房企融资为何偏爱私募.doc

1、房企融资为何偏爱私募虽然规模上还不能和主流的融资渠道相比，但从 2010 年百亿元规模跃至 2012 年的 2000 亿元，私募基金无疑成为了发展最为迅速的房地产融资渠道。 2011 年被认为是房地产私募基金爆发的始点，限购政策的推出堵截了购屋置业的投资性需求，让资本转而通过其他途径进入房地产行业，为房地产私募基金的发展开启了一扇窗。到今年，在整个 PE（私募股权投资）行业募资出现困难的情况下，房地产私募基金却成为最活跃的基金种类，受到投资界的认可。 甚至当前，信托、券商以及银行等不同金融机构都纷纷同基金公司合作，推出房地产私募基金，并且从最初单纯的债权式基金逐渐向债权+股权的模式演进，基金参

2、与到整个项目的开发、建设、管理、退出等各个环节，使得基金的管理运作更加复杂和专业化，管理者不仅需要具备金融操作能力，还需要丰富的房地产开发运营经？验。 随着房地产私募基金的发展壮大，或许它将不仅仅承担融资功能，还会成为再造房地产行业开发经营模式的一股力量。 融资性价比 最近，做红酒生意的李先生参加了一场私募基金的推介会，会上介绍的是一款主打养老、休闲概念的房地产项目募资的债券式基金，预期年化收益 12%。参会的基本都是像李先生这样对私募基金不太了解的个人投资者，李先生认为，房地产项目看上去很美，但是否投资还要进一步考虑。 戴德梁行估价与顾问服务部主管胡峰向本刊记者说：“目前国内房地产私募基金募

3、集主要靠个人投资者，当机构投资者开始进入的时候，才说明其慢慢进入成熟阶？段。 ” 在海外，房地产金融产品是房地产融资的主要渠道，能占到募资规模的 70%？80%，但我国现在 70%以上的房地产融资还是靠银行贷款和预售回款，房地产私募基金的发展只是刚刚开始，还没有起到成为一种主要融资渠道的作用。 但私募基金的融资成本相当高，一般给到投资者的年化收益都在 10%以上，加上基金公司发行的成本费用，对房地产企业来说，发私募比发信托的成本还要高。 可为什么还有那么多房地产企业热衷于发基金呢？ 一方面，在房地产融资受限的情况下，私募基金融资更加便捷，可以解决急需的现金流问题；另一方面，房地产企业自己设立基

4、金公司，为自己的项目募资也成为当前的潮流，可谓“肥水不流外人田” ，基金的钱赚了，地产项目的钱也赚了。 金地集团董事长凌克曾表示，房地产行业有两个主要发展方向。一个是向上游发展，进入房地产金融领域，比如房地产私募基金；另一个是向下游发展，做产品线，比如老年公寓、商业地产、旅游地产等。 越来越多的地产商已经将产业链往上游延伸。金地、华润、复地、恒大等知名地产商均成立或有意涉足房地产私募基金。 还有一些私募基金的发起人来自于房地产行业，如原为 SOHO 中国运营总监的苏鑫创立高和资本，还有原为金地上海公司总经理的赵汉忠等，都成为地产基金的代表。 事实证明，房地产基金有时比房地产更加赚钱，并且旱涝保

5、收的基金管理费及收益分成，也让基金承担了更小的风险，拥有更稳定的收益。如以一家管理规模 10 亿元左右的基金公司为例，管理公司出资 10%作为普通合伙人（GP） ，有限合伙人（LP）出资 90%，按行业标准每年 2%收取管理费，仅这一项就可获得 2000 万元的净收入。 一般来说，如果获得更高的年化收益，基金公司还可获得一定比例的绩效费，作为普通合伙人投入的部分也可获得相应的回报，这样全部收益可达 30%。而基金公司属于轻资产，最大的成本支出仅是办公室租金和人力成本。 房地产公司成立基金公司为地产项目进行募资，好处是对行业熟悉，有业内资源，一些小型的房地产企业倾向于向这类房地产基金募资也是看中

6、对方的行业实力，甚至能在项目运作过程中全程参与，帮扶甚至兜底。 但是，自己成立基金为自家项目进行输血，听起来总不那么地道。基金是否会失去对项目的监管及控制，失去第三方的中性立场不禁令人怀疑。 对此，胡峰表示：“这种情况会存在关联交易，也可能存在一定的风险，但这也只是发展中一个阶段性的现象，从基金长远发展看还需要客观独立性。 ” “当机构投资者进来的时候，他们会更信任有品牌特别是有成功案例的基金机构。而在募集和投资阶段，海外都有一套完备的投资管理程序，有投委会控制决策，会请律师、审计师、评估师做完善的尽职调查把物业、项目公司，甚至集团公司及领导的情况摸得非常清楚。 ” 债权 or 股权 私募房地

7、产基金是私募股权领域专门进行房地产投资的分支。就海外的发展经验来看，到 20 世纪 90 年代，房地产私募基金已经延伸到房地产项目的开发、房地产债权投融资和国际房地产投资等领域。 所以这类产品在国外具有期限长、现金流稳定、资产增值、资金需求体量大的特点，可以通过基金良好的现金流优化经营财务状况，还可以享受到经济发展所带来的资产增值，成为投资保值的重要工具。 我国房地产私募基金的崛起始于上一轮房地产调控政策。由于传统的银行信贷、预售等融资回款渠道受到限制，促使房地产企业通过信托及私募基金的方式以解决现金流的困难。不论是信托还是大部分私募基金，目前主要还是以债权的形式操作，有“假股权、真债权的说法

8、” 。 胡峰解释：“做到股权投资一定是发展到比较成熟之后，而且与我国目前房地产行业发展阶段相关。现阶段就全国范围来看，住宅还是主要的开发项目，今后当商业地产做得更成熟的时候，由于商业地产时间周期更长，股权融资的方式会逐渐增多，而且按照国际上的一些做法，不仅仅是投资项目的股权，投资房地产公司的层面也会多一？些。 ” 在香港上市的房地产公司大部分会在上市之前做一些私募，这种私募属于 Pre-IPO 的方式，能帮助公司快速发展取得良好的上市业绩。如摩根、花旗、黑石、弘毅、鼎晖等知名大型基金都在房地产领域有所涉猎，并取得了不错的业绩。 胡峰认为，目前国内商业地产链条还没有滚动起来，前面有开发、建设、运

9、营，但是后面没有清晰的退出的渠道。 “商业地产动辄十几个亿、几十个亿的物业资产，资金趴在那儿，怎么正常收回成本和收益呢？长期持有收租并不是所有开发企业都做得到的，有的散卖一部分，整售的也有，但整售需要的时间较长，正常情况下要 9 个月以上。因为要考虑是实物交易，还是股权收购，这涉及税费的问题，还要有投资者谈判的过程。 ” “还有一种是上市公司的，装在上市公司的资产包里面，原来用成本计量变成用公允价值计量，能够体现出比较好的每年市场波动的价值。再有一种就是 IPO（首次公开募股） 。但是现在还是有些欠缺，比如说REITs（房地产信托投资基金）这种退出的渠道。 ”胡峰说。 现在，一些房地产基金为了

10、取得更高的收益，开始采取“债权+股权“的融资方式。这也吸引了信托、券商、银行等不同金融机构与基金公司的合作，共同设立房地产私募基金。 如阳光私募盈峰资本 8 月份联手开源证券旗下子公司，发起成立旗下首只房地产基金，进军三线城市房地产市场。 上海信托、外贸信托、中信信托以及平安信托等多家公司都在房地产基金领域进行尝试。 “今后的方向是直接参与开发，采用基金化模式进行股权投资。 ”有信托业人士说。 与”假股真债”的方式不同，股权投资可以获得更大的利润空间，同时客户的收益是浮动的，以项目的收益为准，避免了金融机构隐性担保的问题。 但是从一开始拿地就参与到项目的开发运营中来，也考验着基金行业水准和运营能力，并非人人都能做到。 “目前来看，未来应该是多渠道融资的发展方向，如果有更多的房地产金融产品推出，也不会有那么多人去购买实物资产了，可以引导投资性需求，起到抑制住宅价格的作用。 ”胡峰说。