基于组合权物元模型的经济适用房投资评价.doc

1、基于组合权物元模型的经济适用房投资评价【摘 要】 随着经济适用房建设力度的加大，资金需求量十分庞大，资金供应的不及时，将导致经济适用房开发速度缓慢。如何保障社会投入资金的安全、稳健以及项目建设的可持续进行成为社会投资关注的焦点。在项目建设前期，对开发企业与建设项目选择尤为重要。文章将组合赋权法与物元分析方法结合用于经济适用房项目评价中，在主客观赋权法分析的基础上，综合各种赋权方法给出权重，通过相对熵理论求出组合赋权系数并结合物元分析评价模型，运用实例进行分析研究，证明此模型可以有效地对拟建经济适用房项目进行评价，评价结果客观有效，为经济适用房投资决策提供了依据。 【关键词】 经济适用房； 物元

2、分析； 组合赋权； 相对熵 引 言 经济适用住房政策是伴随着我国经济和社会发展而产生的，是为了解决中低收入阶层住房难问题而提出的对策，对保障社会稳定、促进国民经济健康发展有重要的影响。实践证明，经济适用住房政策的实施在一定程度上缓解了住房问题、优化了房地产市场的供应结构、拉动了经济的增长，同时有效抑制了商品房销售价格的上涨。 “十二五”计划建设 3 600 万套保障性住房，资金需求量十分庞大，现阶段只有引入社会资金，打破资金瓶颈，才能促进保障性住房的建设和加快供应速度。虽然说保障性住房投资目前对全社会来说是一个投资热点，但还是应回归到商业化的运作轨道上来。经济适用住房项目建设投资是一项日益呈现

3、出复杂性、动态性和系统性等特征的系统工程。大量的社会资金介入保障住房建设，基于投入资金的有效利用和保障项目可持续建设，所以需要对在建或者拟建的经济适用房项目进行综合评价。进行综合评价不但可以满足政府解决好保障性住房的目标，同时可以为社会资金提供一条安全、稳健的运用渠道，形成投资方、地方政府、社会低收入阶层和房地产开发商等多方共赢的良好局面。国内不少学者对经济适用房项目的评价方法进行了不少研究，主要提出了层次分析法、模糊综合评价法、灰色关联度等多种评价方法，这些评价方法与传统方法相比，虽然有很多优点，但是很多评价方法的主观性较强，鉴于此，本文将组合赋权法与可拓学物元理论结合并应用于经济适用房评价

4、中，从多个指标综合考虑，明确经济适用房项目的投资状况，为经济适用房投资提供决策依据。 一、评价指标的选取与权重确定 （一）评价指标体系确定 经济适用房评价是一项复杂的系统性工程，要评价一个经济适用房项目，评价指标体系的选取十分重要，需要考察的评价因素广泛且复杂，所以在评价指标体系建立过程中，需要充分考虑对项目评价的关键因素，并对评价因素重要性作出重要性排序，抓住主要影响因素，忽略次要因素，使评价指标在项目评价中具有普遍性和较强的可操作性。 由于经济适用房是由政府组织房地产开发企业或者由单位集资所建造，大量的社会资金参与到保障性住房建设，基于投入资金的有效利用和保障项目可持续建设，需要对经济适用

5、房项目作出投资。但是目前国内的经济适用房评价体系构建较为单一，只是考虑了项目情况或者开发企业情况，没有全面考虑适应经济适用房建设的影响因素，同时没有对建设单位的技术水平与项目情况给予全面考虑。本文在参考大量国内外文献，结合自己相关专业知识，在充分考察经济适用房建设企业和建设项目后，建立一套相对完整的，针对经济适用房项目与经适房开发企业的投资决策评价指标体系，具体如图 1 所示。 （二）组合赋权法确定指标权重 指标的权重在综合评价中具有十分重要的作用，权重的变化必然会影响到最终评价结论的变化。目前国内在项目评价中使用的赋权方法较多，例如层次分析法（AHP） 、模糊 AHP 综合赋权法，Delph

6、i 法、熵权法等赋权方法，在赋权过程中，人们较为依赖的还是主观判断，其赋权过程受到评价人群的主观影响，赋权结果极易受到评价成员的经验，能力等方面的影响。没有哪种赋权方法是绝对正确的。为兼顾评价者主观的偏好与各种评价方法的优势，又减少主观随意性，达到取长补短的效果，在学习各种评价方法的基础上，笔者运用了组合赋权的方法，得到最终综合权重。 二、经济适用住房物元分析模型的建立 可拓学（又称物元分析法 Matter Element Analysis）是蔡文等人于1983 年创立的一门学科，是一种解决纯数学不能解决矛盾问题的规律和方法。可拓物元分析法是一种解决矛盾问题的规律和方法，是研究物元及其变换的一

7、门学科。物元是基元类别中的一种，属于可拓学的逻辑细胞之一。它由事物、特征的名称及相应的量值构成的有序三元组表示，即物元=（物，特征名称，量值） ，可用字母表示为： R=N（物） ，C（特征） ，（变量） 利用物元分析法建立多评价指标的物元评价模型，能够较好地反映经济适用房项目的综合水平。本文以拟建经济适用房建设项目为背景，采用可拓理论的思想方法，建立经济适用住房评价指标物元模型，并通过实证研究证明模型的可行性，对经济适用房项目进行评价研究。 （一）经典域的确定 式中：Nj 表示经济适用房项目评价的等级；Ci 表示经济适用房的特征；Xji 分别为 Nj 等级关于特征 Ci 的量值范围，即各个等级

8、下关于对应特征的数据范围。 （二）节域的确定 Rp=（p，Ci，Xpi）=p，C1 Xp1 C2 Xp2 Cn XPn=P， C1 aj1，bj1 C2 aj2，bj2 Cn ajn，bjn 其中，P 为评价等级的全体；Xni 为 P 关于 Ci 所取的量值范围，即为节域。 （三）确定待评物元矩阵 对待评价的对象，把所检测得到的数据或分析的结果用物元来表示。其中，z 为点值；a，b 分别为区间 Z 上的左右端点。 （五）综合关联度计算及评价等级确定 对于每个特征 Ci，其对应的权系数为 wj，则综合关联度 Kj（P0）的计算式为： 三、实证分析 （一）经济适用房项目评价体系及其权重确定 西安珠

9、江新城项目是西安最大的经济适用房项目，占地总面积 1 800亩，规划总建面 240 万平方米，规划总户数约 3 万户，未来预计总居住人口近 10 万人，是目前西安最大的经济适用房项目之一。通过对西安珠江新城经济适用房项目考察，结合评价指标体系考虑从企业经营能力F1、企业的技术水平 F2、项目情况 F3、项目经济效益 F4、项目财务情况F5、风险情况 F6 六个方面进行初步评价。根据评价指标体系运用层次分析法（AHP） 、模糊 AHP 综合赋权法，Delphi 法、熵权法进行权重赋权，并运用相对熵思想确定出各个指标的权重。由于篇幅有限，此处仅简单例详述指标赋权结果。 分别运用四种赋权分析法对指标

10、进行判断并给出赋权，得到赋权结果如表 1 所示： （二）建立经济适用房投资评价的可拓物元模型 确定经典域与节域。经过对西安珠江新城经济适用房项目调研和专家访谈后，可以将评价体系划分为四级，分别表示拟建经济适用房项目的优劣程度：优秀、良好、一般、差，对应的等级为优（0.75，1） ，良（0.5，0.75） ，一般（0.25，0.5） ，差（0，0.25） 。其中各个等级的评价标准形成如下节域 Rp 和经典域 R1，R2，R3，R4。 节域： 计算关联度。利用公式（4） 、 （5）得出指标关于各个评价等级的关联度，见表 2。 计算综合关联度。利用公式（6） 、 （7）结合组合赋权所得权重计算出此经

11、济适用房项目评价的综合关联度，见表 3。 （三）评价结果 以表 2 数据为基础，结合各指标对评价结果的影响权重 wj 进行综合计算，得综合关联度如表 3 所示，max Kj（P0）=0.15685467 为最大值。证明此经济适用房项目保障社会投入资金安全、稳健以及项目建设的可持续进行的能力为优秀。同时仔细分析后，由表 2 各指标的关联度看出此项目的企业经营能力 F1、项目情况 F3、项目财务情况 F5、风险情况F6 处于优秀等级，企业的技术水平 F2、项目财务情况 F5 处于良好等级，因此需要改善企业技术能力与财务管理能力。 经济适用房投资投资是一个复杂的决策问题，决策评价过程中往往涉及诸多影

12、响因素。结合评价指标体系，建立组合权物元分析模型，通过对经济适用房投资情况进行总体综合评价，可从各个指标的关联度找出改善资金安全、稳健以及保障项目建设可持续进行的方法和手段。 四、结论 经济适用房建设的特殊性决定了其投资是一个典型的复杂决策问题，在多指标决策中，指标权重有很重要的作用，本文充分考虑了各种赋权方法的优缺点，再与物元分析法相结合，构造了组合权物元分析模型，并应用该模型对经济适用房项目投资状况进行综合评价，以证明经济适用房项目能否保障社会投入资金的安全、稳健以及项目建设的可持续进行。结果表明方法是有效的，组合权的运用避免了主观性，增加了评价结果的可信度，为经济适用房建设项目投资决策提

13、供了一个客观的思路与方法。 【参考文献】 1 蔡文.可拓学概述J.系统工程理论与实践，1998，18（1）：76-84. 2 蔡文.物元模型及其应用M.北京：科学技术文献出版社，1994. 3 杨春燕，蔡文.可拓工程M.北京：科学出版社，2007. 4 Hollnagel E. . Cognitive Reliability and Error Analysis MethodM.Norway：Institute for Energiteknikk Halden，1998. 5 周宇峰，魏法杰.组合赋权法在企业效绩评价中的应用J.工业工程与管理，2007（4）：51-54. 6 王宏志，修永杰.

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