以诉讼实务视角探析买卖合同撤销权.doc

1、以诉讼实务视角探析买卖合同撤销权摘要：本文以北京一起房屋买卖合同纠纷案件为视角，对合同效力认定与标准，房屋中央空调噪声污染与房屋质量的关系，撤销权行使条件以及噪声污染的司法救济途径进行了分析论证。根据最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（一） 第三条、第四条的规定，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。本案房屋噪声污染来源于地下二层中央空调主机，并非上

2、述房屋本身质量所致。不能将中央空调所产生的噪声污染问题作为本案重大误解撤销权行使的法定理由。现房屋所有权人可以与房地产开发商或者物业部门另行协商解决，协商不成的其可以通过民事诉讼方式向人民法院依法提起民事诉讼，从而主张自身的合法权益。关键词：合同效力；撤销权；噪声污染；房屋质量 一、基本案情 2010 年 3 月 30 日，柴玉林与吕智忠经由北京我爱我家房地产经纪有限公司居间签订北京市存量房买卖合同 、 补充协议 。合同约定由吕智忠购买柴玉林位于北京市海淀区西钓鱼台嘉园 1 号楼 2 层 00 号房产一处；房屋成交价格为 8，200，000 元人民币。合同签订后，柴玉林按照约定向吕智忠履行了产

3、权过户登记手续并将上述房屋交付给吕智忠。吕智忠向柴玉林支付了部分房价款 5，000，000 元人民币，尚欠柴玉林3，200，000 元。该笔剩余价款经柴玉林多次催要后，吕智忠以房屋质量问题、签约当时存在重大误解为由拒绝支付购房尾款。 2010 年 9 月 8 日柴玉林将吕智忠诉至北京市海淀区人民法院要求吕智忠支付剩余尾款 3，200，000 人民币并承担违约责任。同年 9 月 9 日，吕智忠以房屋及附属设施存在重大质量问题，签约当时存在重大误解为由向北京市海淀区人民法院提起诉讼。吕智忠请求法院判决撤销柴玉林与吕智忠所签订的北京市存量房屋买卖合同 ，柴玉林返还已支付的购房款 5，000，000

4、元人民币及利息；赔偿吕智忠因买房支付的中介费1，23，000 元人民币及因过户发生的各种税费、房屋登记费 335，080 元人民币；3、 赔偿吕智忠噪声检测费用 1，800 元人民币等诉讼请求。 本案经北京市海淀区人民法院释明，吕智忠撤销对柴玉林的起诉，在柴玉林诉吕智忠房屋买卖合同纠纷一案中提起反诉。 原告柴玉林（反诉被告）起诉认为依法成立的合同对原告被告具有法律拘束力，受法律保护。柴玉林已经按照合同约定积极、全面的履行其合同义务。吕智忠拒绝支付购房尾款 3，200，000 的行为侵犯了原告的合法权益。 被告吕智忠（反诉原告）不同意柴玉林诉讼请求并反诉称柴玉林向吕智忠交付房屋后，吕智忠发现所购

5、买房屋内有持续性噪音，主卧地区伴随地面震动，经查噪声来源于该房屋楼下 B2 层空调主机，经吕智忠委托噪声检测机构检测噪声严重超标。柴玉林对噪声超标问题早已明知，却在售房时并未向吕智忠告知此严重房屋质量问题，柴玉林未向吕智忠如实陈述房屋及配套设施存在重大质量瑕疵，致使吕智忠在存在重大误解的情况下与之订立显失公平的房屋买卖合同。根据中华人民共和国合同法第 54 条、58 条规定该合同应当依法被撤销。 二、法院判决 海淀区人民法院经审理认为，根据中华人民共和国民法通则第五十九条、 最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见 （试行）第 71条规定，行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规

6、格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。依据上述法律及司法解释规定，柴玉林与吕智忠所签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，且合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，故合同合法有效，具有法律约束力。柴玉林的合同义务已经全部履行。虽吕智忠在收房后，以上述房屋存在噪音为由，单方为由相关部门对上述房屋的噪音进行了检测，该检测报告记载了相关检测结果，但该检测报告对所检测结果未作评价，且。同时产生噪音来源于地下二层空调主机，并非上述房屋本身质量所致。现吕智忠为上述房屋的所有权人，该噪音问题可与其开发商或者物业部门另行解决。 综上所述，依据中华人民共

7、和国民法通则第五十九条、 中华人民共和国合同法第八条、第一百零七条、 最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见（试行）第 71 条之规定，判决吕智忠于本案判决生效后三十日内给付柴玉林购房款三百二十万元，驳回吕智忠的全部反诉请求。吕智忠不服一审判决，上诉至北京市第一中级人民法院。北京市第一中院认为原审判决认定事实清楚、适用法律正确，判决驳回上诉、维持原判。 三、法律评析 这是一起典型的存量房屋买卖合同纠纷案件。随着房地产市场的如火如荼，一般该类房屋买卖合同纠纷案件因房屋价格上涨过快、超出出卖人的心理预期，出卖人反悔而发生纠纷的情况比较常见。房屋买卖合同纠纷一般涉及合同效力诉讼

8、、撤销权诉讼、义务履行诉讼等合同纠纷诉讼。本案中原告柴玉林要求被告吕智忠支付房屋成交价款的诉讼行为属于合同履行之诉，在本案履行之诉内，被告吕智忠提起反诉撤销权诉讼。就本案涉及法律问题作如下分析： 1、 存量房屋买卖合同中合同效力主张与判断标准 一般买卖合同自合同当事人双方签字或者盖章即成立并生效，存量房屋买卖合同即遵循该规定。在存量房屋买卖合同纠纷案件中，合同当事人或者房屋共有权人（如夫妻共同共有或者按比例按份共有）可以主张合同无效之诉。如果在存量房屋买卖合同履行纠纷诉讼过程中，合同一方当事人主张该买卖合同无效的，那么其可以向法院另行提起合同效力确认之诉，并申请中止对本案的继续审理；如果共有权

9、人认为出卖人的处分行为侵害了其共有权因而主张合同无效的，那么其应当另行向法院提起合同效力之诉并申请中止对本案合同履行之诉的审理。 根据最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定第五条规定在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任。司法实践中，合同当事人一方一旦向法庭提交了存量房屋买卖合同，那么即可视为双方存在房屋买卖合同关系，根据合同法第三十二条、第四十四条规定该买卖合同成立并生效，除非主张合同无效的当事人提供足以推翻该买卖合同无效的证据或者法律依据。 根据合同法第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利

10、益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。根据最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（一） 第三条、第四条的规定，人民法院在审查确认合同效力时对合同法实施以前成立的合同，适用当时的法律合同无效而适用合同法合同有效的，则适用合同法；合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。上述法律、司法解释是审理合同纠纷案件合同效力的判断标准与依据。 2、 中央空调噪声污染与房屋质量关系 本案中央空调是否

11、作为诉争房屋的附属设施，将所有权一并转移给吕智忠并属于严重房屋质量问题呢？ 存量房屋买卖合同中，柴玉林与吕智忠就买卖标的物已经作出明确约定，其本身并不包含地下中央空调这一设施。实际上房地产开发商在楼宇建造过程中安装的为该楼宇全体业主提供夏冬季制冷、采暖作用服务的设备。柴玉林本人不对该设备具有所有权，不能随房屋一并转卖出售。 参照最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十二条、第十三条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，或者因房屋质量问题严重影响正常居住使用的，买受人可以请求解除合同和赔偿损失。但是，本案中中

12、央空调噪声问题不属于房屋主体结构质量问题或者因房屋质量问题严重影响正常居住使用的情形，因此吕智忠以房屋及附属设施存在严重质量问题为由主张撤销买卖合同的行为不符合法律规定，不会得到法院的支持。事实上，北京市海淀区人民法院民事判决书就此亦作出阐述。 3、 房屋买卖合同中因重大误解撤销权的行使条件 合同当事人可以显失公平、重大误解、欺诈、胁迫与乘人之危四种情形向人民法院提起合同撤销权诉讼。所谓重大误解，是指行为人对于与法律行为有关的重大事项所作的错误认识，并使行为与自己的意思相悖的情形。根据中华人民共和国民法通则第五十九条、 最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见 （试行）第 71 条规定重大误解是

13、指行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的行为。 因重大误解而订立的合同一般具有以下构成要件： （1）误解一般是因受害方当事人自己的过错造成的，而不是因为受到他人的欺骗或不正当影响造成的。这类合同多是由于当事人缺乏必要的知识、技能、信息或交易经验而造成的，从而导致合同与当事人自己的真实意思相违背. （2）当事人的误解必须是要对合同的主要内容构成的误解必须是重大的。如果仅仅是合同的非主要条款发生误解且并不影响当事人的权利义务关系，就不应作为重大误解来处理。同时，对订约动机的判断错误也不应构成重大误解。误解必须是对

14、合同的内容发生误解，并导致了合同的订立；同时，误解还必须是重大的。所谓重大的确定 ，既要考虑误解者所误解的不同情况，考虑当事人的状况、活动性质、交易习惯等几个方面的因素，又要考虑因此给当事人造成的不利后果。 （3）误解直接影响到当事人所应享受的权利和承担的义务，当事人不愿意承担误解的法律风险。合同一旦履行，将会使误解方的利益受到重大损害，这不是合同当事人所期望的。 （4）重大误解与合同的订立或合同条件的确定存在因果关系。如果没有这种误解 ，当事人将不会订立合同或虽订立合同但合同的条件将发生重大改变。与合同订立和合同条件的确定无因果关系的误解，不属于重大误解的合同。 另外需要注意，根据合同法第五

15、十五条规定有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。因此当事人行使撤销权的除斥期间为一年，自当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使，否则撤销权消灭。 本案中，吕智忠与柴玉林就房屋买卖交易的合同行为性质（买卖误解为租赁） 、合同当事人、买卖标的品种（商品房误解为经济适用房、央产房等） 、产品质量（未经验收合格、不符合交付条件误解为开发商经验收合格并符合交付条件） 、规格（不符合合同约定或者房产证载明面积） 、数量（将一套误解为两套）等并没有产生错误

16、认识。柴玉林与吕智忠之间订立的存量房屋买卖合同不符合重大误解的情形。吕智忠的反诉理由不能成立，因此北京市海淀区人民法院判决驳回吕智忠的反诉诉讼请求。4、 中央空调噪声问题法律解决之道 柴玉林所出售的房屋是经验验收合格的房产，其房屋本身不存在质量瑕疵。本案所涉噪声问题来源于中央空调，而该设备不属于所出售房屋的附属设施一并出售给吕智忠。关于噪声污染防治与法律责任问题，我国具有专门法律规定。 根据中华人民共和国噪声污染防治法第六十一条第一款规定受到环境噪声污染危害的单位和个人，有权要求加害人排除危害；造成损失的，依法赔偿损失。根据该法该法律规定该噪声污染问题，应当由噪声发声装置的所有权人或者管理人采

17、取噪声污染防治措施，造成受害人损害的承担相应的赔偿责任。本案房屋噪声产生来源于地下二层空调主机，并非上述房屋本身质量所致。现吕智忠为上述房屋的所有权人，该噪声问题其可与房屋的开发商或物业管理部门另行解决。那么，就本案噪声问题，吕智忠可以与房地产开发商或者物业部门协商解决，协商不成的其可以通过民事诉讼方式向人民法院依法提起民事诉讼，从而主张自身的合法权益。 四、结束语 买卖合同案件中的每一层法律关系我们都需要认真剖析，充分评估法律利害。本文就相关问题作了系统阐述，首先解决了本买卖合同的成立与效力问题，其次中央空调噪声污染与房屋质量关系问题，以及是否影响或者决定对重大误解撤销权成立的问题，再次是中央空调噪声污染救济途径问题。作为买卖合同纠纷案件诉讼当事人及代理人厘清案件法律关系、选择优化诉讼方案尤为重要。 （作者单位：中国政法大学民事经济法学院）