华联综超强拆“保卫战”.doc

1、华联综超强拆“保卫战”“双方还在交涉。 ”9 月 4 日，北京华联综合超市股份有限公司（600361. SH，下称“华联综超” ）董秘李春生在电话中告诉记者，遭遇强拆的华联综超镇江店，陷入一场漫长的强拆保卫战中。 一时间，华联综超成为第一家遭遇强拆的上市公司。 记者调查获悉，华联综超于 2001 年进入镇江，成为当地招商引资的重点项目。2010 年，华联综超的大股东华联集团投资控股有限公司（下称“华联集团” ）同镇江市国有资产投资经营公司（下称“镇江国投” ）合作进行旧城改造，改造地块正是华联综超镇江店所在地。一场充满憧憬的合作，现如今变成一场强拆与反强拆保卫战。 合作与冲突 2001 年 1

2、 月，华联综超向当时尚未倒闭的镇江色织总厂租下一间车间，并将其装修改造为超市。双方签了 30 年的租赁合同，华联综超也是当年第一家入驻镇江的大型买卖商场，在全国 140 多家分店中，镇江分店的效益名列前茅。 这一合作一直持续到 2009 年 12 月，这一年，华联综超接到镇江国投的函件告知：2008 年 12 月 31 日，镇江色织总厂破产，镇江国投于2009 年 9 月 28 日通过竞拍购得色织总厂所有资产，请华联综超于 2010年 1 月 1 日始，将原支付色织总厂的租金交至镇江国投。 2010 年 7 月，因涉及旧城改造，华联综超的母公司北京华联集团投资控股有限公司与镇江国投签订合作开发

3、协议，并引入江苏天洋集团、上海昌鑫集团，四方合作将华联综超所在地块及周边小区拆迁后建设商住综合体。 四方的合作框架协议显示，北京华联集团投资控股有限公司出资 900万元，镇江市国投置业开发有限公司出资 300 万元，江苏天洋集团出资900 万元，上海昌鑫集团出资 900 万元成立项目公司，分别持股30%、10%、30%、30%。 框架协议还约定，华联综超承租的 7000 平米土地使用权将终止，其地上建筑物需要拆除，由此四方约定给予北京华联集团投资控股有限公司一定补偿：其一，在华联综超周边地块拆除前，其超市可以照常营业，待周边建筑拆除干净后，再拆超市；其二，周边的地块拆除干净后，超市将被拆除，此

4、时由项目公司直接以现金方式给予承租方补偿或者待商住综合体落成后，北京华联集团投资控股有限公司以较低的价格购买一部分楼层。 框架协议的落款签字时间为 2010 年 7 月 15 日。 然而，对华联综超的补偿并未如协议所约定的那般顺利。 2011 年 8 月、2012 年 5 月、2013 年 3 月、2013 年 6 月，镇江国投四次致函华联综超，要求镇江分店一个月内搬迁并将房屋交付出来。 华联综超董秘李春生表示，双方一直就此事宜进行磋商，可是 2013年 6 月 4 日晚，华联综超总部接到镇江店的情况汇报，说拆迁公司突然推倒华联综超的收货码头，并将道路封闭。记者在镇江采访发现，拆迁公司推倒了华

5、联综超旁的公共卫生间，员工、顾客只能到快餐店上厕所。镇江店的员工告诉记者，拆迁公司于 7 月 2 日晚推倒厕所时，将员工通道堵塞，造成第二天营业中断。 7 月 8 日，镇江国投转送了镇江市供电局的文书，准备对华联综超的镇江分店进行断水断电。 “我们当时与色织总厂签订合同时，还一并解决了包括原色织厂职工在内的 450 名下岗工人的就业，几年来累计纳税约 2300 万元。 ”李春生向证券市场周刊记者谈起镇江分店如今面临被断水断电的局面时，感到气愤：“没有功劳也有苦劳吧？” 如今的华联综超镇江分店已失去往日繁华热闹的景象，店门口稀稀拉拉停着几部自行车，店里的员工时常排着队抢占门口肯德基餐厅的卫生间，

6、该店店长告诉记者：“数月来经营额持续下降，这个月的经营额还不到上个月的三分之一，不晓得这场谈判还要僵持多久？” 强拆“保卫战” 原本顺顺利利的合作，为何演变成同室操戈，甚至连上市公司也难逃“强拆”的命运呢？ 原来，镇江国投这些年一共承担了多个旧城改造项目，其中一大重点就是华联综超所在地。该地块附近居民区现在都已拆迁干净，而镇江国投也答应居民三年后可以回迁，若和华联综超一直纠结下去，他们担心三年后居民无法回迁，到时候会“很被动” 。 镇江国投副总经理徐建平接受记者采访时表示， “和华联综超的合作一直僵持了三年，我们考虑到华联综超装修和改造需要成本，而且合同还没到期，我们也不忍心让上市公司遭受损失

7、，所以当时答应它的母公司华联集团，待商住综合体完工后，按照每平米约 8000 块钱左右的价格卖给它 5 万平米的商场。 ” 徐建平说，如果按照市面上的价格，这一地段每平米在 4 万块钱左右。 “华联综超认为这样的补偿还不够，必须再给一些现金补偿，我们也说可以，给个百八十万，但它开口要两三千万，怎么可能？”一位市政府官员接受记者采访时说，较低的价格将商场给华联集团，已经是很大的补偿了，华联综超单独提出来的现金补偿难以接受。这位官员告诉记者， “合作是合作的方式，不合作是不合作的方式，我们态度也很明确。” 徐建平在接受记者采访的时候说，如果华联综超要现金补偿，华联集团同镇江国投的合作就没法进行下去

8、，如果双方要继续合作，是不可能给华联综超现金补偿的。对于强拆超市的问题，徐建平说，我们每一步行动都有书面公函和律师函，来来回回通知你这么多次，你不采取行动，是你没有把这个东西放到议事日程上来解决这个问题。 推倒厕所，堵塞员工通道，只是镇江方面强拆华联综超镇江店的一个开始。徐建平透露，镇江国投原定在 7 月份对镇江分店进行拆除， “到时候会采取一系列措施，先停电，后停气，不停的话拆迁时会危及周边群众的安全。 ” 镇江市政府副秘书长、金融办主任严竹波在接受证券市场周刊采访时也表示，华联综超周边地块不好拆，不仅华联综超不搬迁，此前还有一个叫“大哥大”的舞厅，跟色织厂签了 20 年的租赁协议。 “歌舞

9、厅说要两千多万元的补偿，为这个事情，前前后后弄了三年，最后怎么解决的呢？最后把这个人抓起来了，强行拆了，强行拆了以后，让他在里面（看守所）表态签字，最后大概给了三百多万，才把它推掉。 ”严竹波说，最难的钉子户歌舞厅，现在解决掉了，剩下的就是华联综超了。 面对镇江国投的气势，华联综超表现得“不卑不亢” ，一名负责拆迁谈判的工作人员表示：“就算断水断电，把围墙也框起来，我们还是会按照框架协议的规定要求拆迁补偿，不能将华联集团投资控股有限公司同镇江国投他们的合作与华联综超的补偿混为一谈，这事关股民的利益。” 记者就此采访了中同律师事务所律师赵铭，他分析称，华联综超的租赁合同签订于 2001 年，租期

10、为 30 年，根据合同法规定，租赁期限最长不得超过 20 年，超过的部分无效。因此，华联综超 2001 年签订的 30 年有效期的合同，合同有效期只能是前 20 年有效，超过的 10 年是无效的，因此该租赁合同的有效期是到 2021 年。后来，由于出租方镇江色织总厂破产，镇江国投因竞拍购得租赁物色织总厂，镇江国投于 2009年 12 月函件告知，华联综超以后将租金交至镇江国投。镇江国投的这个函件明确接受了原有的租赁合同的权利，如接受缴纳的租金。在享受权利的基础之上，镇江国投也承担了履行原租赁合同的义务。 赵铭还表示，中国法律有明确的规定：合同法第 229 条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力” ，最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见（试行） 第 119 条第二款规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效” 。因此，原租赁合同继续有效。所以，镇江国投有继续履行合同的义务，若进行强拆则侵犯了华联综超的合法权益。