1、1东部地区住宅投资风险相对较中金标准数据百城住宅投资收益指数公布的最新数据显示，2014年 1 月，全国百城住宅投资收益呈递减趋势，如果将全国 116 个城市按照国家统计局东部、中部和西部的方式进行划分，则东部地区住宅投资收益分化最大，整体投资风险较高，秦皇岛、宁波等地已经成为不适合住宅投资的城市。 一、东部地区住宅投资风险最高 投资收益率高低以及标准差是衡量一个地区是否适合投资的最重要的指标。前者用于衡量可获得投资回报率的多寡，后者则用于衡量区域内部的分化程度。百城住宅投资收益指数公布的数据显示，无论是投资收益率，还是分化程度，东部地区的住宅投资可行性都在下降。 1.东部住宅投资收益最低 从
2、表 1 可以看出，东中西三个地区中，无论是 5 年时段、3 年时段，还是 1 年时段，东部地区的住宅投资年化收益率均是较低的。这和人们传统观念相差不少。因为人们的传统观念一般认为，东部地区比中西部地区经济更加发达，对外来人口吸引力更强，房价上涨及投资动力更足，收益水平好于中西部地区。 表 1 的结果与人们习惯思维的差别显示，在房地产价格已经高企的今天，仅仅从外部因素考虑房价本身已经缺乏现实指导意义，而从市场供需规律考虑问题或许才具有更多的合理性。经过多年房价的连续上涨，2目前，东部城市的房价普遍高于中西部地区。在东部地区购买力下降的同时，中西部地区，特别是房价最低的西部地区购买力正在日渐提高。
3、因此，东部地区的投资收益率对比中西部地区也相对较低。 2.东部城市投资风险最高 通过统计东中西部地区样本城市的收益率标准差，可以看出各个地区住宅投资收益分化程度。一般来说，标准差越高，则表示投资收益分化程度越高，即在该城市获得稳定投资回报的机会越低。从表 2 可以看出当前东中西部城市投资分化的比较参数。 从表 2 可以看出，整个统计时间段内，无论按 5 年、3 年或者 1 年看，东部地区的住宅投资收益标准差都是最大的，而且，随着时间的推进，标准差的差异也越来越明显。这说明，东部地区各城市之间住宅投资收益分化非常严重。事实上，东部地区不仅有像厦门、北京这样 3 年年化收益率分别高达 21.69%
4、和 18.56%的城市，而且有像温州、宁波这样 3 年年化收益率跌到-12.14%和-2.9%的城市。 3.杭州、宁波、秦皇岛等地已不适合投资 在 116 个大中城市中，表 3 分别以 3 年和 1 年计，标示出了 3 年期年化收益和 1 年期年化收益最低的 10 个城市。从中可以看出，除了媒体一直在报道的温州外，杭州、宁波、秦皇岛、常州、青岛、绍兴、唐山等地的住宅投资年化收益已经在徘徊不前或者出现负值。可以说，在这些城市，住宅投资的风险性较高，建议投资者谨慎回避。 二、资金源头游戏规则改变，房地产市场风险加码 通过观察近 10 年房地产市场价格变化与宏观经济外部数据关联性的3关系，可以看出，
5、银行信贷的宽松程度以及向房地产行业的集中度是影响房价变化的最重要的外部因素。这使房价的变化与资金面的变化呈现出很强的正相关关系。每当资金面宽松，银行信贷投放力度加大时，全国各大城市房地产价格的走势就会一路上扬；而当央行收紧流动性，提高房地产贷款利率或者首付款比率时，房地产价格的涨幅就会受到抑制。当前，随着利率市场化的推进，银行理财业务的快速扩张，以及“余额宝”等互联网金融产品对银行储蓄业务的冲击和竞争，房地产市场原有的资金来源和定价规则已经发生质变，尤其是资金成本大幅提高。这主要表现两个方面：首先，无论开发贷款，还是个人住房消费贷款，受银行吸储成本的市场化利率和维持利润的商业动机影响下，银行业
6、取消优惠利率甚至上浮基准利率将成为整个行业的常态。其次，房地产市场风险的加大促使金融机构放款更加审慎。房地产市场风险的加大一方面体现在价格高企，后续购买力难以为继；另一方面则体现在人口结构发生锐变，大量空置房充斥三、四线城市。对于这些市场化风险，商业银行目前已经越来越关注。年初以来，各地房贷取消优惠利率，南京、郑州等地银行将首套房贷利率上浮 30%的行为就是银行防范房地产市场风险所采取的商业行动。 在当前以投资需求为主体的房地产市场，房地产价格的支撑因素主要靠两个方面：一是信心；二是资金。当前房地产市场的信心已经岌岌可危，在这种情况下，资金游戏规则的改变不但将加剧整个市场变化的波动性，而且将进一步摧毁脆弱的信心度。中国房地产市场单边上涨的4行情可能会发生重大变化，在这种情况下，建议每个还想投资房地产市场的投资者谨慎投资。 作者系中金标准数据研究员
