地产信托直面兑付危情.doc

1、1地产信托直面兑付危情2014 年，对于信托业来说，可谓“多事之秋” 。多名高管被调查，回扣潜规则曝光，兑付危情不断，一次次刺激着信托业的神经。在信托兑付高峰的 2014 年，房地产与煤矿、艺术品并称为信托的三大雷区。近期，地产信托危情频繁出现，*ST 新都大股东光耀地产、首开股份等房企资金链紧绷的背后，捆绑着多家信托公司的地产信托计划，兑付问题再次被聚焦。 数千亿地产信托扎堆到期 据海通证券的测算，2014 年房地产信托到期量为 6335 亿元，5 月份是全年到期的最高峰，到期量占全年的 20%左右。粗略估计，5 月到期房地产信托项目规模超过 1200 亿元。诚壹千合投资咨询有限公司总经理孙

2、道茗对此指出，尽管地产信托迎来千亿元兑付高峰，但目前整个触发系统性风险的可能性很小，不过，也不乏有个别地产项目出现兑付困局。 2014 年上半年，由于房地产市场出现巨大的分化，部分房地产市场价格出现崩塌，可以预计依靠高成本融资、土地位于三、四线城市非核心区域的房地产信托项目，将出现无人接盘的现象。再加上之前矿产信托违约事件的影响，地产信托是否能如期望兑付，还是让投资者和信托从业者倍感压力。 兑付危机此起彼伏 海通证券的另一个统计显示，从 2012 年 8 月到今年年初，我国至少2有 16 个信托项目处于兑付压力之中，其中涉事企业以规模不大的民营企业为主，10 个项目为房地产项目。 近日，由苏州

3、荣辰置业发展有限公司（以下称“荣辰置业” ）发行的一款“山东信托平江生活广场单一资金信托计划”已出现违约。这项计划原定于 2013 年 8 月到期，但是截至到 2014 年 5 月 8 日，该款总计1 亿元的信托计划仍未足额兑付本息。 荣辰置业位于江苏苏州，成立于 2007 年，注册资本 1.4 亿元，经营范围包括房地产开发销售、物业管理、房屋租赁。几年前，荣辰置业承接了苏州火车站周边“平江生活广场”定销房项目的开发建设，于是在2012 年 7 月份，以此项目建设作为资金用途，通过山东信托发行了这个单一资金信托。一位江苏地区投资者王先生表示，2012 年自己通过中航信托南京分部购买了 50 万

4、元的有限合伙基金，投资于这款单一资金信托，9%的预期年化收益。但是，到 2013 年 7 月项目到期的时候，荣辰置业并未如期偿付本息。经过多次追讨，目前还是有部分资金没有兑付。 投资者王先生表示，当初中航信托南京分部销售人员曾强调，苏州土地储备中信承诺的回购款接近一个亿，单次一项就可以基本覆盖信托本息。推介材料显示，信托收益和还款来源分为两部分，一部分是苏州国土资源局回购款，另一部分是地下一层 8000 平米小商品市场的经营租赁收益约 1.4 亿元。 在信托投资者看来，光看收益和还款来源就是个不错的项目。经过进一步考察，投资者得知，该信托还设置了土地抵押担保，以平江广场项目 16 亩地块作为抵

5、押，价值约 1.28 亿元。此外，中元国信信用担保3有限公司（以下称“中元国信” ）无条件承诺以不低于委托人本息收购荣辰置业应收账款收益权。可见，不论对企业资质，还是对项目抵押担保的情况来看，这项计划貌似是”稳赚不赔”型。但结果却出人意料，2013 年 8 月信托计划到期，投资者并没有如期拿到资金。 紧接着，荣辰置业的一系列解释“出台”：项目消防验收没过，没拿到销售许可证，无法回笼资金，信托兑付延期一个月到 9 月 18 日；承诺 2013 年 10 月 15 日前还本付息，如逾期不付，启动担保代偿流程；10月中旬，资金要延期三个月但是，截至到目前，担保方中元国信一直未予以代偿，也未启动平江广

6、场项目的拍卖处置流程。看来兑付，并不如想象的那般顺利。 从该信托计划的本身来看，通常购买信托门槛是 100 万元，并且需要投资于集合资金信托。但是投资者却是以 50 万元投资了山东信托的单一资金计划。这是因为荣辰置业此次募集资金采用了 FOT 模式，也就是单一信托背后隐藏了一款有限合伙基金。这种模式被称为“小信托 ，近两年疯狂发展，依赖于低至 20 万到 50 万元低认购门槛，以及期限错配的运作模式。当企业资金链断裂时，往往会出现基金公司让投资者找信托公司，信托公司则让投资者找基金公司的“真空”现象。当然，上述投资者确实被“踢了皮球” 。一位银行系信托公司人士表示，在 FOT 模式中，很难从项

7、目协议中看出信托公司是通道还是主导地位。多数情况下，信托公司仅充当一个通道，收取一定通道费。 种种问题凸显，但是最主要的原因还是资金链断裂。那该项目的资金链是如何断裂的呢？ 4据荣辰置业内部相关人士透露，这一项目是苏州政府的一个定向销售项目，商铺将对特定人群销售。但由于这部分人群对政府划定的销售价格不满意，使得项目停滞。而荣辰置业已经启动新的融资来进行周转，最近苏州政府而已表态，该项目很快可按原定价格向固定人群挂牌销售，若对方未予以认购，相应商铺将公开销售，资金将很快回笼。 跳到地产信托的大格局来看，一方面是房地产信托到期规模巨大，另一方面是信托融资规模的下降，对一些长期项目而言，是否都会造成

8、资金链断裂？对此，业内人士指出，并非所有房地产项目都要通过信托来借新还旧， “需要对接的只是极其个别的项目” 。 某大型信托公司人士指出，去年不少“中”字头信托公司已经提前兑付了很多房地产信托。一方面是因为担忧风险，另一方面则是这部分项目已提前收回资金，或者找到新的接手资金。这些接手资金一部分是来自于银行，另一部分则是来自资管项目。 谨防信托风险扩散 在地产信托兑付的压力之下，信托公司对于地产信托更加谨慎。多位信托业内人士表示，从 2013 年开始地产信托就进行业务调整，今年以来对地产信托把关更加趋于严格。具体操作上，一方面尽量规避三四线城市，主要在北上广等一线城市选项目，更进一步加强了对融资

9、方的筛选，多只限于对一些大的房地产商提供融资。 据用益信托统计数据显示，中信信托、外贸信托等多家信托公司今年以来发行的集合地产信托都在个位数，中融信托的集合地产信托规模为 74.4 亿元，同比下降超五成。 52014 年 5 月中旬，信托业史上监管最严的“99 号文” 银监会办公厅关于信托公司风险监管的指导意见实施细则正式浮出水面。在“规范产品营销”方面，细则对“99 号文”中关于“坚持私募标准，不得向不特定客户发送产品信息；在产品营销时，向投资人充分揭示风险，不得存在虚假披露、误导性销售等行为”等要求做出进一步重申，对集合信托产品“进行公开营销宣传”明令禁止。 对于投资者来说，信托兑付危机也

10、给他们上了一课。正如财经学者叶檀说的，必须深刻地认识到一点，中国金融市场信用的建立，将建立在民间投资者的一片哀鸿中，正如“股市有风险”的认识建立在普通投资者的累累亏损中。 叶檀指出，现在投资者仍旧希望沿袭传统，由其他金融机构接盘，或者进入重组阶段，获得足额本息兑付。这是不可能实现的幻想，中国的货币政策已经发生了天翻地覆的变化，随着经济结构转型，接盘者将在长时间面临资产贬值的调整，所以都不会选择做充当炮灰的活雷锋。是否所有损失都由投资者承担？理论上是的。虽然在购买信托时，有的推销员暗示保本或高收益，但是不能作为法律证据。不过对于明确的欺诈，有关部门绝不应该坐视不理，欺诈订立的合同是无效合同。 不论如何，对于中小投资者而言，牢记风险与收益匹配、天上不会掉馅饼的箴言，尤其在制度不完善、诚信缺失的市场，贪婪的散户是他人砧板上永远的鱼肉。