浅析二手房屋买卖中阴阳合同.doc

1、浅析二手房屋买卖中阴阳合同摘要：为了少缴纳税金，二手房屋买卖中盛行阴阳合同已经成为了公开的秘密。本文将探寻阴阳合同的存因，并参照合同法及其他法律法规，司法解释，着重分析二手房屋买卖中阴阳合同的效力。冀以此为基础，为解决二手房屋买卖中阴阳合同问题做出些许法律思考。 关键词：阴阳合同；法律效力；救济 一、阴阳合同的概念 阴阳合同自古有之，大量见诸于媒体还是在招标投标发颁布之后，原指为了规避政府的管理，招标方与投标方在签订形式合法的合同后，再私下签订与原合同大相径庭的施工合同。在二手房屋买卖中，指买卖双方签订两份价格迥异的房屋买卖合同，价格高者为“阳”合同，用于借贷、抵押；价格低者为“阴”合同，用于

2、过户登记，缴纳税金等。二、阴阳合同的成因 阴阳合同在二手房交易市场中盛行，最根本的原因就是其中的巨大利益，因阴阳合同差价可规避部分税金。以北京为例，据悉，北京每套二手房交易价在 220 万元以上（阳合同） ，而网签价平均在 60 万（阴合同） ，差价达到了 160 万！若交易房屋原屋主未注满 5 年，依旧意味着需要交纳营业税 5.5%，契税 1.5%，个税 1%，计 7%，则阴阳合同避税达到了 1607%=11.2 万元！在利益面前，买马双方、中介纷纷下水，凭借“阴阳合同”分食本该属于国家财政的税金。 三、阴阳合同的效力 合同是双方当事人的意思合意，以其效力可分为有效合同、效力待定合同、可撤销

3、合同和无效合同。在考察阴阳合同效力时，常常将阴阳合同区分对待。目前，在司法实践中，对阴阳合同的效力主要有以下三观点： （一） 、一种观点：阴、阳二合同违反合同法第五十二条之“第二款：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；” “第三款：以合法形式掩盖非法目的；” “第五款：违反法律、行政法规的强制性规定；”之规定，故均无效。 （二） 、另一种观点：阳合同不是买卖双方的“真实意思表示” ，故不具效力；阴合同是双方当事人的真实合意，在不考虑合同法第 53条，即在私权救济过程中，因认定为有效。 （三） 、还有小部分人持第三种看法：对于阴合同的认定，基本与第二种看法吻合，即有效；对于阳合同，除非双方真

4、实意思表示的关于价格的条款内容部分外，其余条款可为阴合同的买卖条款佐证，避免审判中出现孤证，即，应该被认为有效。 笔者认为，合同法属于私法范畴，合同也是双方的合意，故介入太多公权力以一票否决阴阳合同会引发市场的混乱，导致二手房屋交易市场出现投机之徒：先签订阴阳合同并将房屋登记过户，再以合同无效为借口，拒绝支付全部或剩余购房款。如果一票否决阴阳合同的效力，那么便无法据此向其追偿合同之债。然而，房屋的所有权已随变更登记而改变！故第一种观点实不可取！ 再者，以阳合同不是买卖双方“真实意思表示”为由一票否决阳合同，也不是十分高明：其一，合同是由若干条款组成，一个条款存在瑕疵，不能排除其他条款是“真实意

5、思表示”的可能性。以希特勒是德国人，便认定所有的德国人都是凶恶之士岂不会滑天下之大稽？其二，如果阳合无效，那么其构成的条款自然也无效，双方即无买卖房屋的合意。如果双方连房屋买卖的合意都不具有，又如果敢认定阴合同有效呢？故第二种也不可取。 我较为支持第三种观点，毕竟除了阳合同的价格条款有所瑕疵外，阳合同的其余条款、阴合同皆是买卖双方的真实合意。其实，就其本质而言，阴阳合同均是合法有效的。分开私法与公法，买卖房屋时一回事，税务处分是另一码事。 四、阴阳合同谁之过？ 在房屋买卖过程中，合同的当事人是买卖双方，合同的中间人是房屋中介单位、中介推销员，过户登记、收费是房管部门。三方中缺了哪一方，阴阳合同

6、都不可能成为房屋买卖市场中的不死鸟。 双方当时人：一个想卖的高、一个想买得低，最终便将贪婪的双手伸向了本该归于财政的税金。 房屋中介单位、中介推向员：本着服务买卖双方的原则，揣着更多更快提取佣金的信念，怂恿、协助买卖双方当事人签订阴阳合同。 方管部门：审查不得力，不了解房市行情，可能存在的权力等。 五、对阴阳合同的处理 国家为了处理阴阳合同问题，出台了不少规定，然而收效欠佳。按照法律社会学的原理，个体在思考是否遵守某一法规时，往往想到的是：成本、收益、时效与几率 对此，笔者认为要解决阴阳合同问题，需从以下几点着手： （一） 、改变现有交易税形式，取消二手房买卖中的交易税 现行高昂的交易税旨在控

7、制炒房，降低房屋扭转的频率。然在二手房屋买卖中一次性收重税的做法增加了使用阴阳合同的收益。如果将税改为新房征重税、旧房反贴钱的方式，即：从新建房屋开始征税，第一年征收房屋款的 2%、第二年征收 1.8%、第三年征收 1.5%逐步减少并在8 年后开始逐年反补贴未扭转的房屋（补贴款为前八年缴纳款除去交易税之余额及其孳息） ，这样，便断了阴阳合同的根源，亦保证了财政之收入。（二） 、对阴阳合同的双方中介进行惩罚性处罚 如果成本大于收益，那么便不会有人去做这样赔本的买卖。现行刑法对个体偷税的处罚还仅停在留罚没所偷税金额的一倍以上，两倍以下的层面（人身刑不在此考虑内） ，考虑到被处罚的几率，买卖双方都觉

8、得无所谓，如果将惩罚变为惩罚性处罚，我想顶着购房款或卖房款被罚没的风险作案的人应该会不多吧。 （三） 、加大对中介的监管 阴阳合同的盛行，很大一部分是房屋中介去迎合买卖双方，并在其中分得了一杯羹。然而，司法实践中，中介因为阴阳合同被处罚的例子寥寥可数。故因明文规定中介人员和买卖双方当事人，对阴阳合同负同等责任，并对其所在的中介公司重罚。以此杜绝中介人员协助买卖双方签订阴阳合同。 （四） 、房管部门因更积极 如果没有房管部门的消极作为，阴阳合同不会如此大行于道，难道房管部门不知道房屋转让价格太低么？只是由于寻租、嫌麻烦、事不关己等诸多原因行政不作为。对此，因加大房管部门的廉政监管，同时辅之与奖励，诸如查实一例阴阳合同，将所追回税款一部分作为工作人员的奖励等 六、小结 阴阳合同的存在时多方利益博弈的结果，要想根除，非一朝一夕，也不可能一蹴而就。然而阴阳合同确实是增加房屋买卖欺诈，侵害国家利益，造成社会不和谐的因素之一，必须正视问题、严肃对待、迅速处理。 参考文献： 1胡江宁.阴阳合同的罪与罚J.光彩.2010（10） 2初丛艳.“阴阳合同”问题浅析J.北京仲裁.2005（01） 3李全云.“阴阳合同”的法律效力问题J.建设监理.2005（02）