世茂集团。 而两大排行榜单中，除宏立城外各大名企均在长沙有至少一个以上的项目正在开发中，其中恒大在长沙更是六盘齐发，势如破竹占领长沙东南西北各方战略要地。据笔者了解到，除了上述排名前十位的知名房企外还有不少品牌房企也纷纷加快了入驻长沙的步伐，龙湖、合能、楷林、和泓、亿丰等也是 2012 年首次抢滩长沙的房企。此外，万科、保利、中铁、佳兆业、华润、恒大等迅速

7、扩张，加快热点区域拿地步伐。按照这一发展趋势，未来将有更多开发专业写字楼、高端物业和大型商业的开发商进驻长沙。 楼市存量 876 万方 未来供应充足 湖南中原地产研究数据指出，2012 年 1-11 月，长沙市住宅市场存量4震荡上行，6 月份达到最高值，7 月份之后，存量一路看涨。截至 11 月底，内六区住宅可售量为 876.95 万方。 分区来看，雨花区存量最大，接近 190 万方，开福区次之，接近 180万方，成熟老城区芙蓉区处于最低水平，仅 80 万方。如果依照 2012 年住宅月均去化速度，内六区整体存量完全足够未来一年长沙市的需求量。长沙市未来商品房供应量依旧充足。据长沙大河西先导区

8、管委会透露，片区还有多宗商业、住宅用地对外售出，其中滨江新城片区、梅溪湖片区、洋湖垸片区都将是未来土地出售的重点区域。从 2012 年的卖地业绩情况来看，梅溪湖、洋湖垸和滨江新城三片区成交土地宗数占比 41% ，且多为商住用地，未来岳麓区发展优势较明显。 展望 2013 长沙楼市仍旧向好 来自湖南中原元旦期间的最新数据显示，2013 年，长沙楼市开门大吉。元旦三天住宅网签成交 751 套，较去年同期上涨 9.8% ；成交面积6.72 万方，同比下跌 0.59% ；成交均价 6438 元/平方米，同比上涨 4.75% 。与去年相比，今年元旦成交房源套均面积同比缩小 10% ，刚需产品需求量增幅明

9、显。这组数据给 2013 年的楼市讨了个好彩头，而从城市自身发展来看，随着轨道交通逐步完善，品牌房企抢先进驻，高品质楼盘如雨后春笋，未来城市商品房价格上涨动力较足，长沙楼价依然有一定上升空间。 横向对比来看，长沙的房价 2012 年整体保持平稳，相对于中部六省省会城市来说仍处于价格洼地。随着一线城市的供应量和开发量的减少，5未来将吸引一线、三线城市的购买力，持续发力。 而 2013 年长沙楼市的产品结构依旧以中小户型的刚需产品为主，紧凑型的两房两厅和实用型的三房两厅将继续成为供销市场主流产品。此外，中高收入潜力消费群增加，将激发市场对精装修等改善型产品需求。刚需和改善共同发力，未来市场产品将更

10、趋多样化、个性化，产品品质整体提升的同时，层次将逐步鲜明。 市场化和法制化将是长远的发展方向 知名财经评论家叶檀指出，2013 年有一点不可忽视：房地产将在控制的呼吁声中继续上涨。虽然房地产政策继续紧缩，但实际需求与经济决定了房地产市场上涨的内生动力。 我们从十年四轮的调控历程可以清楚地看到，楼市的调控效果很大程度上受制于地方政府的执行力度；房价走势影响了两级政府的博弈程度；成交量冷暖则左右了地方政府的微调尺度。而 2013 年的长沙楼市会否如业内专家预测的那样在控制的呼吁声中继续上涨呢？其实涨或者不涨，对于民众来说，市场化和法制化的健康发展尤为重要，在继续紧盯的市场环境下，只有稳定，才能促使长沙楼市将在大浪淘沙中踏浪前行。