1、1房地产开发商的八大转型路径1.地产+园区：微笑曲线的价值延伸 代表开发商：华夏幸福、张江高科 利润回报： 开发难度： 前景展望： 园区，也即产业地产，是工业地产的升级与换代，是围绕着微笑曲线构建的产业价值链一体化平台，以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营。 华夏幸福基业股份有限公司便是其中的典型代表。这家创立于 1998年的公司，创造了园区开发运营与城镇开发建设相互促进的“产业新城模式” ，也成就了其近年来的飞速发展，成为业界样本。 华夏幸福基业在北京周边郊区县市打造的固安产业新城，被业界视为未来中国城镇发展的样本之一。固安在华夏幸福基业的投资带动下，逐步建成福朋酒店、中央公园
2、、幸福天街、创业大厦、固安规划馆等多个项目。这个县也从 2003 年财政收入不足亿元，位居全市后两名；发展到 2011 年，财政收入突破 10 亿元；继而至 2013 年，已突破 25 亿元，连续六年财政收入增幅居全市之首。 对房地产企业而言，产业地产建设与传统房地产开发具有部分替代性。而当前国家对传统房地产项目不断进行调控，也在客观上为产业地2产建设创造了更大的经营空间，减少了产业地产的投资风险，提高了运营的稳定性和可控性。产业地产融合产业经济发展和房地产发展两个概念，突出地产作为产业经济发展平台的功能作用，也将得到更多人的认可和关注，具有稳定的发展空间。 2.地产+旅游：稀缺资源价值最大化
3、 代表开发商：华侨城、雅居乐、新华联 利润回报： 开发难度： 前景展望： 依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目，可称为旅游地产。较之一般的住宅，旅游地产的特点和优势在于它是旅游业和房地产业的无缝嫁接，具有更好的自然景观、建筑景观，同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。 以旅游地产的“鼻祖”华侨城为例，华侨城是国内践行“旅游+地产”模式的先驱者，其属下的四大主题公园（即锦绣中华、中国民俗文化村、世界之窗和欢乐谷）也成为国内最成熟的、规模最大的主题公园。 华侨城的房地产项目都是围绕主题公园来做的。旅游地产项目一般选址为城市周遍地区，而这些地方
4、的楼面价格普遍较低。华侨城主题公园的成功，对周边房价产生的影响是巨大的，这便是旅游地产的魅力所在。低价拿地，高价出售亦是华侨城秘诀之一。 与普通住宅、商业地产不同的是，旅游地产高度依附于旅游业的发3展水平，具有规划科学、功能复合、附加值较高和易于投资等特征。这些特征使旅游地产在居住品质、投资价值和发展前景方面，比单一的住宅或商业地产项目具有更多的优势，因而备受开发商和购房者关注和青睐。投资规模之大、拿地数目之多、进驻领地速度之快，从一组组惊人的数字中，我们便可以看到房地产龙头企业正随着市场创新的步伐，在旅游地产领域里进行着观念创新和战略创新。 3.地产+物流：电商时代的线下商机 代表开发商：中
5、粮、绿地、沃尔玛、阿里巴巴、娃哈哈 利润回报： 开发难度： 前景展望： “地产+物流”的模式，自电子商务盛行后也一直备受关注。所谓“物流地产” ，指的是由企业选地建成相关物流设施后，再转租给制造商、零售商、物流公司等客户，并组织资产管理队伍进行物业管理，提供物业相关服务。 据业内测算，该模式仅有 10%的投资回报率，且物流仓储设施必须在5%的空置率以下才能保持 10%的回报，如果空置率达到 15%，利润就会被挤压。 阿里巴巴创始人马云发起的菜鸟网络，先后在天津、上海、广州、武汉布局物流地产，共涉及 9 个核心城市，20 多个中转城市，2000 多个城市网点，总投资超过 3000 亿元。然而电商
6、、房企物流公司大规模且超出实际需要的圈地方法，大多通过低价囤积工业用地，再以物流的名义4去实行，而这样吞噬掉的巨额资金，将对企业的现金流和财务安全提出严峻的考验。 根据2013-2017 年中国物流地产行业发展模式与投资前景分析报告数据显示，2011 年北京、广州、济南等城市的仓储价格同比增长了20%30%，而上海的不少大型仓储的租金更是上涨了近 50%。专家预计，未来 35 年内，中国将成为全世界最大的物流合同市场，其巨大推动力来自电商的发展。 4.地产+文化：为不动产插上想象的翅膀 代表开发商：万达、恒大、世茂、华侨城、碧桂园等 利润回报： 开发难度： 前景展望： 文化地产就是把“死建筑”
7、变成“活建筑”的系统工程，其最佳模式是“用文化提升固化建筑价值” 。作为地标，文化与旅游业密不可分。 提到文化产业，万达集团的“土豪式”布局引发关注。近年来，万达对于文化旅游产业的大手笔投入正一步一步靠近王健林“到 2020 年进入世界文化企业前十强”的愿景。其次当然是恒大，足球、音乐等发展得有声有色，近期又高调宣布，将在哈尔滨斥资 160 亿元打造内地规模最大的旅游综合体。事实上，目前房地产百强企业中，已有超过 2/3 的房企介入了文化旅游领域。 值得肯定的是，地产在文化产业的引导和推动下，可以更好地丰富项目内涵，创新推广模式，提升项目价值。而城市文化的发展也需要空5间载体。伴随文化产业的推动，地产与文化艺术相互交融的发展趋向将更加明显。在商业地产领域，文化与 Mall 的结合也越来越普遍。文化产业以 Mall 的方式进行整合，并与购物、休闲、娱乐、饮食等有机结合，是一种新型的以文化产业为主的跨行业商业业态。各个商业组织纷纷将建设文化 Mall 作为其未来的商业业态。至于前景，套用王健林的说法：“文化旅游在目前看来，是一个没有天花板的行业” 。
