长沙新世纪花园酒店、公寓项目可行性研究报告.doc

1、 前通置业新世纪家园酒店、公寓项目可行性研究报告1新世纪花园酒店、公寓项目可行性研究报告长沙 企业策划有限公司2006-7-27前通置业新世纪家园酒店、公寓项目可行性研究报告2目 录第一章 项目背景一、项目基本情况第二章 市场分析一、长沙市宏观经济背景二、长沙房地产市场总体运行状况分析三、长沙房地产市场发展趋势分析四、宏观调控对长沙房地产市场的影响五、长沙普通住宅市场简析及本项目的开发可行性六、长沙写字楼及商住楼市场简析及本项目的开发可行性七、长沙小户型公寓市场分析及本项目的开发可行性第三章 产品方案小户型部分一、户型面积定位二、建筑风格三、公共部位装修及配套设备四、配套商业五、价格定位六、目

2、标客户定位第四章 酒店部分可行性分析一、长沙酒店市场分析二、产品设计第五章 收益分析一、酒店部分二、公寓部分结论前通置业新世纪家园酒店、公寓项目可行性研究报告3第一章 项目背景一、项目基本情况1. 地理位置项目位于长沙市芙蓉区东城板块，西临万家丽路，南临人民路，北临远大线。2. 周边环境东区未来最大的商业中心上河街区距本案仅一站之遥，芙蓉区政府位于本案南侧几十米处，万家丽建材超市、东方家园、马王堆蔬菜水果批发市场等环伺左右，本案的商业价值；3. 交通状况项目紧邻万家丽路，作为长沙东区的南北主干道，交通发达，公交线路较多，包括603、802、703、912、802、158、122 路等。4. 生

3、活配套周边商场：上河街区（沃尔玛及其它百货） 、万家丽建材超市、东方家园、马王堆蔬菜水果批发市场、生活超市 2 家；医院：旺旺医院学校：长房东郡幼儿园、小学银行：建设银行、兴业银行、商业银行、农村信用社酒店：中国联通延年酒店、和府大酒店、三良大酒店、君和宾馆、古汉宾馆、原龙宾馆娱乐：天之道保健、活力健身中心、碧海云天洗浴、巴蜀金源保健餐饮：大碗厨、玉楼东、新湘银酒家、新人民公社、天马第一生产力、阿呀呀味道工厂、大容和、米萝咖啡、迪欧咖啡；5. 项目规划指标总占地面积：4800 平方米规划容积率：8.0建筑密度：前通置业新世纪家园酒店、公寓项目可行性研究报告4建筑高度：不限前通置业新世纪家园酒店

4、、公寓项目可行性研究报告5第二章 市场分析一、长沙市宏观经济背景近 5 年来，长沙市的经济发展进入快车道，20002005 年，长沙市的经济增长率一直保持在 12%以上。2004 年长沙市人均 GDP 达 17638 元，同比增长 14.6%；社会消费品零售总额 525.13 亿元，同比增长 16.2%；人均可支配收人 11021 元，同比增长 11%。2004 年全市总人口 625 万，其中市区人口 202.47 万人。通过 1015 年的努力，长沙将建成一个人口 350 万，城区面积 350 平方公里的大都市。由于经济及人民收入的快速增长，长沙的房地产市场也面临良好的发展机遇。二、长沙房地

5、产市场总体运行状况分析1. 近六年长沙市房地产数据一览表二、长沙历年房地产市场发展概况1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 年均增长率历年房地产开发投资额（亿元） 17.4078 22.5765 33.0238 63.1878 81.7883 122.5551 175.5376 256.35年增长率 29.69% 46.28% 91.34% 29.44% 49.84% 43.23% 46.04%46.85%历年土地开发投资额（亿元） 2.6757 3.9059 8.5418 9.2344 13.0367 21.6418 22.4325

6、56.23年增长率 45.98% 118.69% 8.11% 41.18% 66.01% 3.65% 150.66%54.50%历年购置土地面积（万平方米） 35.1 28.91 49.56 262.86 544.43 789.72 807.63 558.14年增长率 -17.64% 71.43% 430.39% 107.12% 45.05% 2.27% -30.89%48.47%历年商品房销售面积（万平方米） 39.97 79.97 92.72 163.9 232.1 325.82 450.22 639.02年增长率 100.08% 15.94% 76.77% 41.61% 40.38% 3

7、8.18% 41.94%48.58%历年房屋施工面积（万平方米） 339.01 336.68 385.32 634.01 833.94 1102.12 1462.4 1913.57年增长率 -0.69% 14.45% 64.54% 31.53% 32.16% 32.69% 30.85%28.05%历年房屋竣工面积（万平方米） 98.38 156.27 147.73 214.99 332.12 443.24 591.9 515.16年增长率 58.84% -5.46% 45.53% 54.48% 33.46% 33.54% -12.97%26.68%历年商品房销售额（亿元） 6.7892 13.

8、7043 17.8455 30.5217 41.8141 66.6279 99.17 169.79年增长率 101.85% 30.22% 71.03% 37.00% 59.34% 48.84% 71.21%58.39%历年商品房销售均价（万元） 0.1699 0.1714 0.1925 0.1862 0.1802 0.2045 0.2203 0.2657年增长率 0.88% 12.31% -3.27% -3.22% 13.49% 7.71% 28.79%6.60%1概况分析说明前通置业新世纪家园酒店、公寓项目可行性研究报告6房地产开发投资的高速增长说明：（1）长沙房地产开发具有较好的投资回报率

9、，吸引大量投资进入；（2）对未来市场的良好预期促使更多的资本投入或者流入长沙房地产市场；土地开发投资额及土地开发面积的高速增长说明：（1）房地产市场极为活跃；（2）政府对土地的供给未加以有效控制。购置土地面积的超高速增长说明：（1）市场对长沙房地产市场未来普遍看好； （2）土地购置具有较大的投机性；（3）政府对土地市场缺乏有效控制；商品房销售总额的高速增长是基于商品房销售面积的高速增长，销售单价的提升对销售总额的提升作用微乎其微。1998 年2004 年，商品房累计竣工面积与累计销售面积差额高达 530.2 万平方米，说明：市场供过于求；始终为买方市场；商品房空置率高；导致销售均价难以提升。从

10、 2004 年全国 37 个大中城市的房价与人均可支配收入的比较来看，长沙的人均可支配收入排名第 15 位，房价（2203 元/平方米）排名却为 33 位。而排名第 15 位的房价为 3172 元/平方米，说明：（1）土地价格的增幅与房价增幅不成比例，房地产开发利润在逐步减小；（2）市场供过于求，房价难以提升；（3）同质化竞争严重；（4）房地产开发水平低，房屋品质低；（5）长沙房价水平与长沙经济发展水平及人民消费水平相比明显偏低；（6）参照其它省会城市，长沙房价应有很大的上升空间，长沙目前已经形成房价洼地效应；上述数据中关于商品房销售均价数据是根据销售总额与销售面积计算得出该数据与长沙市房地产

11、局及交易中心所发布的数据有较大出入。例如，房地局公布 2005 年商品房销售均价为 3030 元/平方米，而根据其发布的销售总额与总销售面积数据计算仅为 2657 元/平方米。数据差异的根本原因首先在于统计方前通置业新世纪家园酒店、公寓项目可行性研究报告7法的不同。房地局均价的统计方法是抽取 20 个典型商品房楼盘，计算各楼盘销售均价的简单算术平均值。因此其公布的均价值并非为整体市场的真实值。而房地局的数据与统计局及建委公布的数据均有一定出入。根据我们的了解，其出入的原因一方面在于统计方法的不同，另一方面也是统计范围的不同。例如，统计局所统计的商品房范畴包括经济适用房，而房地局的商品房范畴则不

12、包括经济适用房。2小结长沙历年房地产市场发展概况说明，长沙房地产市场始终保持高速、健康、稳定的发展态势，市场供需两旺。而商品房销售均价的相对缓慢增长则说明长沙的房地产市场是健康理性的，是没有泡沫存在的。而较低的均价水平同时也暗示着后市巨大的发展空间。三、长沙房地产市场发展趋势分析1. 需求分析（1）总体需求量分析2003 年长沙市市区总人口为 196 万人，实际居住人口约为 170 万（根据历年城市居住人口及年增长比例推算得知） 。根据国务院对长沙市总体规划20012020 年的批复要求，到 2010 年主城区实际居住人口要控制在 228 万人以内。也就是说，从 2004 年到 2010 年共

13、 7 年时间内，市区居住人口将增加58 万人。根据2020 总体规划 ，到 2020 年，城市人均居住面积将达到 20 平方米。以 2003 年城市人均居住面积 13.06 平方米计算，20032020 年年平均增幅为 2.54%，则到 2010 年，城市人均居住面积应达到 15.57 平方米。根据以上数据，20042010 年，长沙房地产市场需求总量应为：15.57 m2/人2280000 人13.06m 2/人1960000m 29902000m 2平均每年需求量为 141.46 万平方米。显然，根据上述规划及数据套出的结论与现实是有明显差距的。我们按照 19962003 年城市人均居住面

14、积年均增长比率 8.55%重新推算，则到 2010 年，城市人均居住面积将达到 23.19 平方米，则年平均需求量将达到389.74 万平方米。事实上，389.74 万平方米的年均需求量只是一个理论数据，它没有包含外前通置业新世纪家园酒店、公寓项目可行性研究报告8地置业的需求量。根据我们的市场调查，目前长沙商品房销售面积中约有 20%为外地置业群体所消化。根据这一比例推算，我们预计现实的年均需求量应该达到 500 万平方米。2004 年，长沙市商品房销售面积为 450 万平方米。而到2005 年，商品房销售面积预计将突破 500 万平方米。（2）置业需求取向分析置业群体 置业类型 关注重点高收

15、入者 远郊豪华别墅，近郊排屋，市区高档公寓，商业物业 品质，环境中高收入者 近郊排屋，市区中高档公寓，商业物业 品质，环境，配套中等收入者 近郊中高档公寓，市区普通住宅，市区二手中档住宅 价格，品质，地段中低收入者 近郊普通住宅，市区普通二手房 价格，配套低收入者 二手房 价格2. 住宅市场供给分析（1）市场供应特征 市场供应以 20 万平方米以上的大盘为主，将占到市场总供应量的一半以上。主要大盘主要分布在二环线以外。 地段不成为价格的决定性因素，而综合品质将成为价格的决定性因素。 同质化竞争转变为差异化竞争，品牌在竞争中的附加值逐渐体现。 外来开发商（长三角、珠三角以及京津地区）和少数本地实

16、力型开发商将成为市场供应的主角。 市场营销划分为两大阵营，一是强调品牌、实力、品质，一是强调价格。 中高档住宅市场竞争激烈，外地实力型开发商无一例外的加入到中高档住宅市场的竞争之中。 别墅市场全面开花，各种档次一应俱全，销售价格从 2000 元/ 平方米左右到 10000 元/平方米左右，主力价位集中在 3000 元/ 平方米左右。 受大盘集中上市及宏观调控等因素影响，市场供应将在短期内放量。（2）价格走势预期预计从 20042010 年，长沙商品房价格将保持一个平稳的增长。前通置业新世纪家园酒店、公寓项目可行性研究报告9从供应成本角度分析： 由于土地的过度投机，使长沙土地价格增速远远超出房价

17、增速，导致土地成本大大提升。 由于市区中心地带与边远地带在规划容积率上的高低差别，使市区边缘地带的楼面地价与市区中心地带相差不大。由于成本的提高导致售价的提高，也由于未来市场的主要供应量集中在边缘地带，因此，市区边缘地带房价的大幅度提升将推动总体房价的较大幅度提升。 从 2003 年及 2004 年的市场竞争情况看，长沙的房地产市场已经逐步从价格竞争转向品质竞争。特别是外来豪强对房屋品质的较高要求，使整个房地产市场的房屋品质会有较大的提升。而品质的提升必然导致建造成本的提升，从而也会导致房价的提升。 受国家宏观调控及金融政策紧缩的影响，房地产开发商的融资成本将会较大的提高。 由于土地交易在付款

18、方式上的已经从过去的较长期付款转变为一次性付款或短期分期付款，因此对开发商的资金实力要求更高，从而也进一步提高了开发资金成本。 由于市场竞争的加剧，在一定程度上将导致营销成本的提高。 由于对房屋品质的高要求，在一定程度上将提高项目的设计成本。 由于预售门槛的提高，在一定程度上也会提高项目资金成本。 拆迁成本的大幅度提高，也将较大幅度提高土地价格。 综合成本的较大幅度提高，必然会反映到房价的较大幅度提高上。从市场发展的角度分析：长沙的房价增幅水平远远低于全国省会城市房价的增幅水平，这与长沙的经济实力与居民收入水平是不相称的。从 2004 年全国 37 个大中城市的房价与人均可支配收入的比较来看，

19、长沙的人均可支配收入排名第 15 位，房价排名却为 33 位。而排名第 15 位的房价为3172 元/平方米。正是房价与经济发展水平以及人均可支配收入的巨大反差，形成了长沙房地产市场的洼地效应，吸引了大批外地开发商及开发资金的进入。因此，从市场预期的角度分析，长沙的房价仍有较大的上浮空间。从目前的市场现状来看，长沙的房价上涨出现了若干积极因素：前通置业新世纪家园酒店、公寓项目可行性研究报告10 市场已经陆续出现高品质楼盘，包括西街花园、绿城桂花城、上海城、美林水郡等，尽管售价远远超过区域市场的预期，但仍旧获得市场的热烈追捧。 以长三角和珠三角为代表的外地实力型开发商纷纷进驻长沙房地产市场，房地

20、产市场进入产品时代和品牌时代，带动长沙整个房地产开发水平。 政府已经开始有意识地对土地加以控制并对市场加以引导。尽管从市场预期的角度，长沙房价有较大的上涨空间，但受供求矛盾及国家对房地产宏观调控的双重影响，长沙的房价在未来几年不会出现高速增长的态势，而只会保持一种平稳上扬的态势。 由于长沙房地产市场的洼地效应，吸引了大量外来开发商的进入，并圈定了大量待开发土地。目前已知的规模在 20 万平方米以上的大盘有数十个之多。这些项目在未来几年将作为市场供应主力放量供应。在市场供应量增长大于需求量增长的情况下，供需矛盾的加剧理论上将抑制房价的增长。 国家对房地产市场进行宏观调控的主要目的就是要抑制房价，

21、为此采取了一系列措施来抑制房价的过快上涨，这也将致使长沙的房价不可能过快增长。基于以上的综合分析，我们认为未来五年长沙的房价将保持一个平稳小幅的增长态势。四、宏观调控对长沙房地产市场的影响20052006 年，国家相继出台一系列政策对房地产市场进行宏观调控。这次宏观调控的目的是要遏止房地产投机，抑制房地产投资，促使房地产供需结构的合理化，并遏制房地产价格的快速上涨。房地产作为国民经济的重要支柱，其地位是不可动摇的，其对 GDP 的贡献也是不容置疑的。从经济层面来说，国家对房地产进行宏观调控，并不是要打压房地产，而是为了防止房地产产生泡沫或泡沫过度膨胀导致将来产生一系列的经济恶果。从政治层面来说，房产调控是为了抑制过快增长的房价，减缓民怨，维护社会的安定团结。因此，无论从哪个层面来考虑，为了维护党和国家以及老百姓切身的长远利益，对房地产进行宏观调控都是极为必要的。