二手楼呈现价量齐升态势.DOC

1、广州市二手房市场研究报告（2007 年 9 月） 满堂红地产研究部1二手楼市呈现价量齐升态势2007 年 9 月广州二手房市场研究报告据广州市国土房管局公布的数据，9 月份全市新 10 区的二手住宅成交量为 74.87 万平方米，同比增加 62.7%。从 9 月开始至年底是广州二手楼市传统的成交旺季，市场亦呈现“价量齐升”的态势。满堂红研究部对本公司促成的二手住宅买卖交易作分类分析，9 月份广州总体（不含萝岗、南沙）二手住宅成交均价为 7127 元/平方米，环比上升 7.2%，同比上升 44.4%；中心城区二手住宅成交均价为 7798 元/平方米，环比上升 9.7%，二手楼价上涨幅度有拉大的趋

2、势。另外，受第 102 届广交会短租房的刺激影响，9 月份广州总体（不含萝岗、南沙）二手住宅平均租金为 28.9 元/平方米月，环比上升 4.7%；中心城区二手住宅平均租金为30.0 元/平方米月，环比上升 4.6%。2006年 9月 至 2007年 9月 广 州 总 体 （ 不 含 萝 岗 、 南 沙 ） 二 手 住 宅 成 交 均价 走 势 图 （ 单 位 ： 元 /平 方 米 ）4900540059006400690074007900总 体 4935 4950 5067 5291 5404 5503 5677 5885 5963 6308 6307 6754 7217中 心 城 区 51

3、62 5199 5291 5603 5631 5706 5920 6250 6279 6734 6719 7107 77989月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月来源：满堂红研究部白云区成各类客源的“混居区”9 月份，除花都区外，其余各区的二手楼均价较之 8 月份皆有不同程度的上涨。据满堂红的数据，当月越秀区的二手均价为 9314 元/平方米，环比上涨 6.6%；天河区的二手均价为 9148 元/平方米，环比上涨 6.9%。从下表可以看到，当月越秀、荔湾、海珠、天河的主力单价区间是 8500 元/平方米以上，而黄埔、番禺、花都的主力单价区间是 350

4、0 元/平方米以下，白云区则是“分水岭” ，主力单价区间是 50005500 元/平方米。高、中、低端客户在白云区呈“混居”局面，该区的二手楼价从 235015000 元/平方米不等，除南湖外没有其它特别突出的贵价楼板块。单价在 4000 元/平方米以下的物业分布于西槎、石井、广花路一带；单价在 40008000 元/平方米之间的物业分布于广园路、黄石路、西槎、新市、同和、白云大道一带；单价在 8000 元/平方米以上的物业分布于白云大道、机场西、增槎路、广州大道北、南湖一带。目前部分地段的物业价值仍处于被“低估”状态，未来受地铁规划利好影响，房屋价值肯定还有提升空间。2007 年 9 月各区

5、域住宅买卖区间分类表（新 10 区中暂没萝岗、南沙数据）广州市二手房市场研究报告（2007 年 9 月） 满堂红地产研究部2区域 成交最多的面积区间（平方米/套）成交最多的单价区间（元/平方米）成交最多的总价区间（万元/套）总体 7080 8500 以上 80 以上越秀 5060 8500 以上 80 以上荔湾 7080 8500 以上 80 以上海珠 6070 8500 以上 80 以上天河 6070、8090 8500 以上 80 以上白云 7080 50005500 4045黄埔 7080 3500 以下 2025番禺 6070 3500 以下 80 以上花都 90100 3500 以下

6、 20 以下来源：满堂红研究部总体套均房价跨季度上涨 26.1%满堂红研究部对 2007 年头九个月经本公司促成的住宅买卖个案按季度套均总价作分类，得出今年第三季度广州总体（不含萝岗、南沙）的住宅套均总价为 54.24 万元/套，比今年第一季度上涨了 26.1%。换句话说，市民在第三季度购买二手房，平均支付房价净帐面值（未含税）要比第一季度多 11.24 万元/套。从下表可以看到，第三季度比第一季度上涨幅度排前三位的是白云、天河和越秀，其中天河区第三季度的套均总价为 71.68 万元/套，远高于全市的平均水平，高端客户的追捧和套均面积较大（天河第三季度的套均面积是84.57 平方米/套）是主要

7、因素。满堂红研究部经理周峰分析，最高与最低套均总价区域之间的价差从第一季度的 24 万元/套扩大至第三季度的 34 万元/套，从某种层面上可以反映出中心区域的盘源仍旧缺乏，现时广州新建的经济适用房、限价房及廉租房多数分布在中心区外围，只要供求关系得不到有效解决，中心区域的房价便无法改变现时向上的态势。2007 年第一、二、三季度全市及各区二手住宅套均总价表（单位：万元/套）季度 总体 越秀 荔湾 海珠 天河 白云 黄埔 番禺 花都07Q1 43.00 48.65 36.82 41.62 55.08 34.20 31.62 41.54 30.9607Q2 47.57 57.87 42.01 46

8、.04 60.19 38.71 31.57 44.62 34.08环比 10.6% 18.9% 14.1% 10.6% 9.3% 13.2% -0.2% 7.4% 10.1%07Q3 54.24 62.42 45.88 51.71 71.68 44.63 37.48 50.97 39.38环比 14.0% 7.8% 9.2% 12.3% 19.1% 15.3% 18.7% 14.2% 15.6%Q3 比 Q1 26.1% 28.3% 24.6% 24.2% 30.1% 30.5% 18.5% 22.7% 27.2%来源：满堂红研究部“银根”收紧，贷款比例仍旧持续放大9 月 15 日，中国人民银

9、行进行今年内第五次“加息” ，其中 5 年期以上的商业贷款利率调整为 7.83%，5 年期以上的公积金贷款利率调整为 5.22%。同时，银监会于 9 月 27 日出台“第二套住房首付比例提高至四成及相应利率提高 10%”的政策，而央行今年亦连续多次（至 9 月底已有七次）提高存款准备金率，种种迹象表明“银根”正不断收紧，现时想贷高额房款的难度非常大。但从满堂红研究部的统计数据看，向银行申请贷款的客户比例呈逐季度快速增加态势，各类贷款合共比例从 2006 年第三季度的 54.4%增加至今年第三季度的 72.9%，一次性付款的比例则从去年第三季度的 45.6%缩减到 27.1%，不足三成。一次性付

10、款比例急速减少有多方面的原因，除了广州楼价上涨所带来的总购房成本增加外，广州市二手房市场研究报告（2007 年 9 月） 满堂红地产研究部3商品投资市场的“火爆”也分流了部分购房者的资金，股票、基金、国债、估证、黄金、白银、邮币卡收藏等投资市场在最近一年内迅速聚集了大量人气就是最好的证明。而随着广州住房公积金缴存制度的逐步完善，运用公积金购房的客户比例也在逐步增大，从去年第三季度的 11.7%增加至今年第三季度的 16.3%，在贷款利率有相对优势的前提下，公积金贷款的比例还会有继续放大的趋势。而从满堂红研究部的数据看，今年第三季度贷款总额在 20 万元（含）以下的，贷款成数在 5 成（含）以下

11、；贷款总额在 20 万元以上的，贷款成数集中在 6.57 成（含） 。周峰分析，一旦各大商业银行对“第二套住房”的界定标准明朗化，肯定对部分资金量并不充裕的投资客户有影响，其交易的频率也会有所降低。2006 年第三、四季度和 2007 年第一、二、三季度二手住宅买家付款方式比例表季度 一次性付款 商业贷款 公积金贷款 商业组合贷款 赎契后按揭06Q3 45.6% 32.1% 11.7% 3.2% 7.4%06Q4 40.3% 37.5% 12.6% 2.3% 7.2%07Q1 35.9% 40.9% 13.3% 2.9% 6.9%07Q2 33.9% 42.0% 13.3% 3.1% 7.6%07Q3 27.1% 46.0% 16.3% 1.1% 9.5%来源：满堂红研究部满堂红地产研究部撰写：周峰