商业银行房地产抵押贷款的风险特征及检查方法.doc

1、商业银行房地产抵押贷款的风险特征及检查方法抵质押是商业银行信贷业务的重要担保手段，抵押物的风险缓释作用为信贷资产质量提供了可靠的保障，因此房地产抵押的风险特征和查证方法值得研究。 房地产抵押的法律特征 房地产抵押法律关系比较复杂。根据我国现行法律规定，房地产抵押的标的可以是房屋及其占用范围内的土地使用权，也可以是单独的土地使用权，而土地使用权又有出让土地使用权和划拨土地使用权之分。因此，以房地产设定抵押权的，抵押法律关系比一般财产抵押法律关系复杂。 房地产抵押不转移抵押财产的占有。根据我国担保法规定，抵押标的可以是不动产，也可以是动产。动产抵押与不动产抵押的一个重要区别就在于，不动产抵押不转移

2、抵押财产的占有，房地产抵押属于不动产抵押，抵押人不必转移房地产的占有。抵押法律关系成立后，抵押人对已设定抵押权的房地产可以继续开发、利用和经营。 房地产抵押属于要式法律行为。依照我国现行法律规定，房地产抵押，抵押人应与抵押权人签订书面合同，但除了签订书面合同外，还要依法进行抵押登记。我国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第 35 条规定“土地使用权和地上建筑物、其他附着物抵押，应当依照规定办理抵押登记。 ”城市房地产管理法第 61 条也明确规定“房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。 ”抵押登记是房地产抵押的法定生效要件，这是房地产抵押重要特征之一。 房地产抵押的风

3、险特征 房地产抵押主要是以土地及其地上建筑物，包括项目土地和非项目用土地及地上建筑物、在建工程、土地储备抵押等。其主要风险有： 房地产抵押真实性风险。其主要表现为抵押物实物是否真实存在，是否齐全完整，异地抵押是否真实有效；抵押物实物与抵押合同、权证信息描述的位置、性状、数量是否一致，是否存在变造、伪造他项权利证书的情况。 房地产抵押合法性风险。其主要表现为抵押物是否为我国法律、行政法规规定可以接受的抵押财产，是否合法取得，抵押的在建工程是否具有立项批准文件和四证（国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证）等能够证明在建工程合法性的文件等情况；同时，在储备土地

4、抵押方面，目前，大部分省市对储备土地颁发土地使用证的法律依据是土地储备管理办法第十七条，即市、县人民政府可根据需要，对产权清晰、申请资料齐全的储备土地，办理土地登记手续，核发土地证书。但物权法又规定，尚未完成地面上房屋拆迁整治工作的不能颁发土地使用权证。可见，这两个规定存在法律冲突，储备土地抵押存在一定法律效力风险。 房地产押品合规性、有效性风险。表现为抵押物是否具有贷款评估价值，依法可以单独转让；抵押物权属是否清晰，抵押人是否对抵押物具有处分权；是否按规定办理抵押登记等。 抵押权被悬空和建设工程价款优先权的风险。如，开发商以无定着物的土地权抵押取得贷款，用于该地块上的房产开发，随着商品房的完

5、工出售，开发商可以轻而易举地将售房款转移，最终使抵押权悬空。2002 年 6 月 20 日，最高人民法院在关于建设工程价款优先受偿权问题的批复中规定：“法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应依照合同法第 286 条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。 ”由此可见，法院在司法实践中，多从社会的安定、弱势群体保护等方面考虑，将导致银行的在建工程抵押登记效力不足。 抵押权灭失或丧失第一受偿权的风险。如，依照新的闲置土地处置办法规定，土地长期闲置届满两年，土地使用权被国家无偿收回，抵押物就不复存在。此外，根据物权法第二百条规定：“建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑

6、物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。 ”因此，在以非项目土地抵押（不含地上建筑）中，开发商如对非项目土地抵押物进行开发建设，而抵押物价值并未增值，如银行保全措施未及时跟进，借款人因项目建设或房产销售与第三方，包括项目建筑商、个人购房者等，发生法律纠纷，导致在建工程被查封时，将被动卷入纠纷当中，并丧失第一受偿权利，影响第二还款来源的保障。 房地产抵押风险的检查方法 根据房地产抵押风险特点应采用由浅入深、由内及外的检查方式，在运用传统检查技术方法的基础上，注重采用实地走访客户、察看项目现场

7、、互联网查证信息，及向当地国土、房管等行政管理部门延伸调查的方式、方法，全面了解和掌握房地产抵押物及借款人经营管理情况，深入检查房地产抵押的真实性、合规性和有效性。 资料审阅法。检查人员应仔细审阅房地产抵押物的所有权证明、建设规划证明、抵押物评估和登记证明等相关资料，全面掌握和了解房地产抵押物的情况，审查房地产抵押的合法性和有效性，重点关注房地产抵押证明资料是否完整，权属证明是否清晰；担保单位董事会或股东会出具的决议内容或担保意向书内容是否真实合法；有权签字人的签字和企业公章是否真实有效；土地储备是否符合当地土地利用总体规划、城市总体规划要求，具有政府部门审批要件以及项目实施方案，是否具有合法

8、的土地使用证等。 资料核对法。根据房地产抵押物的所有权证明、建设规划证明、抵押物评估和登记证明、贷后检查等各环节相关材料，对各环节中房地产的项目名称、建设主体、楼号、界址、建设规模、项目开工日期、竣工日期、发证日期、证件信息按编号、评估价值等事项的核查和对比，审查房地产信息的一致性。 第三方验证法。充分利用国土局、规划局、房地产协会等第三方互联网平台，或通过发函、电话询证、走访发证机关等途径，进行查询验证房地产相关信息的真实性，同时关注新闻媒体采集，分析抵押物的相关信息和市场变化情况。重点关注是否存在变造、伪造他项权利证书的情况；有无违规出借抵押物权证、注销抵押权或违规释放抵押物导致抵押权灭失的情况。 实地察看方法。通过实地项目察看和走访客户，了解房地产的实物状态、建设进度、销售情况，对比项目评估报告中项目建设期和项目实际建设进度，重点关注实物是否真实存在，是否齐全完整，异地抵押物是否真实有效；实物与抵押合同、权证信息描述的位置、性状、数量是否一致；是否存在抵押人未经抵押权人同意恶意出售抵押物，或是将非项目土地抵押物私自用于开发建设和出售，导致抵押权被悬空的情况；是否存在押品被查封等影响抵押权实现的风险事项；是否存在土地抵押闲置被国家无偿收回的风险等。