探究房地产企业项目成本的管理及其控制.doc

1、1探究房地产企业项目成本的管理及其控制摘要：成本的管理与控制是企业经营管理中永恒的主题，是企业求得生存与可持续发展的重要保障。房地产公司只有将项目成本降低到同行的平均水平之下，才会具有竞争优势，哪怕不通过降价方式吸引顾客，也能够获得相当可观的利润。本文旨在通过对房地产企业项目成本的构成的了解，然后探究目前房地产企业项目成本的管理及其控制中出现的问题，最后给出建议。 关键词：房地产 项目成本 管理 控制 在经济全球一体化的今天，房地产企业之间的竞争非常激烈，如何在这激烈的竞争中获胜是所有房地产公司所面临的共同问题。其实，最好的办法就是在合理、合法、项目质量达标与房屋安全状况良好的情况之下降低成本

2、投资，不仅可以招揽更多的客户，而且也能赢得良好的口碑。既让客户住上了便宜、舒适的房子，也让房地产公司能获得了相当不错的利益，所以对项目成本的有效管理和控制是一箭双雕的好事情。 一、房地产企业项目成本的构成 房地产公司是现在我国经济产业发展的支柱之一，也是经济发展的晴雨表。近年来，房屋价格一直居高不下，这是多方面的原因造成的。但最主要的还是房地产公司项目投资的成本过高。房地产企业项目成本主要包括土地成本、前期费用、工程成本、营销成本、管理费用和财务费用等六部分。其中土地成本所占的比例是最大的，但是因为目前城市2建设，用地紧张，土地价格变化幅度不大，所以要想压缩土地成本几乎是不可能的，因而只能从其

3、余的五个方面着手来降低房地产企业项目成本。 二、房地产企业项目成本的管理及其控制中的问题 （一）开发周期长 房地产项目的开发是从项目论证、取得土地、房屋设计到施工，整个开发过程周期很长。而且，一套房子也不是一天、两天或是一个月、两个月就能建立起来的，往往都得花一年甚至是几年的时间才能建成。在此期间，建房的原材料的价格、工作人员的工资等是在不断变化，当然，随着社会主义市场经济的持续发展，涨价、涨工资是一定的。这么多的不确定因素给项目成本的设定，信息数据的收集与分析等带来了很大的困难。于是，常常会出现房地产企业项目的成本比预期的要高。所以，房地产公司从自身的利益角度出发，就会抬高房屋售价，人们的购

4、买欲降低，房地产公司销售量下降，这样一种恶性循环对公司和客户来说都是不利的。至此，缩短开发周期来降低项目成本是房地产公司应该想办法解决的问题之一并且刻不容缓。 （二）营销手段落后 现在，房地产的营销手段还停留在发传单打广告的传统方式上，效率低、覆盖面不广、针对性不强。在一般的城市，一套房子至少也得几十万，所以并不是每一个人都买得起房子的。同时，每个人的追求也不一样，有些人喜欢悠闲、宁静的乡村生活，这种人群他们就不愿意在城市买房子；还有一部分低收入人群，目前的他们是买不起房子的，但是，3一些销售人员不考虑实际情况，逮到一个看房子的客户就不停地游说，不但浪费了客户时间，招致客户的反感，也降低了工作

5、的效率。因此，这种盲目的宣传只不过是加大了项目成本的投资，收效甚微。 （三）项目成本控制的组织管理不善 进入新纪元之后，房地产公司迅速成长壮大，房价更是翻了数翻，公司收益颇丰。按理说，房地产公司内部的组织管理应该是很完善的，但是事实却与之相反。在经济效益上，房地产公司确实赚了不少，这点不可否认，但在内部管理制度上还存在缺陷。长期以来，房地产公司都只是将项目成本的管理与控制交给财务部门，认为公司的资金运转应该由领导层和财务会计负责，而把真正执行项目的相关施工部门排除在外，使得落实成本控制目标缺乏具体的实施者，在出现项目投资超出成本预算的时候，各部门之间相互推卸责任，公司管理体系一片混乱。 （四）

6、财务成本控制不当 我国大多数房地产企业只注重项目工程的造价成本，忽略了对财务成本的控制。没有建立相关管理制度，至使在财务成本管理上没有一个标准，更多的是依靠财会人员多年的工作经验，他们认为财务成本控制不重要，所以就不重视，这就在一定程度上造成了财务账目很混乱、不精确的情况发生。事实上，财务成本是项目成本中重要的一环。就目前现状而言，房地产公司忽视财务成本而制定的融资方案危险性较高，应对市场经济变化的能力较差。所以，即使在房地场反展前景这么好的市场经济条件下，还是会看到一些房地产公司因投资不当而破产的。 三、加强房地产企业成本的管理以及控制的措施 4（一）采用合同约束制，控制产品造价 房地产公司

7、大都把工作的重点放在项目施工方面而忽视了施工前的设计成本控制即企业项目成本中的前期费用。有些设计人员经济观念淡薄、设计随心所欲，一旦工程动工，设计图稍稍改动，那所带来的投资成本金额差是非常大的。因此，在正式施工前，项目设计图必须是已完结且准确无误的，公司和设计师之间签订正式合同，互相约制，保障双方权益。在决定施工的时候，和原料供应商、施工工人也应该签订相关协议，确保工程的原材料充足，施工人数到位，也避免了施工过程中产品造价的提高。总之，要做好对开发项目的动态管理，以此来控制产品造价，降低房地产企业成本。 （二）优化营销手段，促进产品销量 随着科学技术的迅速发展，高科技产品层出不穷。在信息化时代

8、的今天，要改变传统的营销模式，建立新的营销系统。首先，根据事先做好的市场调研工作来制定项目计划，针对潜在客户进行有计划的营销。其次，由于网络技术的发达，可以在制作本公司的销售网页，通过互联网先让客户对自己公司的情况有一个大概了解，让顾客填上基本信息以及所想要购买的房屋类型和价格。房地产公司就能很快、很全面的收集客户信息，然后安排工作人员进行整理、分析之后做电话回访。这样减少了传单广告的纸质宣传费用，降低了营销成本。最后，要提高销售人员的工作素质，加强人事管理。以工作效率高低为标准，形成优胜劣汰制，促进员工之间的相互竞争力，提高产品销售量。 （三）加强项目成本管理，建立成本控制责任制 5房地产公

9、司内部项目成本的管理者每一个人都应该承担与之权限相应的责任，从项目设计到项目施工之间的项目成本投资的管理过程要全程记录与分析。财务部门要时刻了解施工动态，做好与各部门的相关交接工作，配合领导层的管理。同时，公司要设置监管部门，对财务、项目等实行不定期的考察，督导每个部门能按部就班的完成各自工作。至此，各个部门环环相扣，就能加强房地产企业项目成本管理。对于每一个项目过程中的工作要落实到个人，建立成本控制责任制，确保每一环节的成本控制在预定目标之内，这样也避免了工作人员之间相互之间推卸事故发生责任。 （四）重视财务成本控制 在财务成本中最主要的是资金成本，它是公司为筹集和使用资金付出的代价，是企业

10、财务管理中的重要概念。每个公司都想以最小资金成本获得所需的资金份额，但是，在市场经济中，它会受各种因素的影响，波动幅度大，应该引起高度重视。再者，房地产的投资金额比较大，加上施工周期长，使得公司承担较大风险。对于这种风险性，企业的负责任早已熟悉，在大规模的调配、使用资金上都是大手大脚的，不注意财务成本的节约。所以要加强对财务成本的控制，开源节流，促使房地产公司可持续发展。 参考文献： 1赵天银，刘安胜，詹汉生，建筑工程项目管理M.中国建筑工业出版社，2008 2张勇强.房地产开发企业的成本控制D.南京师范大学，2009 63袁经勇.谈工程项目过程管理与程序化设计J.工程造价管理，2010 4魏学通.项目管理中的成本控制J.建筑管理现代化，2008 5张勇.我国房地产企业开发中的成本控制研究D.中国优秀硕士学位论文全文数据库，2010