房地产公司内部控制制度设计和运行中的关键环节分析.doc

1、1房地产公司内部控制制度设计和运行中的关键环节分析摘要：随着市场经济的发展与完善，以及人们住房需求的不断上升，房地产公司近几年普遍进入了蓬勃发展时期。然而同时，企业竞争逐年上升，政府宏观调控也愈发从紧，并且发布了一系列政策与措施稳定房价和控制银行信贷。在该环境下，房地产公司唯有不断加强内部控制力度，才能提高市场竞争力，以求稳定发展。基于此，笔者以房地产公司为立足点，通过分析房地产公司内控机制的当前现状，对其内部控制机制的设计与运行展开探讨，希望有助于我国房地产公司的未来发展。 关键词：房地产公司 内部控制 运行 发展 一、引言 在现代企业制度的发展与深入之下，内控机制的重要性已愈发被企业所认知

2、。从某种程度上可以说，内控机制的建立健全是企业长期运营与良性发展的重要保证。近些年，随着人们住房需求的不断上升，房地产公司获得了蓬勃发展，但与此同时，我国政府为了打压不断上涨的房价，出具了一系列政策与措施，银行信贷也不断从紧，房地产公司面临着前所未有的生存压力。在此情况下，房地产公司如何规范运作、如何提高资金利用效率、如何加强内部管理，已成为房地产公司越来越关注的问题。而内部控制机制能够有效改善这一状况。因此，设计与运行内控机制对房地产公司具有十分重要的现实意义。 2二、房地产公司加强设计与运行内部控制机制的意义 房地产公司由于生产周期长，需要资金数额大等特点，不同于一般企业。因此，在其内部管

3、理中，更应该通过内控机制的设计与运行，不断提高资金的使用效率，节约成本，做好风险防控，以在激烈的市场竞争中获得长远发展。房地产公司设计与运营内控机制的意义主要表现在以下三个方面。 首先，内控机制的状况能够直接体现房地产公司的内部管理水平。良好的内控机制能够使房地产公司各部门之间彼此配合、相互协调，有利于从公司整体的角度加强管理。 其次，建立健全内控机制是房地产公司未来发展的必然要求。目前，信息化建设正在我国企业中不断普及与完善，信息化管理是企业内部管理的一种趋势。因此，传统的内控措施已无法满足企业的发展要求，开放化与网络化是房地产公司内控机制的未来发展要求。 最后，设计与运行内控机制是企业完善

4、公司治理结构的要求。拥有健全的内控机制是企业公司治理结构的一项必然要求。因此，房地产公司若要拥有完善的公司治理结构，势必要先建立健全内控机制。 三、房地产公司内控机制的设计与运行需要满足的目标 （一）宏观目标合规性 在宏观方面，房地产公司内控机制的设计与运行首先需要满足与符合国家各类政策的规定。其次，近几年房价不断攀升，国家为了打压房价，从紧了银行信贷，而且还颁布了“新国五条” 。面对这些宏观调控，房地产公司的内控机制在设计与运行中应及时做出灵活调整。最后，房3地产公司建设项目覆盖区域广泛，而在不同区域上政府政策可能有所不同，因此，房地产公司的内控机制在运行中应区别对待。 （二）微观目标 1、

5、时间标准 严格说来，房地产公司是一种面向大众的服务类企业。其所供商品多为满足社会大众住房、用房需求的商品房。因此，房地产公司在内控机制的设计中，应以满足大众需求为出发点，严格将房产项目控制在预计的建设周期之内，杜绝拖延行为。 2、质量保证目标 房产质量不仅关乎社会大众的生命安全，其同时也是房地产公司的生命线。因此，房地产公司应通过建立健全内控机制加强房产质量。在内控机制的设计上，也应把质量保证作为一项内控目标。 3、成本控制目标 无论何种单位类型，其最终目的都是最大程度的盈利。在房产价格不断被打压的现实环境下，成本控制成为房地产公司盈利的前提与基础。因此，房地产公司在内控机制设计的过程中，应将

6、成本控制作为其一项内控目标，最大程度的减少资金占用率。 四、当前我国房地产公司内控机制的运行现状 （一）房地产公司管理人员内控意识淡薄 内部控制的重要性虽然已被我国广大企业的管理者所认知。但是这种认知更多的还是停留在“理论化”层面，在公司的实际管理中对内控的强调依旧不足。主要原因还是源于房地产公司管理人员的内控意识淡4薄。众所周知，房地产公司利润率甚高，但是这不能作为管理者忽视内控的理由。在追求高额利润的过程中，很多房地产公司的管理者对内控的关注度不高，内控机制管理不严，缺乏有效的内控手段，促使公司在运营之中不断出现问题：会计信息失真、账目不清等现象严重，也给公司带来了不良影响和损失。 （二）

7、资金利用率有待提高 资金对企业的重要性不言而喻，人们常把资金比作企业的血液。因此，资金也是企业内控机制的核心内容。房地产公司资金需求大，资金的地位尤为重要。如何有效提高资金的使用效率更是直接关系着房地产公司运行的有效性。然而，在我国众多的房地产公司中，资金的运用情况却不容乐观。比如，资金无法被集中管理，投资较分散；营运资金管理状况不佳，投资项目的选择较盲目，房地产公司的资金链过紧，资金压力与潜在的资金损失风险较大；资金管理理念落后，缺少危机意识。 （三）房地产公司所面临的外部环境较复杂，内控机制不健全 前文已述，目前我国房地产公司所面临的宏观经济环境较复杂，比如“新国五条”的发布；比如银行信贷

8、从紧政策的实施。这些外部宏观经济环境的复杂变化，使房地产公司所面临的的风险愈来愈大，内部控制的难度也与日俱增。同时，房地产公司的内控机制也尚不健全，还存在诸多不足。而房产公司内控机制的不完善，会导致企业战略目标出现偏差，影响企业的未来发展。 五、房地产公司内控机制的设计与运行中的关键环节分析 （一）建立健全房地产公司内控机制 5前文已述，我国房地产公司内控机制极不完善，严重制约了内控机制在房地产公司中的作用发挥。因此，房地产公司应建立健全内控机制。这种建立健全首先表现在制度层面，即以一个规范而完整的制度来约束内控人员；其次，在内控机制的运行中，设立专门的监督部门，严格审查相关人员的控制工作。

9、（二）构建良好的内控环境，基于公司发展战略健全内控机制 目前，房地产公司所面临的的外部环境较为复杂。因此，房地产公司若要建立健全内控机制，首先应自行构建一个良好的内控环境。因为良好的环境是内控机制有效运行的有力保障。环境的构建可以围绕企业发展战略，从企业文化、各部门管理等方面入手，建立良好的内控环境。同时，在保证内控机制基于公司发展战略的基础上，根据房产投资项目和开发计划制定具体的内控实施步骤，并协调与组织公司的资源配置、权责分工、组织设计、流程建立、机制反馈等。 （三）以提高资金使用效率为目标，建立资金管理机制 前文已述，提高资金的使用效率是内控机制设计与运行的一项目标。因此，在建立健全内控

10、机制的过程中，应建立有效的资金管理机制。其不仅能够提高房地产公司的资金使用效率，还能扩大公司规模，节约资金成本，提高经营收益。建立资金管理机制主要有以下几种措施：首先，从投资源头上做好控制。在具体的房产项目实施前，房产公司应编制科学预算，对投资成本和各类期间费用等进行合理估算，并分析与评价具体房产项目的实施难度。同时，对融资环境也要进行充分分析与考虑，杜绝资金断流的情况发生。其次，房地产公司应促进财务部、销售部、6项目部等各部门之间的协作与配合，对各施工项目的工程进度、付款方式、支付条件等进行严格审核与把握，以保证在合理的工程进度内获得高质量的建设项目。同时，财务部门应加强对付款方式与支付条件

11、的审核力度，确保款项的及时收回。 （四）建立风险评估体系 除上述三种措施之外，房地产公司还应从风险管控的角度建立风险评估体系，以及时防范风险，并将风险控制在合理范围内。此处的风险防范主要侧重于分析企业的房产经营模式与内部管理理念在宏观经济环境下的被影响程度，以及对内部机构设置、权责划分、岗位分工等方面的不稳定因素分析，全方位考核房地产公司的未来潜在风险因素。并以此为前提，探寻及时有效的风险防范措施。 六、结束语 近些年，随着人们住房需求的不断上升，房地产公司获得了蓬勃发展，但与此同时，我国政府为了打压不断上涨的房价，出具了一系列政策与措施，银行信贷也不断从紧，房地产公司面临着前所未有的生存压力。在此情况下，房地产公司唯有从制度层面建立健全房地产公司内控机制；构建良好的内控环境；建立资金管理机制，提高资金使用效率；建立风险评估体系，方能使企业在激烈的市场竞争中立于不败之地。 参考文献： 1胡伏.房地产企业内部控制探析J.企业研究. 2012（02） 2江旺桂.试论房地产企业财务内控体系的有效构建J.中国城市经济. 2011（30） 73周红梅.浅谈地产企业财务内控模式的构建J.中国集体经济. 2011（25） 4吴光东，苏振民.房地产企业集团管控模式研究以万科为例J.改革与战略. 2008（03） 5张艳华.论房地产企业内控的现状及对策J.时代经贸（下旬刊）. 2007（02）