房地产企业甲供材的财税处理及相关风险对策.doc

1、房地产企业甲供材的财税处理及相关风险对策【摘要】甲供材在房地产企业开发成本中占有很大比重，不少开发商和乙方对甲供材的会计处理，发票开具、计税依据等财税处理都存在问题，可能面临税务机关的纳税调整和处罚。因此，对甲供材料进行财税处理和合理规划，进而避免相关财税风险十分有必要。本文从房地产开发企业和建筑企业双方财税处理现状和方法着手，对房地产企业面临的甲供材料相关财税风险进行了分析，并提出了相应的对策。 【关键词】房地产 土地增值税 清算 注意事项 一、甲供材料定义、分类和产生原因 “甲供材料”大部分存在于建筑、工程领域，指的是建设单位（下称甲方）与承包方（下称乙方）约定，由建设单位（甲方）提供施工

2、所需的材料。主要包括：1.一般建筑材料与设备。如钢筋、水泥、商品混凝土、防盗门等。2.装饰材料，如装饰玻璃、外墙面砖、涂料、装饰石材等。3.甲供设备，如电梯、中央空调等。 之所以产生甲方提供材料（即甲供材） ，主要在于建筑工程关系国计民生，如果出现重大质量事故对甲方来说有可能会面临灭顶之灾。同时工程造价金额巨大，动辄上亿，材料价格提高一两个百分点对甲方来说就意味着巨额损失。为有效避免乙方在材料采购中的以次充好、价格虚高及保证工程材料质量和降低成本的双重考虑，在工程中才产生了对一些关键材料和设备由甲方提供的现象。 二、甲供材料相关法规 根据中华人民共和国营业税暂行条例实施细则第十六条（除本细则第

3、七条规定外） ，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。 根据财税2006114 号文的规定：“纳税人采用清包工形式提供的装饰劳务，按照其向客户实际收取的人工费、管理费和辅助材料费等收入（不含客户自行采购的材料价款和设备价款）确认计税营业额。所谓清包工指的是装饰公司只负责派出施工人员进行现场施工，以及负责工地的管理，但是不负担材料的采购，全部材料均由业主自行采购。 三、甲乙双方甲供材料财税处理方法 如何对甲供材料进行会计处理，目前并无明确的相关规定。在实务中，开发企业甲供材料的实际操作主要有两种方式：

4、即将甲供材直接计入开发成本（下称方法一）或者将甲供材与施工单位作为往来结算，抵作工程进度款（下称方法二） 。 例：某开发企业委托施工企业建造一幢商品房，甲乙双方的承包合同约定，该工程的主要建筑材料（混凝土、钢筋）350 万、装饰材料（外墙面砖、涂料）200 万、电梯 150 万，三项合计 700 万元由甲供，其余材料乙方自行采购，建筑安装承包合同总造价（不含甲供材料）2300 万。 四、财务会计处理 方法一，甲方将甲供材直接计入开发成本。即以银行存款购入材料和设备时，根据采购发票和材料验收单、入库单。借：原材料 700 万 贷：银行存款 700 万；根据领用通知单领用材料时，借：开发成本 70

5、0 万 贷：原材料 700 万。乙方不需要进行帐务处理，仅对收料情况作备查登记即可。 方法二，甲方通过往来结算处理甲供材（发票抬头为甲方，非原票转交代购材料） 。即以银行存款购入材料和设备时，借：原材料 700 万 贷：银行存款 700 万；根据付款通知和结算单与乙方结算付进度款时，借：预（应）付账款 700 万 贷：原材料 700 万。乙方的会计处理：根据甲方的结算单和验收单、入库单借：原材料 700 万贷：预收账款 700 万，领用材料设备时，根据领料单借：工程施工 700 万贷：原材料 700 万。 五、税务处理 方法一，甲方以增值税普通发票入账，不需要缴纳建筑工程营业税，甲供材料采购成

6、本 700 万计入开发成本，通过销售开发产品后进行所得税前扣除。乙方以甲供一般建筑材料（混凝土、钢筋）款 350 万+建筑安装承包 2300 万=2650 万元作为应税营业额计缴建筑工程营业税，装饰材料（外墙面砖、涂料）200 万和电梯 150 万不需要作为计税依据计算营业税。由于乙方仅对收料情况作备查登记，且甲供材料的普通发票抬头为甲方并已经入到开发成本中，所以不能列支相关甲供材料成本。 方法二，甲方通过往来结算处理甲供材时，通过预（应）付账核算，其经济实质是甲方以外购材料抵账。因此，甲方的税务处理应该是给乙方开具增值税普通发票，并按照小规模企业 3%税率缴纳增值税，甲供材料应纳增值税税额为

7、 700*3%/（1+3%）=20.39 万。乙方以甲供一般建筑材料（混凝土、钢筋）款 350 万+建筑安装承包 2300 万=2650 万元作为应税营业额计缴建筑工程营业税，应纳营业税额为 2650*3%=79.5 万，装饰材料（外墙面砖、涂料）200 万和电梯 150 万不需要作为计税依据计算营业税。同时乙方可根据甲方提供的材料发票列支相关甲供材成本并在税前扣除。 六、甲供材料面临涉税风险及相关风险对策 （一）面临的涉税风险 1.多计成本风险 在甲方将甲供材直接计入开发成本时，如果乙方将甲供材金额开到建安发票内并提供给甲方时，存在甲供材料重复计入成本，从而因所得税前重复列支成本面临税务调整

8、和处罚。 2.漏缴增值税风险 在甲方通过往来结算处理甲供材时，发现甲供材计入预（应）付账时，存在不按照视同销售行为缴纳增值税，从而形成偷税风险。 3.多交建安营业税风险 甲供材料一般是乙方缴纳建安营业税并在与甲方进行建安工程结算时由甲方实际承担，根据有关规定，对装饰材料（外墙面砖、涂料）和电梯、中央空调等设备是不需要计算缴纳建安营业税的，如不引起注意，会存在多交税款的风险。 4.发票风险 如果甲方通过往来结算抵账处理甲供材时没有给乙方提供相关发票或者在将甲供材直接计入开发成本时没有取得合规发票，将不能列支有关成本费用并因违反发票管理有关规定面临税务机关处罚。 （二）相关风险对策 1.多计成本

9、站在甲方角度，个人倾向于采用将甲供材直接计入开发成本，鉴于税务机关对甲方供材关注建筑企业是否按照规定足额缴纳了营业税；开发企业是否重复列支成本，将材料发票重复列支。因此在与乙方结算和开票时，务必审核不应该结算甲供材料的成本，发票不应包含甲供材料金额。 对钢材、水泥等一般甲供材料在工程招投标阶段，应该向乙方明确甲供材料的种类、品名规格、数量、金额等事宜，工程总造价不应包括甲供材料。与乙方签订工程承包合同时，合同条款中应该明确约定：（1）工程总造价不包括甲供材料金额；（2）甲方不再向乙方结算甲供材料价款抵作工程进度款；（3）甲供材料应该缴纳的营业税金及附加，由乙方缴纳，并包含在本合同的税金项目中由

10、甲方承担；（4）乙方在结算工程款项时，应向甲方提供在甲方工程所在地地税主管税务机关开具建筑业发票，金额不能包括甲供材料。同时提供缴纳甲供材有关营业税费的复印件。 2.增值税涉税风险 甲方应尽量不采用通过往来以甲供材抵账的方式，或者采用取得甲供材发票时开具抬头为乙方，并原票转交乙方的代购形式，避免被国税机关认定为视同销售缴纳增值税的风险。 3.多交建安营业税 营业税暂行条例实施细则第十六条规定，甲供装饰材料、甲供建筑设备是可以不缴纳营业税的。因此，甲方在审查乙方的工程结算时，要审核是否包含了这一部分的营业税金及附加款。甲、乙双方在签订建筑业合同时，应该将装饰合同与其他建筑业施工合同分开签订，避免

11、将装饰业劳务签成一般的建筑业施工合同，避免多交建安营业税的风险。签订装饰工程合同应注意：（1）合同名称：应该是“装饰工程施工合同” ，而不能是“购销合同” “加工合同” （2）在进行招投标时，对承包方应要求其具有相应的装饰施工资质；（3）合同中应明确具体的包清工和甲供材料的金额和构成内容；（4）装修装饰业包括从事对建筑物的内、外装修和装饰的施工活动。从理论上讲，可以将门窗、粉刷、内部装修、屋面防水等都作为装饰工程范围。 4.发票风险 根据有关规定，未按规定取得的凭据，不得在税前扣除。因此甲方要加强发票管理，建立相应的企业内部发票管理规定，在将甲供材直接计入开发成本时严格按规定取得增值税普通发票，通过往来以甲供材抵账时应及时给乙方开具发票，杜绝收据、白条等不合格票据入账，避免因为发票风险。 参考文献 1刘建强，刘娜，张丽影.关于甲供材料营业税征收问题的探讨J.天津经济，2010（04）. 2马春飞.“甲供材料与设备”税务与会计处理之所见J.现代商业，2010（20）. （编辑：陈岑）