珠海地价管理规定修订听证报告.DOC

1、 1 珠海市地价管理规定修订听证报告珠海市自然资源局根据珠海市人民政府关于印发珠海市重大行政决策听证办法的通知（珠府201412 号）、珠海市人民政府办公室关于印发珠海市重大行政决策程序规定的通知（珠府办201522 号）的规定，于 2019 年 2 月 13 日下午 15 时至 17 时 30 分在市自然资源局 1 号楼一楼会议室公开举行珠海市地价管理规定修订听证会。在听证会上，陈述人就珠海市国有建设用地地价管理规定（修订征求意见稿）修订背景、依据、修订内容和土地用途（类别）修正系数表的有关内容进行了详细说明，与会代表就该规定修订的可行性、合理性以及对各方的利益的影响充分发表了意见，提出了修

2、改建议。会议取得了预期效果。现报告如下：一、听证基本情况听证项目：珠海市国有建设用地地价管理规定（修订征求意见稿）听证时间：2019 年 2 月 13 日下午 15：00听证地点：市自然资源局 1 号楼一楼会议室听证机构：市自然资源局主 持 人：市自然资源局 黄素茵听 证 员：市自然资源局 许爱红 2 听 证 员：市自然资源局 赖文韬记 录 员：市自然资源局 李相洵陈 述 人：市自然资源局 林欣市自然资源局 钟振翔广东思远土地房地产评估咨询有限公司：陈秋红听证代表：（实际参加会议 15 个单位 15 人，个人代表 4人，共 19 人），分别是：市人大：吴薇；市政协：王剑锋；台盟珠海市支部：邹佳

3、平；珠海市金湾区人民政府：杨诗媚；珠海市高新区管委会：陈丽瑜；珠海市商务局：韩雪娇；珠海市评估协会：何颖仪；珠海市龙光房地产开发有限公司：冷静；珠海仁恒和由置地有限公司：梁茜；珠海市天泉房产开发有限公司：李凌云；珠海优特房地产开发有限公司：李明红；广东陆地土地房地产估价有限公司：陈纪荣；珠海诚正房地产评估有限公司：刘丽君；深圳市广衡房地产土地资产评估顾问有限公司珠海分公司：潘毅；珠海国睿中恒资产评估事务所：曾志红；市民代表：蔡旭、谢伟健、邓永杰、黄鸿峰。二、听证事项说明陈述人就珠海市国有建设用地地价管理规定（修订征求意见稿）修订背景、依据、修订内容和土地用途（类别）修正系数表的有关内容进行了详

4、细说明。 3 为加强地价管理，维护土地市场正常秩序，进一步规范和完善我市国有建设用地使用权有偿使用制度，根据自然资源部、省自然资源厅的有关规定，我局开展了我市地价管理规定的修订工作。根据广东省行政机关规范性文件管理规定的要求，现就修订的有关情况说明如下：（一）制定目的和必要性。珠海市人民政府关于印发珠海市地价管理规定的通知（珠府20166 号）自 2016 年 3 月 1 日起施行以来，国家及省级层面已陆续出台一系列涉及地价计收的政策及规范性文件：广东省国土资源厅关于进一步规范土地出让管理工作的通知（粤国土资规字20172 号）要求，市、县国土资源主管部门要在土地出让前采用公开方式委托土地估价

5、中介机构进行地价评估，由土地估价师完成土地估价报告，并按要求由报告出具方履行电子备案程序，取得电子备案号。各地要将土地估价报告的估价结果作为重要参考依据，并统筹考虑产业政策、土地供应政策和土地市场运行情况，集体决策确定土地出让底价。因改变土地使用条件、发生土地增值等情况需补缴、退缴地价款的，市、县国土资源主管部门应当按前述要求组织评估，不得在未经评估情况下，依据会议纪要和抄告单等形式或授意中介机构评估等方式确定补缴、退还地价。广东省国土资源厅印发的通知（粤国土资规字20173 号），对采取租赁、先租后让、租让结合等方式供应工业用地和相关地价问题进行了明确。国土资源部办公厅关于加强公示地价体系建

6、设和管理有关问题的通知（国土资厅发201727 号）中规定，2017年 8 月 1 日开始，各地新发布的基准地价体系应包含公共服务项目用地基准地价。2017 年 11 月 1 日起实施的土地利用现状分类（GB/T 21010-2017）代替原国标（GB/T 21010-2007）。国土资源部办公厅关于印发的通知(国土资厅发20184 号)，对出让地价评估的定义、目的、原则、方法、程序等进行了明确，进一步规范了拟出让宗地土地使用权价格或应当补缴的地价款的评估。针对上述文件的出台，我市需对现有地价管理政策进行变更及补充，形成规范完善的地价管理规定。（二）修订依据。1国务院办公厅关于加快新能源汽车推

7、广应用的指导意见（国办发201435 号）2关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地的意见（国土资规20155 号） 5 3国土资源部办公厅关于印发的通知（国土资厅发201638 号）4广东省国土资源厅关于进一步规范土地出让管理工作的通知（粤国土资规字20172 号）5广东省国土资源厅印发的通知（粤国土资规字20173 号）6国土资源部办公厅关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知（国土资厅发201727 号）7国土资源部办公厅关于印发的通知(国土资厅发20184 号)8广东省自然资源厅关于严格执行土地利用相关政策规定的通知（粤自然资利用发20189 号）9广东省人民政府关于印发广

8、东省降低制造业企业成本支持实体经济发展若干政策措施（修订版）的通知（粤府201879 号）10广东省自然资源厅关于印发完善城市停车场用地配套政策若干措施的通知11土地利用现状分类（GB/T 21010-2017）（三）主要内容。1文件标题修改。 6 鉴于国家已在探索国有农用地地价管理，故适用于国有建设用地使用权的珠海市地价管理规定标题进一步细化明确为珠海市国有建设用地地价管理规定。2规定修订的主要内容：（1）第二条根据广东省国土资源厅关于进一步规范土地出让管理工作的通知和我市基准地价更新成果进行补充和修改。该条款在地价款所指中根据上级文件新增了土地使用权出让地价评估价格的相应内容，并对接我市基

9、准地价更新成果重新明确了地价内涵。具体修订为：本规定所称的国有建设用地使用权价款，是指国有建设用地使用权的出让价款（以下简称地价款），包括经市政府批准定期公布施行的基准地价、评估市场价格和逐宗委托土地估价机构开展的土地使用权出让地价评估价格。地价内涵中土地开发程度除万山海洋开发试验区的为“三通”（宗地外通路、通电力、通电讯）外，其他区域的土地开发程度为“五通一平”（宗地外通路、通给水、通排水、通电力、通电讯和宗地内土地平整），各用途（类别）修正系数详见附件，本规定另有规定或土地出让合同（协议）另有约定的除外。评估市场价格是指自然资源行政主管部门按照我市规定每半年定期公布的国有建设用地使用权评估

10、市场价格。土地使用权出让地价评估价格是指土地估价机构按照国 7 有建设用地使用权出让地价技术规范等规定的程序和方法，参照珠海正常市场价格水平，评估拟出让宗地土地使用权价格或应当补缴的地价款。（2）第三条根据广东省国土资源厅关于进一步规范土地出让管理工作的通知、国土资源部办公厅关于印发的通知及广东省自然资源厅关于严格执行土地利用相关政策规定的通知对原条款进行了规范且细化的表述。其中规划报建、规划验收核地价情形根据前述文件规定统一表述为“用地单位在取得土地使用权后经依法批准改变原计缴地价已确定的规划设计条件的”情形。具体修订为：自然资源行政主管部门依以下及相关法律法规规定等情形，根据用地单位申请按

11、照受理时的地价管理规定办理地价核实手续：（一）用地单位以有偿使用方式取得土地使用权申请办理用地批准手续的。（二）用地单位在取得土地使用权后经依法批准改变原计缴地价已确定的规划设计条件的。（三）用地单位向不动产登记机构申请办理不动产确权的。（3）第五条的适用范围调整为“我市行政区范围内（不含 8 横琴新区及一体化新扩展区域）”，横琴新区及一体化新扩展区域的地价管理文件已由横琴新区自行制定。（4）第六条考虑到国土及规划部门处于机构改革期间，故将国土部门和城乡规划部门统一修改为“自然资源行政主管部门”。具体修订为：自然资源行政主管部门负责本规定的具体实施工作。各区人民政府（经济功能区管委会）、建设行

12、政主管部门、财政、监察、发展和改革、国资管理、不动产登记、税务管理等部门，依据部门职责配合做好地价管理相关工作。（5）第九条原对供地方式由有偿划拨变更为无偿划拨的地价款的处理未作规定，本次修订作以下补充完善“经市政府批准，原已按有偿划拨方式缴交的地价不再作退还抵顶，原已按有偿划拨方式取得土地但欠缴地价款或作挂账处理的，不再追缴或原挂账手续作注销处理”。具体修订为：对原经批准以有偿划拨方式提供土地使用权的用地，符合划拨用地目录规定的，其供地方式由有偿划拨变更为无偿划拨，经市政府批准，原已按有偿划拨方式缴交的地价不再作退还抵顶，原已按有偿划拨方式取得土地但欠缴地价款或作挂账处理的，不再追缴或原挂账

13、手续作注销处理；不符合划拨用地目录规定的，经依法批准土地取得方式由划拨改为出让后，再按本规定补交地价。 9 （6）第十一条依据第三条的修订内容对新增的土地使用权出让地价评估价格和原评估市场价格的适用情形作出区别阐述为第十一条第（五）和第（六）项；另市政府工作会议纪要（2018174 号）已明确对历史批复留用地开发经营性房地产的用地指标至今尚未消化完毕的，原则上一并纳入旧村改造城市更新中消化解决，不得再单独批准进行房地产开发，国土部门不再核定留用地开发经营房地产用地指标，故对第十一条原第（二）项留用地进行经营性房地产开发地价内容作删除处理；第十一条原第（三）项的所述情形不仅存在于“协议出让方式取

14、得”的情形，故修改为“出让方式取得”的表述更为严谨；第十一条原第（四）项“规划部门首次确定的建设规模超过容积率 1.5 的”表述经相关业务部门反映易引起歧义，现修改为“规划部门首次确定的建设规模超过容积率 1.0 的”。具体修订为：为规范土地使用者依法使用土地，按以下方式计收地价：（五）已出让用地不动产确权登记申请的建筑面积超出建设工程规划许可证的超建部分，经行政主管部门确认属规划许可合理误差范围的，采用评估市场价格计收。（六）经依法批准改变原计缴地价已确定的用地位置、用途、容积率等规划设计条件或本条第（一）至第（五）项情形外其他情形涉及补交地价的，自然资源行政主管部门逐宗委托 10 土地估价

15、机构开展地价评估，并将土地估价机构出具的土地使用权出让地价评估价格作为重要参考，集体决策确定补缴金额。如因改变土地使用条件等情形造成土地价值降低，不再退回相应地价款。（7）原第十二条删除，因该条款核减原则与 2018 年的国土资源部办公厅关于印发的通知的相关原则不一致。（8）原第十四条调整为第十三条，并根据广东省自然资源厅关于严格执行土地利用相关政策规定的通知关于“市、县自然资源部门在确定土地出让底价或核定因改变土地使用条件、发生土地增值应补缴的地价款前，要采用公开方式委托已经依法备案的土地估价中介机构逐宗进行地价评估”的要求，将“具体以办理当时相应用途的评估市场价格确定”修改为“土地价值按第十一条第六项规定确定”。具体修订为：以出让方式取得的国有建设用地使用权，因土地利用总体规划或者城市规划调整等原因，经市政府批准采用置换方式调整已经批准给用地单位或者个人使用的土地，新用地与原用地的土地价值须按等值原则处理，土地价值按第十一条第六项规定确定。（9）原第十五条调整为第十四条，鉴于临时用地相关审批权限在各区人民政府（经济功能区管委会），并结合近年我市