三口之家2014年买房理财规划.doc

1、1三口之家 2014 年买房理财规划春暖花开时，江苏常州的读者陈芊芊致信投资与理财 ，诉说她的买房计划。她纠结于要不要现在买房，担心买房后，生活压力变大，影响了现在的生活质量，并希望我们的理财师能给她一些建议，告诉她怎样的理财规划更为合理？ 芊芊今年 32 岁了，目前在一个集团公司上班，税后年收入 55000 元，年底其他收入 29000 元，有社保和公积金。但公积金每月交的钱只有 300元，而且存款才一年。老公税后年收入 60000 元，无社保，无公积金，也没有任何商业保险。年底时，老公会交给她 3 0 0 0 0 元存款。现在家里的存款金额有 2 0 万元，全放在余额宝里，年化收益率 5.

2、 7%左右。 他们有一个孩子，已经 9 岁。给孩子买了教育保险，年交 7985 元，每年有教育保险分红。芊芊自己也有意外险，每年交 1830 元，两份保险的保费每年不到 1 万元，都是用每年收到的孩子的压岁钱交的，相当于两份保险的保费不需要额外资金。 目前芊芊一家三口和公公婆婆同住在 2 0 0 多平米的自有房里。公婆有小生意做，年收入 8 万元左右，并且公婆都有养老保险，基本不需要芊芊他们出赡养费。家里还有一套安置房，月租金收入有 450 元。家里的花销，加上养车费用，月均开销在 6000 元左右。 芊芊已经确定 2014 年在常州市区买房，这是首套房。他们看中了的一套房屋总价在 95 万元

3、左右，打算通过借钱，凑齐首付 50 万元，贷款245 万元，贷款 30 年。现在银行放贷利率比较高，上浮 10%后达 7.25%，感觉很有压力。常州的公积金贷款额度又吃紧，自己又只交了 1 年公积金，目前公积金余额并不多。据悉，很多地区的公积金贷款只能贷到账户余额的 10 倍，为此芊芊非常担心自己的贷款额度会受限。 规划需求 1、2014 年在常州购买首套房 2、孩子的教育规划 “建议读者采用组合贷（公积金+商贷） ，有效缓解月供压力，节约利息成本，或是适当调整购房面积，降低总价及月供压力。 ” 王楠 平安人寿北京分公司区域拓展 客户基本情况分析： 芊芊一家应属小康之家，通过合理的规划，完全可

4、以实现 2014 年购房计划。依据基本情况，芊芊一家暴露了很大的风险敞口。建议一家建立至少与贷款总额等值的人寿保险及重疾保险，并为孩子增配健康险。 需求一：2014 年买房 建议一：采用组合贷（公积金+商贷） ，有效缓解月供压力，节约利息成本。 依据常州最新住房公积金相关政策，可采用公积金贷款 18 万+商贷27 万的组合方式，比单纯商贷月供降低 300 元，节省利息 11.2 万元。 建议二：适当调整购房面积，降低总价及月供压力 根据常州平均高段房价 8000 元/平米，95 万元的总价至少可购买120 平米的大三居户型。考虑到目前五口之家居住 200 平米的户型，结合3未来房屋升值变现、出

5、租的收益能力，可考虑购买面积略小的小三居户型（85-90 平米） ，它具有面积小、总价低、变现快、出租易的特点，而且可满足三口之家日常居住。 下表中，采用纯公积金贷款方式，总价 70 万元，首付 52 万元，贷款 18 万元，等额本息 20 年，月供 1100 元左右（最低 540 元左右） 还可考虑降低首付，采用组合贷方式，总价 70 万元，首付 42 万元（余 8 万元装修款） ，商贷 10 万元+公积金贷 18 万元，等额本息 30 年，月供 1600 元左右（最低 1000 元左右） 需求二：孩子教育金 芊芊已经为孩子配置了年保费近 8000 元的教育金保险，但未提及具体公司及险种，从

6、保险教育金配置角度看，可以基本满足。孩子已经 9岁，疾病风险及意外风险均相对提高，建议通过配置平安常青树健康保障计划，完善孩子基础健康医疗（10 万元寿险+10 万元重大疾病+1 万元意外伤害医疗，年保费 2500 元左右） 。 注：如果已经为孩子配置的教育金保险包括寿险、重疾及意外医疗，可不再重新配置其它保障型产品。 由于负债率发生变化，因此家庭的保障缺口明显增加。芊芊的先生没有基础保障（商保及社保） ，芊芊本人只有大约 50 万元保额意外身故保障（依据保费测算） ，实际保障缺口较大。 建议芊芊夫妻均配置平安智胜人生保障计划，计划包含 30 万元寿险+30 万元重疾+20 万元意外+1 万元

7、意外医疗；年交保费均为 4000 元左右，建议 30 年以上长期交费。 4依据以上建议，家庭基础保障支出预算：芊芊意外险 1830 元+夫妻双方保障 8000 元+孩子健康保障 2500 元+孩子教育金 8000 元=20330 元。约为家庭年收入的 13%，属于保险配置 10%-15%的合理支出区间之内。 TIPS 上述理财规划中涉及到的理财产品有： 平安常青树健康保障计划【平安鑫盛终身寿险（分红型，2012）+附加鑫盛提前给付重大疾病保险+附加意外伤害医疗（A/B） 】 平安智胜人生保障计划【平安智胜人生终身寿险（万能型）+平安附加智胜人生提前给付重大疾病保险+平安附加无忧意外伤害保险（2

8、013）+平安附加无忧意外伤害医疗保险（A/B） 】 “建议芊芊夫妇趁现在宝宝类理财收益率刚开始下滑之际，选择将大部分资金配置到银行中长期理财，以便锁定相对较高收益。 ” 张伊欣 2010 年加入中国光大银行北京分行，现担任光大银行私人银行（北京）中心财富顾问，拥有丰富的客户服务经验。 TIPS 特别说明 由于申请住房按揭贷款的主体是芊芊夫妇，因此上述家庭财务状况分析表不包含芊芊公婆的财务数据。 根据已有信息可知，芊芊夫妇在老人赡养费用和家庭保险支出的费用为零，家庭支出主要是每月 6000 元的生活花销和养车费用，合计每年 7.2 万元。 理财规划建议： 购房规划 5由于常州的公积金贷款额度吃

9、紧，且芊芊的公积金余额不多，因此只能选择申请商业贷款，放弃申请公积金贷款或组合型贷款。假设房屋总价在 9 5 万元左右，芊芊夫妇能够通过借钱，凑齐首付 50 万元。假设能够从银行贷款 4 5 万元，按照基准利率上浮 10%即 7. 2 5%，贷款 3 0年。按照等额本息还款方式，每月应还房贷 3 0 7 0 元，合计每年还贷3 . 684 万元。 一般在申请个人房屋按揭贷款时，当申请人家庭年收入为年还贷金额两倍以上时，且申请人无不良信用记录，房贷申请一般都能顺利通过。教育规划 芊芊夫妇的中期目标是孩子的教育投资，想通过合理的资产配置，追求较高的相对投资回报，为孩子攒足教育费用。其现有的投资方式

10、主要为两种：一是给孩子买教育保险，年交 7985 元，每年享受教育保险分红。二是将现有 2 0 万元存款全放在余额宝里，年化收益率 5 .7%左右。该种投资组合是否合理？我们来对上述两种投资进行详细分析。 1、教育保险：一般风险相对较小，本金相对安全，但是每年的分红款折合成年化投资收益率，一般为 2%- 3%，收益率相对较低。因此，建议将该笔资金改为基金定投，以连续投资 10 年为例，平均年化收益率为6%-10%。由于芊芊家的孩子今年刚 9 岁，大约 10 年以后才会使用这笔资金，作为大学学费和生活费，而当前 A 股市场点位相对较低，因此非常适合进行 10 年期的基金定投投资。 2、余额宝：起

11、点较低，灵活性相对较高，但近期收益率持续下滑。64 月以来，市场资金面相对宽松，同业市场拆借利率持续下降。受此影响，互联网“宝宝军团”的收益率持续回落，截至 4 月 28 日，余额宝 7 日年化收益率为 5.08%，与发行初期的 7%相比，降幅较大。因此，建议芊芊夫妇趁现在理财市场收益率刚开始下滑之际，选择将大部分资金配置到银行中长期理财，以便锁定相对较高收益。 其他规划 1、家庭备用金：芊芊的家庭属于“上有老、下有小”的结构，老人和孩子会有临时紧急用钱的需求，因此建议芊芊夫妇准备出足够的家庭备用金，以备不时之需。按照紧急备用金一般需满足家庭 3 - 6 个月生活开支的原则，芊芊家庭紧急备用金

12、=（年度生活费 7. 2 万元+年缴房贷3 .7 万元）/2 = 5 . 5 万元。该笔资金可以放在活期账户或者投资期限灵活、风险较低的货币基金。 2、保险规划：芊芊的老公是家庭的经济支柱，但是无社保、无公积金，也没有任何商业保险，对于整个家庭来说，是一个风险点。因此，建议芊芊老公适当配置一些返还型的重疾险和消费型的意外险，用全面的保障计划去覆盖家庭风险点。 点 评 为了实现买房计划，芊芊需要开源节流，目前阶段，无需赡养老人和租房，完全可以每月减少 1000 元的开销。另外，若是担心购房后影响生活品质，完全可以减少购房面积。针对芊芊的家庭实际情况，我们两位理财师都给出了很好的建议，芊芊可以参考。