商铺投资，“狼来了”？.doc

1、商铺投资， “狼来了”？【编者按】随着商业地产的快速发展，商铺投资成为了不少投资者的首选，而且业内一直有“一铺养三代”的说法。可如今，不仅不少商圈中的商铺都在闲置，而且很多正在经营中的商铺也因经营问题而高挂“转让”牌。不少实体商铺投资者已经喊出了“狼来了！” 、 “冬天来了！”的心声，事实真的如此吗？ “淘宝”威胁论 网店因运营成本低，特别是店租方面，尽管存在很多问题，但依然在快速增长，截至 2011 年底，仅淘宝网的注册网店已接近 4 亿家。不少投资者认为时下商铺投资环境不佳与网店的快速发展不无关系！ 正 方 观点一：实体店铺租金已成为制约运营瓶颈之一 中国连锁经营协会郭会长指出，据协会统计

2、调查显示，以商铺为主要载体的服务、餐饮、零售等 10 个中小投资者涉猎最多的行业，2012 年第一季度，房租支出比 2011 年同期平均上涨了 10%，而且这个趋势在未来 3 年内还会继续延续下去。十几平方米的店铺，动辄月租金上万元的现象在一二线城市十分普遍。同时像汽车美容店、美甲店等，房租成本已经占到总成本支出的 40%以上，成为吞噬经营者利润的主要黑洞。 而与此相对的是，网店的店铺支出成本很低，月均支出几千元，甚至更低，因此越来越多的投资者青睐网店。 观点二：网店成为实体店的最大威胁 北京某女性饰品销售商赵女士介绍，现在很多顾客一进门就说“网上的东西和你的一样，但价格比你便宜很多” ，其潜

3、台词就是“你给打些折扣吧”！ 赵女士无奈表示，其实顾客说的也是实情，自己和网络卖家的进货渠道几乎一样，自己之所以售价偏高，主要因为店租过高，如果不把价格订高一些，赚的钱根本不够支付房租。 现在自己已打算在店铺租赁合约到期后，就不再开实体店了，也在网上开店。因为现在的房租实在是“伤不起” 。 观点三：消费习惯注定了实体商铺已不再是春天 “艾瑞” （国内著名的互联网调查公司）资深专家黄先生表示，个人认为实体商铺投资的春天已经过去。主要因为消费者的消费习惯发生了改变，据淘宝网统计，每天上网购物的人超过 5000 万人，而且这个比例还在每月以 2.5%的速度递增，越来越多的人喜欢网上购物。 另外，现在

4、很多商圈中都有大量商铺都闲置，也能间接说明实体商铺已不是投资者首选。 反 方 观点一：网店不适合所有业态 天津某资深商铺投资者程先生指出，虽然我个人认可店铺租金已开始阻碍很多经营者的经营，特别是零售、服务两个领域，但这并不意味着实体商铺没有投资空间，毕竟网店不能适用所有的业态，举个例子，餐饮业，消费者就是再图便宜，还是有到店铺里去吃饭的需求，所以餐饮业投资者有租赁实体商铺的需求。准确说，在某些行业中，实体店和淘宝店是井水不犯河水，何来威胁论？ 观点二：社会发展依然需要实体商铺 国内加盟连锁领域资深专家周女士表示，个人认为实体商铺投资远没有到“狼来了”的阶段，恰恰相反，我认为实体商铺投资正处于一

5、个黄金期。理由有三个： 一是，社会发展依然需要大量的实体商铺，举个例子，老百姓要吃早点，不可能一起床开电脑直接“网购” （虽然现在也有投资者从事网售早点的生意，但是数量很少） 。 二是，消费者的消费习惯依然需要大量实体商铺，大家周末去逛街，没有了实体商铺，逛什么？同时逛街口渴了，需要买水，如果没有实体商铺，去哪里买？ 三是，尽管网购生意十分火爆，但是绝大多数消费者在网购之前，更加愿意到实体店去亲眼感受一下商品质量，或者说有实体店的网店生意会更好。 观点三：商铺空缺不能说明商铺没有投资价值 国内著名超市运营专家李先生颇为不屑地认为，我个人认为实体商铺依然具有投资空间，而且前景不错。首先，我同意周

6、女士的观点老百姓常年积累下来的消费习惯让商铺具有不错的投资空间；其次，我认为某些商圈的商铺闲置，不能说实体商铺不具备投资空间，而是由以下几点原因造成，如商圈自身人气不够、商铺租金过高、商铺产权不明而像一些黄金地段，最近两年商铺的租金往往是一年上涨几次，诸如一些经济发达或沿海城市，2012 年黄金地段的商铺租金已经比 2011年同期上涨了近 50%100%，而且根本看不到闲置商铺。 市场疯狂论 现在商铺投资已经进入到一个疯狂的阶段，动辄一个好商铺（面积约 100 平方米）都要两三百万，就算不断提升商铺的租金，一个商铺要想在 10 年左右收回投资十分困难。一些资深商铺投资客认为，市场近乎疯狂的发展

7、，让商铺不再是一个投资的好项目！ 正 方 观点一：投资回报期延长 北京某商铺投资客刘先生表示，2010 年时，北京三环之外，五环之内的商铺平均售价 2 万元，而 2012 年，平均售价超过了 3.5 万元。同样是 100 平方米的商铺，至少要多投入 150 万元。虽然店铺租金也在不断上涨，但是涨幅远远没有售价高，现在一个 100 平方米的店铺一个月租金大约 12 万元，就算是按照最高租金标准收，一年租金才 20 万元，至少要 17 年才能收回前期投资。而以前投资一个商铺大约七八年就能收回。因此现在投资不划算。 观点二：商业地产开发过度 国内知名商铺投资专家洪先生指出，由于住宅的限购令，让大量的

8、资金流入到商业地产，导致现在商业地产投资过热，而大部分商业地产都含有商铺，直接造成商铺投资过热。2010 年的时候，住宅和商铺的价格比是 1：2，而 2012 年这个比例是 1：4。如此高的比例，对于现在准备介入的投资者而言，风险相当高，这意味着投资者在加大投入的前提下，回报没有增加，甚至有可能降低。 观点三：收益下降 刘先生指出，现在商铺投资的回报率只有 4%，而 2010 年的时候回报率在 10%，单从这个指标上看，现在不是投资商铺的好时机。而回报率降低的原因与租赁者少、商铺数量过多、商铺初始投资额度过大等因素有关。 反 方 观点一：商铺是“越老越值钱” 国内商铺投资“教父”姜新国指出，商

9、铺投资本身就不是一个“短平快”的项目。假设商铺所处的商圈环境不错，加之土地资源属于一个稀缺资源，那么商铺贬值的可能性微乎其微，甚至可以说“商铺是越老越值钱”！举一个例子，2010 年时，上海地铁商铺的售价每平方米只有两三千元，而 2012 年时这个价格已经飙升至 1 万元/平方米，而且还有继续上涨的趋势。所以时间越长，商铺的收益也越高，这点对于投资者而言更加划算。 观点二：商铺投资全在“选” 上海商铺投资专家柯先生指出，没有任何一个投资是不具备风险的，商铺投资也是同理，投资者不能指望随便投资一个商铺就稳赚不赔。首先，商铺能否盈利与其所处的商圈人流量有很大的关系，投资者投资前必须要对市场进行充分

10、的调查；其次，商铺的盈利还与商铺在商圈中的位置以及周边配套设施有关系。所以商铺投资的关键在于投资者是否会“选” ，这与商业地产是否开发过度没有必然关系。 观点三：收益并不低 姜先生表示，回报率虽然只有 4%，但是商铺租金的基数在提升，所以投资者回报一点也不低。如，上海的黄金地段，2008 年，面积 100 平方米的商铺，购置商铺投资大约 100 万元，出租后，月收入约 1 万元，而 2012 年，同样地段的同等规模的商铺，购置商铺投资大约 400 万元，出租后，月收入至少 5 万元。算一下，初始投资额增加了 4 倍，而收入增加了 5 倍，还是相当划算。 本刊观点 总体而言，目前商铺投资领域还是比较“乱” ，赚钱的人不少，赔钱的人也很多，建议投资者要冷静、全面、客观对待商铺投资，不要因为有人赚钱就盲目介入，也不要因为看到有人赔钱，就一味否定，其实商铺投资能否赚钱，还是取决于投资者的投资能力，如眼光、经验等，这是一门学问，而并非投资行为。若读者有不同的观点，欢迎致电本刊参加研讨。