XXXX老年公寓项目建议书及可行性研究报告.doc

1、XXXX 老年公寓项目建议书及可行性研究报告（二） 博乐市银色港湾老年公寓建设项目可行性研究报告第一章 总 论 1.1 项目概况 1.2 编制依据 1.3 项目法人概况 1.4 研究范围第二章 项目背景及项目建设的必要性 2.1 项目背景 2.2 项目概要 2.3 项目建设的必要性 2.4 结论第三章 老龄产业和项目建设规模分析 3.1 中国老龄化现状及政策分析 3.2 博乐市老龄现状及数据分析 3.3 当地政府政策支持及措施 3.4 发展情况 想 路 标 3.5 项目选址分析 3.6 项目建设规模第四章 项目建设条件 4.1 地理位置与自然条件 置 况 4.2 历史沿革 4.3社会

2、经济状况 4.4 项目建设配套条件 应及技术保障 地地质情况 施现状 价 4.5 政策支持第五章 项目建设方案 5.1 项目建设指导思想和目标 指导思想 则 标 5.2 项目建设方案 设计依据 设计说明 设计要求第六章 环境保护措施 6.1 项目区环境现状 6.2 环境影响分析 6.3 环境保护原则 6.4 执行标准 6.5措施 护措施 营期环境保护措施 6.6 环境影响评价结论第七章 节能、节水措施 7.1节能 准 施 7.2 节水 准 施 7.3 节能、节水管理第八章 项目管理和实施进度安排 8.1 组织机构 8.2 机构职责 8.3 人员配置 8.4 劳动安

3、全 8.5 招标方案 制依据 则 围 案 8.6 管理工作流程 8.7 项目运营期管理 8.8 项目实施进度安排第九章 项目资金筹措与管理 9.1 项目投资估算 资估算 算 9.2 项目资金筹措 9.3 资金管理第十章 效益评价 10.1 财务评价依据 10.2 财务评价基础数据选取 格 与运营负荷 准收益率设定 算参数 10.3 利润分析 10.4 国民经济分析 10.5 盈亏平衡分析 10.6 财务评价结论 10.7 社会效益 10.8 生态效益分析第十一章 结论与建议 11.1 结论 11.2 建议第一章 总 论 1.1 项目概况 项目名称：博乐市银色港湾老年公寓建

4、设项目 项目承办单位： 法人代表： 项目主管单位： 建设地点： 建设内容：老年公寓（医疗保健中心、活动中心、公寓等配套设施） 建设总投资： 万元 建设期限： 年 月- 年 月 1.2 编制依据 复资料及文件 .1关于全面推进居家养老服务工作的意见 ；.2农村敬老院管理暂行办法 ； .3老年权益保障法 ； .4工程建筑设计规范 ； .5老年人建筑设计规范 ； .6无障碍设施设计规范 .7 国家与地方政府公布的有关法规、条例等；.8 博州州委、政府、博乐市委、政府及相关专家、领导对项目的要求与构想。 1.3 项目法人概况（加入贵企业简介） 1.4 研究范围通过对项目建设背景必要性的分

5、析论证，结合博州人口老龄化的实际现状及市场需求，拟定项目的建设方案和建设规模；确定项目投资及资金筹措方案；同时对项目实施的外部条件、环境保护、项目组织管理、实施进度、招标采购等方面进行研究。第二章 项目背景及项目建设的必要性 2.1 项目背景人口老龄化是人类面对 21 世纪的挑战。目前，我国 60 岁以上的老人已达到 1.4 亿， 。全面推进养老服务，是破解我国日趋尖锐的养老服务难题，切实提高广大老年人生命、生活质量的重要出路；是弘扬中华民族尊老敬老优良传统，尊重老年人情感和心理需求的人性化选择；是促进家庭和谐、社区和谐和代际和谐，推动社会主义和谐社会建设的重要举措；也是加快发展服务业，扩大就

6、业渠道和促进经济增长的重要途径。博乐市位于新疆维吾尔自治区西北部，艾比湖西，天山西段北麓，准噶尔盆地西南部。东部和东北部临精河县、托里县，西濒温泉县 ，南滨尼勒克县、霍城县，北以阿拉套山分水岭为界与哈萨克斯坦共和国接壤，边境线长 150。市区距乌鲁木齐市公路里程 524。全市总面积 7956 平方公里，辖三镇两乡两个国营牧场和四个街道，有蒙、汉、维、哈等 31 个民族，总人口25.77 万人（2008 年） ，地方人口 15.9 万人，城市人口 10.12万人，少数民族人口 6.2 万人。是博尔塔拉蒙古自治州首府、新疆生产建设兵团农五师师部所在地， 居民调查显示，35%的家庭要赡养 4 位老人

7、， 49%的家庭要赡养 2-3 位老人；各类老年社会福利机构张养老床位，远远不能满足需要。老年人的养老、安居的重要社会问题。制定的“老有所养、老有所医、老有所学、老有所为、老有所乐”的养老原则，据统计，目前我国60 岁以上的人口达到 1.44 亿，占总人口的 11%，在今后较长一段时期内，老龄人口的比例将以年均 3.2%的速度增长，从2001 年到 2020 年这一时期，平均每年将有 596 万人进入老龄，大约在 21 世纪 40 年代，人口老龄化程度达到顶峰；2030 年前后，我国 60 岁以上的老龄人口预计将增至 4 亿左右，相当于现在欧盟 15 国的人口总和；到 2050 年，我国 60

8、 岁和 65 岁以上的老龄人口总数将分 ，这意味着每 3 个人中就有 1 个老人。据人口专家预测，未来 10 年，包括独生子女与独生子女、独生子女与非独生子女组成的独生父母家庭（即421 家庭）在我国至少会达到上千万个。随着老龄化社会的来临，老年人口已经成为一个有其特殊需求的庞大群体，人口老龄化压力将开始显现并不断加重。人口总量过多、人口素质问题和老龄化的多重压力将给经济发展和社会保障带来严峻挑战。从我国的实际国情出发，如何解决老年人的养老问题，成为社会各界广泛关注的问题，各级政府更是极为重视此问题财政部、国家税务总局关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知200097 号）中，提出“对政府部

9、门和企事业单位、社会团体以及个人等社会力量投资兴办的福利性、非营利性的老年服务机构，暂免征收企业所得税，以及老年服务机构自用房产、土地、车船的房产税、城镇土地使用税、车船使用税”。 3.2 博乐市老龄现状及数据分析截止 20 年底，60 岁以上老年人口达万人，占全市总人口的%；“ 十五”期间全市 65 岁及以上的人口数占总人口比例将超过%。而集老年人颐养、健身、休闲、娱乐、医疗为一体的依照老年人的特点和需求，适宜选择在不远离社会，不远离家庭和亲友，空气新鲜，交通方便，有绿化带、公园等环境优美的地方。从住区规划、设计到配套建筑与设施方面要符合老年人的特点和需求。老年公寓低层小院落平房，住房面积以

10、合室、一室、二室小套房为主。有完备的配套设施和服务，如医院、健身娱乐、文化教育、图书资料、购物中心、交流活动、家政服务等。博乐市历史悠久，山水雄奇，早在公元 658 年，唐代中央政权就在博乐设置了双河都督府，与中原一直保持着密切的联系，是“丝绸之路“北道通往中亚和欧洲的重镇之一。县名源于博尔塔拉河名。博尔塔拉，为蒙古语，意为“ 银色的草原” 。1920 年置博乐县。1985 年撤销博乐县，成立博乐市。博乐一名历史久远，最早的记载是公元 12 世纪耶律大石建西辽后所建的“勃罗城” （在今博乐西南） 。元代有“不剌” 、 “普剌” 、 “孛罗”等。旧为准噶尔策妄阿拉布坦游牧地，清乾隆二十九年（17

11、64 年）移察哈尔左营驻此，设领队大臣，俗称大营盘。西域图志称博罗塔拉。光绪十四年（1888 年）属精河直隶厅。1920 年由精河县析置博乐县，博乐市 1985 年撤县建市。1989 年被国务院列为对外开放城市。1990 年境内的阿拉山口经批准对外开放，成为中国西部地区唯一的铁路、公路并举的国家一类口岸，中国与哈萨克斯坦共和国铁路在阿拉山口接轨，标志着第二座亚欧大陆桥的全线贯通。1990 年博乐市又被中国国务院批准为沿边进一步开放城市，1992 年国务院批准成立博乐边境经济合作区。博乐市是中国西部的一个重要沿边开放城市和第二座亚欧大陆桥的西桥头堡。2000 年，博乐市辖 3 个街道、3 个镇、

12、 2 个乡。其中 :总人口为 42.3 万人，民族 35 个，其中蒙古族 2.6 万人，汉族 27 万人，维吾尔族 5.2 万人，哈萨克族 3.98 万人，回族 1.4 万人。乡镇: 小营盘镇 23510 人、达勒特镇 15457 人、乌图布拉格镇 14936 人、青得里乡 26067人、贝林哈日莫墩乡 7663 人、阿拉山口虚拟镇 3010 人、阿热勒托海牧场虚拟乡 7263 人、兵团 81 团场虚拟乡 11557 人、兵团 84 团场虚拟乡 8530 人、兵团 85 团场虚拟乡 4437 人、兵匝 86 团场虚拟乡 10905 人、兵团 89 团场虚拟乡 14162 人、兵团 90 团场虚

13、拟乡 10244 人。 博乐市通过争取国债项目、引进外国银行贷款、广泛招商引资、吸纳民间资金投入等途径，投入 2.7 亿元用于城市建设。加大城市规划力度，投资 271 万元，先后完成了城市总体规划修编大纲、城市近期建设规划、南城区规划、商业网点规划、城市消防规划、万亩生态园区等12 项规划的编制工作，为推进城市化进程奠定了基础。城市道路建设步伐加快，完成了北环路、长城路、顾里木图路、文化路、建国路、前进路、沿河路、迎春路等 16 条道路的新建改建工程，新增城市道路 18.6 公里，市区已拥有道路 38 条 65 公里。市政公用事业蓬勃发展，完成了三期供水、垃圾填埋处理厂、污水处理厂一期工程、3

14、 号热源建设项目，新增供排水和供热管网 56.9 公里，供水普及率、垃圾无害化处理率、污水处理率、集中供热普及率分别达到 99.15%、100%、80% 和 41%。公园广场建设迈出坚实步伐，新建改建了中心广场、滨河公园、人民公园、西部文化广场、赛马场、博尔塔拉纪念园、博物馆、体育馆。重点招商引资建设工程完成总投资 1.26 亿元，亚中商城、商业步行街、东风商厦、家和精品街、西郊客运综合市场相继竣工并投入使用。房地产开发达到历史最高水平，共完成房地产投资 3.11 亿元，开发建设住宅楼 30 余万平方米。尤其是今年，还将投资 1.56 亿元建设市政道路、供水、排水、供热、绿化、垃圾处理等城市基

15、础设施，安排 195 万元专项资金用于城市各类规划的编制，可以说是历年来城市建设和规划编制项目最多，投入最大的一年。博乐市城市基础设施建设步伐的不断加快，使城市功能不断完善，人居环境不断改善，对经营城市、拉动消费、营造城市景观、提高城市品位、丰富群众文化生活等起到了极大的促进作用。 “老有所养、老有所医、老有所学、老有所为、老有所乐”的养老原则/ 建设部 881003 颁，890101 实施） 无障碍设计规范 老年建筑设计规范 .4 建设场地的1 楼 发表于 2011-4-2 15:21:57 | 查看: 341| 回复: 0第六章 项目建设方案根据对项目的定位，结合开发设想，提出项目建设方案

16、，以期为项目开发分析提供依据。一、项目定位：1、主题定位中德合资、世界现代老年产业最先进的经营管理模式与中国传统文化和生活方式相结合，让老年人“老有所为”，创造老年人生活新方式的现代化高档老年公寓。该定位包含四层意思：1）该项目为中德合资，引入德国老年公寓先进的经营理念和管理模式，采用国际化的管理水平和服务标准，具有国际先进水平的现代化高档老年公寓；2）结合中国老年人的生活习惯，创造适合中国老年人生活方式，为老年人提供全方位服务的高档老年公寓。3）为“三高”老年人群搭建一个发挥余热、实现自我价值，老有所为、为社会再作贡献的平台。4）以老年公寓为依托，开发度假、养生、老年产品、老年大学、协会办公

17、、老年创意产业等老年产业的发展平台。2、市场定位：针对“三高”老年人群的现代化高档老年公寓3、风格定位：采用后现代建筑风格处理方式，结合德国建筑特点与中国文化元素，追求轻松和明快的建筑氛围。即：后现代创新设计+德国建筑特色+中国文化元素，山水园林式布局二、项目设计原则：在老年人的住宅规划和设计上，不仅要满足居住功能的要求，使老年人的居住建筑设计达到安全、卫生、方便和适用的要求，还要无处不在的体现出对老人的关怀，更要考虑社会心理学所涉及的居住心理问题。所有的设计均是建立在对老年人生理特征、心理特征、行为特征的细腻研究的基础之上，以实现住宅产品的人性化、科学化、细致化、方便化，为居住老人提供最体贴

18、的呵护。1、设计要人性化：设计要满足老人的生理特征和生活行为特征的需要，如老人出行，不能有过多的台阶，有台阶处应有相应的轮椅通道；楼梯两侧要有扶手，路面间隔 200m 应设休息坐椅，室内地面应采用防滑设计，按纽均采用大型号，避免老年人因视力下降而使用不方便等等，总之设计要人性化，满足老年人的特殊使用要求。2、生活要智能化：配备先进的紧急呼叫定位系统、网络系统、消防监控系统、出入口控制系统、门禁系统、红外越界报警、摄像监控系统。 3、环境要园林化应有幽雅的环境，让老人充分享受阳光，接触自然，广阔的公共活动空间以及安全的娱乐、锻炼场所。居住区内路网设置合理，人车分流，来自主干道的噪音少，便于老人作

19、室外活动；建筑布局应确保朝向、采光、通风和景观等，为老年人提供优质的生活空间。4、户型要合理化户型设计要个性化、合理化。房间设计要考虑到日照、通风、采光和换气，让起居生活空间能直通阳光，便于老人作室外的活动。要使老年人能方便地使用卫生设备和厕所，冬天洗浴时应考虑加温的设备。5、精神要丰富化为了满足老年人精神生活的需要，公寓内配备丰富精神文化的设施，在娱乐、学习、交往、情感等方面照顾老人的心理需要，如会所、健身房、阅览室、书画室、花房、游泳、划船、老年大学、棋牌娱乐室、门球场、钓鱼台等文体娱乐设施。6、配套要完善化为了方便养老公寓的老年人购物和商业活动，还应配有完善的生活配套设施，如超市商场、银

20、行、保险、邮局等生活配套设施，满足老年人日常生活的各种需要。三、建设标准项目严格按照老年人建筑设计规范的要求进行设计。1、按照国际高档老年公寓的标准，人均使用面积不低于 40 平方米（国际高档老年公寓标准为 50 平方米）；2、综合大楼拥有中央空调系统，各区域通风良好；3、拥有智能化管理系统、紧急呼叫系统、计算机网络系统、消防监控系统、出入口控制系统、门禁系统、红外越界报警、摄像监控系统、公共音响图文系统、多媒体演讲系统等先进的设备设施；4、三层以上的楼房，配备性能优良、运行平稳、数量合理、装饰及设备良好的电梯装备；5、拥有先进的、可靠的安全及消防设施与监控系统；6、拥有规模合理、功能齐全、布

21、局科学、使用方便、装饰高档、整体舒适度良好的餐饮设施，有老年人用餐的食堂，也有宴会厅和多个不同风味的餐厅；7、拥有规模合理、功能齐全、设备设施优良的会议及商务中心设施，有至少容纳 300 人会议的专用会议厅，至少配有 5 个小会议室；8、拥有符合老年人特色的学习、娱乐、健身的健康娱乐设施；9、拥有较为完善的员工及后勤服务设施；10、拥有标准的停车场。四、项目建设内容：（一）总体布局：酒店占地 350 亩，总体布局拟呈园林式布局，与下天池形成半围合态势，与周边歌乐山养自然景观整体环境相融合。根据国际老年公寓的设计趋势，设计为分散别墅式景观建筑。其中综合楼层高限制在五楼以下，多幢独立别墅和联排别墅

22、，楼层高限制在三层以下。（二）建设规模：1、建设用地：350 亩。其中：原校区用地 15 亩，新征土地 315 亩；2、建筑面积：160000 平方米。其中：原校舍改建 7000 平方米，新建房屋面积 153000 平方米；3、床位：4000 个。4、人均居住面积：40 平方米。5、绿地率：50%；6、容积率：1；7、停车位：100 个。（三）建筑项目A、改建项目：1、改建 4 栋学生公寓：将原 4 栋学生公寓改建为老年公寓，五层建筑，建筑面积 6400 平方米，共 106 套，双人房间，可接收 200 位老人入住。增添外部走廊及观光电梯，方便入住老人的出行。2、改建专家小院：一期工程将原专家

23、小院改造为老年公寓的配套设施，平房建筑，建筑面积 600 平方米，满足老年人医疗、护理、康复、学习、娱乐、健身的需要。B、新建项目：1、综合大楼：新征土地 15 亩，新建综合大楼，五层建筑，建筑面积 16000 平方米，为德国建筑特色的度假商务酒店风格，将老年公寓的所有功能和度假商务酒店的功能集于一体。其中：1）底层：为食堂、餐厅、展览展示、商业中心（超市商场、银行、保险、邮局等）等；2）二层：为老年娱乐、健身活动场所，养生房、医疗中心、护理中心等；3）三层：为办公、会议区：老年公寓办公室、各协会办公室、会议室；4）四层、五层：为老年公寓（二期后为度假酒店客房）。客房总计设 150 间（套）左右，可接收 300 人入住。