倒按揭：中国老龄化社会以房养老模式研究.doc

1、倒按揭：中国老龄化社会以房养老模式研究摘要：我国属于典型的“未富先老”型国家，亟需开拓养老新思路并构建养老新模式，以应对老龄化危机的严峻考验。倒按揭是“以房养老”模式的专有名词，作为社会养老保障体系的有益补充形式，国外部分国家已通过倒按揭来保障养老。文章在分析我国老龄化危机的基础上，详细阐述倒按揭对我国养老保障体制的积极作用，并提出倒按揭能对我国社会养老保障制度发挥作用的条件，以期能为我国推行倒按揭起到一定的促进作用。 关键词：倒按揭；养老保障体制；作用 我国属于典型的“未富先老” 、 “未备先老”型国家，并且是世界上唯一的老年人口过亿的国家。根据国家统计局网站显示，截至 2012 年末大陆情

2、况如下：15 岁59 岁（含不满 60 周岁）劳动年龄人口 93 727 万人，比上年末减少 345 万人，占总人口的 69.2%，比上年末下降 0.60 个百分点；60 周岁及以上人口 19 390 万人，占总人口的 14.3%，比上年末提高 0.59 个百分点。根据联合国的统计标准，一个国家 60 岁以上老年人口达到总人口数的 10%或者 65 岁以上老年人口占人口总数的 7%以上，表明这个国家步入老龄化社会。倒按揭（Reverse Mortgage）在国外发展已经较为成熟，我国在步入老龄化社会大背景下，引入倒按揭，构建“以房养老”这样一条养老新思路。目前，我国大部分老年居民拥有自己的住房

3、，但手中的养老金却并不充足，出现了所谓的“房子富人、现金穷人” （House Rich，Cash Poor）的情况，在上述背景下，倒按揭作为我国现行养老保障体制的有益补充，其引入和“以房养老”的本土化发展将有助于我国缓解快速老龄化带来的社会问题，进而有效缓解我国的老龄化危机。 一、 我国人口老龄化的现状和形势 目前，我国已迈入老龄化社会，人口结构老化、社会养老保障制度滞后等问题，已经成为制约我国经济社会未来发展的重大隐患。我国第一部老龄事业发展蓝皮书中国老龄事业发展报告（2013） 指出，2012 年我国老年人口数量达到 1.94 亿，老龄化水平达到 14.3%；并预计2013 年我国老年人口

4、数量将达到 2.02 亿人，老龄化水平达到 14.8%。全国老龄委办公室的最新数据显示，未来 20 年间我国老年人口将以平均每年 1 000 万的数量快速增长，到 2050 年左右将达到全国人口的 1/3。 如何开拓新的有效的养老保障模式，并妥善地应对人口老龄化挑战，正在成为解决我国庞大数量的老年人口的养老问题探讨的焦点，具有相当的迫切性和必要性。如果我国能够通过开拓养老新思路、构建养老新模式，健全养老保障体制来挖掘老龄化危机下的第二次人口红利，将可能获得新的发展动力。 二、 倒按揭在我国发展的可行性 倒按揭是指借款人把自有完整产权的房屋抵押给银行、保险公司等金融机构，金融机构综合评估借款人年

5、龄、生命期望值、房产现在价值以及预计借款人去世时的房产价值等因素后，用被抵押房屋的评估价值减去预期的折损和预支的利息，按平均寿命计算支付给借款人的资金，并分摊到借款人的预期寿命年限，按期支付借款人资金用于养老生活。倒按揭类似于银行等金融机构用分期付款的方式从借款人的手中买房，操作过程类似于住房按揭贷款业务反向操作，因此称为倒按揭。 倒按揭是社会养老保障体系的有益补充，目前国外一部分国家如美国、新加坡等通过倒按揭养老。倒按揭在我国同样具有发展的可行性，我国已经有相应的理论依据和类似的研究试点。 1. 倒按揭的理论依据。倒按揭的理论依据主要来自下述两个理论：一是货币时间价值原理，指资金在生产和流通

6、过程中随着时间推移而产生的增值，它也可被看成是资金的使用成本。金融机构作为资金的供给方，需在按期支付给借款人资金过程完成后保证一定的利润水平。货币时间价值原理为此提供了计算依据，金融机构通过评估公司等机构，根据现行利率、预期利率波动及房屋的增值、折旧因素，算出房屋的现值；然后根据资金供给时间，预期利率，通货膨胀率，房屋预期增值、房地产市场周期波动、房屋折旧等相关数据，贴现计算并确定每期的支付金额。 2. 生命周期假说，理性的消费者会根据自身收入合理安排消费，使一生的收入与消费相等，实现整个生命周期内效用最大化的目标。为实现一生中各个时期的平滑消费，消费者在跨入老年后如果没有收入或收入较少，就会

7、产生以工作期的养老金储蓄来保障养老的需求。在现行的社会养老保险制度下，社会养老保险作为基本养老保障，并不能满足其生命余年的平滑消费需求，再加上通货膨胀和利率变动等因素，老年消费者会要求社会提供某种适当的制度安排来保障余生平滑消费的实现。通常情况下，房屋的剩余寿命长于老年消费者的预期余命，倒按揭可以将房屋价值在一定时间内以现金流的形式变现，满足老年消费者生命余年的平滑消费需求，也实现了资产的优化配置。 2. 倒按揭在我国的实施环境。 （1）我国部分退休老人具有倒按揭需求。社会养老保险不能满足退休老人需求。目前我国老龄化严重，加之我国正处于养老模式的转型阶段，长期以来较低的社会保障水平和严峻的社会

8、养老资金缺口导致我国的老龄化问题越发严峻，虽然目前有商业养老保险和企业年金等作为补充养老方式，但缺乏广泛性，现有的养老保障模式和体系远不能应对持续增大的人口老龄化挑战，退休老人的养老金难以维持退休前生活水平，导致资金需求加大。我国大部分退休老人拥有自己的住房，但手中的养老金却并不充足，出现了所谓的“房子富人、现金穷人” （House Rich，Cash Poor）的情况，结合上述退休老人的情况和需求，可通过倒按揭方式获取一定时间内的现金流，达到补充养老的作用。 （2）我国房屋供给充分。2012 年，浙江大学不动产投资研究中心、清华大学媒介调查实验室等联合发布了中国居住小康指数报告，此次调查共收

9、集到 10 308 份有效问卷，涉及 40 个城市，其中一线城市为北上广深 4 个，2 个直辖市，26 个省会城市及 8 个重点城市。调查结果显示，长沙住房拥有率为 90.1%，排名第一，上海住房拥有率为 67.9%，位居末位，其余城市居民拥有住房率在 70%到 80%间；其中 21.4%的受访者没有买房，65.4%的受访者有一套住房，10.9%的受访者有两套住房，2.0%的受访者有三套住房，0.3%的受访者有四套住房。同年，西南财经大学和中国人民银行共同发布的中国家庭金融调查报告显示，中国自有住房拥有率为 89.68%，远超世界 60%左右的水平，而美国为 65%。 近些年来，我国房地产市场

10、发展迅速，房屋在买卖和租赁市场均具有投资性且投资回报率较高，这保障了房屋交易市场的供给量，具备发展倒按揭的房屋供给基础。 （3）政府舆论导向日渐明朗。2006 年，全国政协委员、时任建设部科学技术司司长赖明曾建议对针对以房养老成立课题组进行调研，选择大城市做试点，等到运作成熟后向全国推广。2007 年，上海公积金管理中心试推“住房自助养老”的创新型“以房养老”模式。在 2010 年 11月召开的全国社会养老服务体系建设推进会上，民政部副部长窦玉沛指出， “以房养老”将纳入下一阶段工作的引导方向，要积极引导企业开发老年食品、老年住宅、 “以房养老”等服务市场。2011 年， “北京市十二五时期老

11、龄事业发展规划”中也提出“鼓励商业保险企业、商业银行或住房公积金管理部门建立公益性中介机构，开展以房养老（倒按揭贷款）试点业务”。这可以看作是国家在以房养老政策推动方面的积极表态。明朗化的政府舆论导向将会加快国内金融机构推出倒按揭业务的进程。 三、 倒按揭在我国面临的风险和困境 1. 倒按揭在我国面临的风险。 （1）高房价环境下隐藏的房地产资产泡沫风险。中国作为发展中国家，房地产市场发展迅猛，房地产价格不断上升。目前中国房地产价格和发达国家如美国、英国等相似，房地产泡沫问题不容忽视。房地产价格是一把“双刃剑”：根据行业具有周期性这一特点，在倒按揭这一过程中，房地产市场总体趋势繁荣向上时，房产保

12、值增值作用显著，倒按揭借款人的利益受到损失；房地产市场总体趋势处于下行阶段甚至泡沫破裂时，如美国近几年的房地产市场，倒按揭金融机构面临严峻的风险。（2）长寿风险。倒按揭通过确定老人的预期余命计算养老金的给付金额。长寿风险是指老人的实际寿命高于预期余命所带来的风险。寿命数据来源是多样化的，虽然寿险公司的生命表具有较高的参考价值，但是随着生活水平的提高和医疗技术水平的上升，人类的寿命延长是必然趋势，这将对倒按揭抵押的房产变现带来困难，增加银行的贷款回收成本。 （3）房产价值评估风险。房产价值评估对于倒按揭起着至关重要的作用，在确定反按揭的费用、房屋资产净值、金融机构每期支付现金流额度等方面起着决定

13、性作用，直接影响金融机构的盈利能力。倒按揭具有期限长的特点，加之近年来我国房地产市场持续升温，房产价格持续升高等情况，倒按揭房产的合理估价是一个现实存在的难题和不容忽视的风险。 2. 目前倒按揭在中国的困境。 （1）传统观念根深蒂固。根据中国几千年流传下来的传统的家庭观念，老人通常将房子作为遗产传给子女，在我们的观念里这是顺利成章的事情，这种观念不会轻易的发生变革；“养儿防老”这一传统养老观念不但深刻的影响着老人，同时还影响着现在的中青年人，如果父母通过倒按揭作为养老补充方式，子女可能会有不孝之嫌，甚至背负舆论压力。 （2）房屋土地使用权问题不明确。根据中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转

14、让暂行条例规定，我国居住用地的土地使用权出让最高年限为 70 年，开发商拿到土地使用权证为时间的起始点，那么住宅使用年限不足 70 年。虽然我国物权法第 149 条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期” 。但如何续期，有偿还是无偿， 物权法并未明确规定。金融机构经营在办理倒按揭业务方面存在困扰：如果抵押房产的剩余土地使用年限不能覆盖倒按揭期限，土地续期，抵押物是否需要变更问题不能明确，将会增加金融机构倒按揭业务的运营成本。 （3）适用范围小。从上述中信银行对倒按揭借款申请人的条件可以看出，虽然金融机构开始发展倒按揭业务，但对倒按揭借款人的条件过于苛刻，限制了倒按揭业务的办理范围。符合

15、申请条件的倒按揭借款人范围过小，按照中国的传统观念，最有可能符合反按揭条件的是只能那些没有财产继承问题的独居或孤寡老人。 四、 我国倒按揭的政策建议 1. 加大宣传力度，消除思想束缚。倒按揭属于新型金融产品，要让民众有个接受过程。美国在正式推出倒按揭产品之前曾组织非营利机构向民众进行宣传铺垫，使人们更好地接受这一业务。我国可以通过扩大国家或地区之间的文化交流，利用电视、报纸、网络等媒体平台将不同国家或地区的具有借鉴意义和积极作用的养老模式进行有针对性的比较宣传，使大众获取对不同养老模式的初步认知；简化、通俗化退休计划、投资规划等专业金融理财知识，帮助大众消化获取的养老观念，正确理解倒按揭，转换

16、房产继承等固有观念，消除由此可能引发的“不孝”之嫌，为倒按揭的发展积极地创造实施条件和环境。 2. 建立倒按揭保障机制。建立保险机构，分散从事反按揭金融机构潜在的损失风险。如美国国会于 1987 年设立房屋转换按揭贷款（HECM）保险示范项目，由美国联邦住房管理局（FHA）承担反按揭贷款的公共保险。建立借款人保障机制：由于借款人长寿原因，可以确保倒按揭借款人能继续拥有房屋居住权直至去世；房屋出售价值超出贷款部分归借款人的遗产继承人所有或依照借款人的遗嘱处置。 3. 加强政府相关部门的联动机制。提高相关部门的沟通效率，为倒按揭创造良好实施环境。倒按揭业务涉及到很多问题，如房屋土地使用权问题，业务

17、初期的房产估值、价值预测、咨询，贷款末期的房产回收和房产变卖等等，上述问题的解决需要税务局、房管局、土地局、社保局等相关政府部门的积极配合。我国政府通过加强这些部门之间的联动机制，保障沟通顺畅，提高工作效率，确保经营倒按揭业务的金融机构和申请人能够顺畅办理。 4. 明确和调整有关政策。我国物权法第 149 条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期” 。但如何续期，是否交纳续期费用，物权法并未明确规定。我国要明确 70 年产权自动续期的配套细则，这样才可以免除银行等金融机构经营倒按揭的后顾之忧，推进金融机构经营倒按揭的积极性。 倒按揭下，金融机构要待借款人去世后将其房产出售，收回贷款本息

18、。这就涉及遗产问题。我国 2012 年中华人民共和国遗产税草案中规定“应征收遗产税的遗产包括被继承人死亡时遗留的全部财产和死亡前五年内发生的赠与财产” 。其中“被继承人拥有所有权，并与其配偶、子女或父母共同居住、不可分割、价值不超过五十万元的住房”可以“在应征税总额中扣除”但“价值超过五十万的，只允许扣除五十万元” 。 草案中并没有涉及倒按揭税收减免的内容，具有相关行的第五条中“国务院规定不计入应征税遗产总额的其他遗产” ，第六条“允许在应征税总额中扣除”包括“被继承人死亡之前，未偿还的具有确凿证据的各项债务” 。建议我国对遗产税草案中涉及倒按揭的规定进行调整和明确，为倒按揭提供明确的政策环境

19、。 注释： 数据来源：中华人民共和国 2012 年国民经济和社会发展统计公报中华人民共和国国家统计局 2013 年 2 月 22 日 生命周期假说又称消费与储蓄的生命周期假说，是由美国经济学家 F莫迪利安尼和 R布伦贝格（R. Brumberg） 、A安东共同提出来的。 政策风向渐趋明朗民政部欲推出“以房养老” ，黑龙江新闻网-老年日报，2010-11-09。 林建荣，中国式“倒按揭”开闸，大众理财，2012 年第 01 期。 参考文献： 1. 李克纯.以房养老 10 年徘徊.中国房地产报，2013-05-24. 2. 郭慧娟.倒按揭贷款法律问题研究.西南政法大学硕士学位论文，2009. 3.

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