庐山龙湾温泉度假村提升改造项目可行性研究报告 .doc

1、庐 山 龙 湾 温 泉 度 假 村 提 升 改 造 项 目 可 行 性 研 究 报 告1庐 山 龙 湾 温 泉 度 假 村 提 升 改 造 项 目可行性研究报告庐 山 龙 湾 温 泉 度 假 村 提 升 改 造 项 目 可 行 性 研 究 报 告2目 录第一章 总论 .1第一节 项目背景 .1第二节 项目概况 .5第二章 龙湾温泉度假村发展现状及存在的问题 .10第一节 龙湾温泉度假村发展现状 .10第二节 度假村存在主要问题 .12第三章 项目建设的必要性 .15第四章 市场预测 .20第一节 旅游市场前景展望 .20第二节 旅游业发展现状分析 .23第三节 旅游业预测分析 .29第四节 旅

2、游 SWOT 分析 .33第五章 项目区概况与建设条件 .40第一节 项目区概况 .40第二节 建设条件 .44第六章 建设内容与规模 .46第一节 发展定位 .46第二节 提升改造途径 .47第三节 建设内容及规模 .52第七章 建设方案 .55第一节 总图布置 .55第二节 工程方案 .57第八章 公用和辅助工程 .65第一节 给水工程 .65第二节 排水工程 .66第三节 供配电工程 .68第四节 电信工程 .70第九章 节能节水措施 .71第一节 编制依据 .71第二节 节能措施 .72第三节 节水措施 .73第十章 环境影响评价 .74第一节 编制依据及原则 .74第二节 项目所在区

3、域环境质量现状 .75第三节 项目建设与运营环境影响分析 .76第四节 环境保护措施 .81第五节 环境影响评价结论 .85第十一章 劳动安全卫生消防 .86第一节 劳动安全 .86第二节 卫生与消防 .87第十二章 组织机构与项目管理 .90第一节 组织机构方案 .90庐 山 龙 湾 温 泉 度 假 村 提 升 改 造 项 目 可 行 性 研 究 报 告3第二节 项目管理 .92第十三章 项目实施进度 .93第一节 建设工期 .93第二节 实施进度计划安排 .93第十四章 工程招标及质量保证体系 .95第一节 工程招标 .95第二节 质量保证体系 .97第十五章 投资估算及资金筹措 .98第

4、一节 估算范围 .98第二节 主要编制依据 .98第三节 投资估算 .99第四节 资金筹措 .101第十六章 效益分析 .102第一节 经济分析 .102第二节 社会效益分析 .106第十七章 项目风险分析 .107第一节 风险分析概况 .107第二节 项目主要风险因素识别、估计与评价 .108第三节 防范和降低风险的对策 .111第四节 风险结论 .112第十八章 研究结论和建议 .113庐 山 龙 湾 温 泉 度 假 村 提 升 改 造 项 目 可 行 性 研 究 报 告0第一章 总论第一节 项目背景一、项目名称庐 山 龙 湾 温 泉 度 假 村 提 升 改 造 项 目二、承办单位概况建设

5、单位：庐 山 旅 游 发 展 股 份 有 限 公 司建设单位法人代表：郑翔建 设 单 位 概 况 ：庐 山 旅 游 发 展 股 份 有 限 公 司 成 立 于 2004 年12 月 ， 2009 年 12 月 公 司 完 成 股 份 制 改 组 工 作 ，成 立 庐 山 旅 游 发展 股 份 有 限 公 司 ，目 前 注 册 资 本 10000 万 元 ，经 营 范 围 涉 及 国 内 、国 际 旅 游 服 务 ，住 宿 、餐 饮 ，旅 游 交 通 ，娱 乐 ，旅 游 资 源 开 发 ，服务 （涉 及 前 置 许 可 的 凭 许 可 证 经 营 ），茶 叶 种 植 、 茶 叶 制 品 生 产

6、、加 工 、销 售 （分 支 机 构 经 营 ）等 。公 司 位 于 庐 山 风 景 名 胜 区 核 心 景区 风 景 秀 丽 的 河 东 路 9 号 ，独 享 庐 山 独 特 的 地 理 区 位 优 势 和资 源 优 势 ，下 设 美 庐 经 营 部 、美 庐 山 庄 和 酒 店 公 司 三 个 分 支 机 构 ，投 资 设 立 庐 山 露 语 茶 业 有 限 公 司 、庐 山 旅 游 观 光 车 有 限 责 任 公 司 、庐 山 旅 游 发 展 建 筑 工 程 有 限 公 司 、庐 山 旅 游 汽 车 出 租 有 限 责 任 公司 和 庐 山 祈 福 文 化 有 限 公 司 等 五 个 全

7、 资 子 公 司 。公 司 现 拥 有 大 专 以 上 学 历 员 工 100 多 人 ，专 业 技 术 人 员 150多 人 ，高 级 职 称 以 上 员 工 10 多 人 ，并 连 续 三 年 上 缴 税 收 都 超 过1800 万 元 。自 公 司 成 立 之 后 ，就 迅 速 成 长 为 庐 山 风 景 名 胜 区 唯 一庐 山 龙 湾 温 泉 度 假 村 提 升 改 造 项 目 可 行 性 研 究 报 告1的 资 产 优 质 、人 才 优 越 、资 本 雄 厚 、收 入 超 亿 元 的 骨 干 企 业 ，是 庐山 风 景 名 胜 区 的 纳 税 第 一 大 户 ，也 是 九 江 市

8、十 大 纳 税 大 户 之 一 。三、可行性研究报告编制依据1、风景名胜区条例；2、国务院关于加快发展旅游业的意见（国发200941 号）；3、国家旅游局关于进一步促进旅游业发展的意见旅发200751 号；4、中共江西省委、省人民政府关于加快旅游产业大省建设的若干意见；5、江 西 省 人 民 政 府 关 于 进 一 步 加 快 旅 游 产 业 发 展 的 意 见 ；6、鄱 阳 湖 生 态 经 济 区 规 划 ；7、江 西 省 国 民 经 济 和 社 会 发 展 第 十 二 个 五 年 规 划 纲 要 ；8、江 西 省 旅 游 精 品 线 路 建 设 规 划 纲 要 9、九 江 市 国 民 经

9、济 和 社 会 发 展 第 十 二 个 五 年 规 划 纲 要 ；10、星 子 县 国 民 经 济 和 社 会 发 展 第 十 二 个 五 年 规 划 纲 要 、发展 展 望 ；11、九 江 市 旅 游 发 展 总 体 规 划 （20032020 年 ）；12、星 子 县 “庐 山 百 里 休 闲 旅 游 走 廊 ”总 体 规 划 ；13、江 西 省 星 子 县 庐 山 温 泉 度 假 开 发 建 设 详 细 规 划 ；14、当 地 的 现 行 建 材 等 价 格 信 息 ；15、其 他 相 关 资 料 和 建 设 单 位 委 托 我 公 司 编 制 项 目 可 行 性 研究 报 告 的 咨

10、询 合 同 。庐 山 龙 湾 温 泉 度 假 村 提 升 改 造 项 目 可 行 性 研 究 报 告2二、项目提出的理由和过程在新世纪新阶段，党中央、国务院把扩大内需、促进消费确立为促进国民经济发展的长期战略方针和基本立足点。旅游业是 第三产业的重要组成部分，是世界上发展最快的新兴产业之一，被誉为“ 朝阳产业” 。国务院关于加快发展服务业的若干意 见提出，要 围绕小康社会建设目标和消费结构转型升级的要求，大力发展旅游、文化、体育和休闲娱乐等面向民生的服务业。尤其是鄱阳湖生态经济区规划的批复，标志着建设鄱阳湖生态经济区正式上升为 国家战略。鄱阳湖 生态经济区是以江西鄱阳湖为核心，以鄱阳湖城市圈为

11、依托，以保护生态、 发 展经济为重要战略构想，把鄱阳湖生态经济区建设成为全国生态文明与经济社会发展协调统一、人与自然和谐相处的生态经济示范区和中国 低碳经济发展先行区。作为鄱阳湖生态经济区核心区，九江市在鄱阳湖 生态经济区建设中制定了“ 进一步 发挥通江达海的区位 优势，加快 临港产业开发， 积极发展商贸 旅游业，建成赣北区域中心城市、现代化港口旅游城市、区域性物流枢纽和长江沿岸重要工业基地”的长远战略。作为一个拥有像庐山、云居山、柘林湖等丰富的旅游资源的地级市，优先发展旅游业，培育旅游龙头企业，以一产带动多产，拉动整个区域经济社会发展，一直是九江市发展战略的核心，也体现了时代发展的趋势和人民

12、的愿望。在此背景下，江西省政府和九江市政府多次提出“ 加快旅游配套设施建设，逐步形成一个比较完善的吃、住、行、游、购、 娱配套的综合产业体系，着力把旅游业培育成九江市支柱产业”。由于目前九江庐 山 龙 湾 温 泉 度 假 村 提 升 改 造 项 目 可 行 性 研 究 报 告3旅游企业大多分散经营，经营项目单一，而且局限于小的行政区划范围。因此，充分发挥庐山旅游资源的整体优势，壮大全市旅游产业，培育九江旅游龙头企业，突破行政区划整合优势旅游资源，是庐山旅游发展的必然趋势。庐 山 旅 游 发 展 股 份 公 司 作 为 一 家 涉 及 国 内 、国 际 旅 游 服 务 ，住 宿 、餐 饮 ，旅

13、游 交 通 、娱 乐 ，旅 游 资 源 开 发 的 大 型 企 业 ，庐 山 风景 名 胜 区 唯 一 的 资 产 优 质 、人 才 优 越 、资 本 雄 厚 、收 入 超 亿 元 的 骨干 企 业 ，但 由 于 目 前 公 司 业 务 局 限 于 风 景 区 内 ，这 不 但 限 制 企 业的 进 一 步 发 展 ，也 不 足 以 承担引领九江旅游事业发展的使命。 为突破企业自身发展瓶颈，充分发挥九江温泉资源优势，进一步起到引领全市旅游经济发展，经公司研究决定在庐山山南星子县温泉镇通过收购庐山龙湾温泉度假村来实施庐 山 龙 湾 温 泉 度 假 村 提 升 改 造 项 目 。庐 山 龙 湾 温

14、 泉 度 假 村 是国家 AAAA 级旅游景区，国内首家深度山林温泉，国家四星级温泉酒店，是一家集观光度假、休闲疗养、商务会展、特色美食、运动 健身、生 态教学与环保宣 传于一体的大型综合度假村，龙 湾温泉度假村 2005 年 9 月正式对外营业，拥 有 客 房 260间 ，50 多个功能各异的露天温泉池及大型冲浪池、儿童水上乐园、蟠龙滑梯、漂流河，可同 时容纳 3000 人沐浴天然温泉。庐 山 龙 湾 温 泉度 假 村 项 目 的 实 施 ，有效地将温泉的开发和 庐山特有的自然文化景观相结合，有利于丰富旅游产品体系，实现旅游线路的差异化，提升品牌的知名度和吸引力，形成以泉促山，以山带泉，相互

15、促进的发展格局，打造庐山独特旅游文化。庐 山 龙 湾 温 泉 度 假 村 提 升 改 造 项 目 可 行 性 研 究 报 告4时过境迁，近年来，随着经济高速发展，人民群众生活水平的日益提高，对 休闲旅游服务设施的要求越来越高，传统的“ 泡汤”式已经不能满足日益增长的温泉旅游需要，故从整体风格、园林环境、温泉项目等方面进行改造和提升，同时为了延伸度假村产业链，丰富旅游产品体系显得刻不容缓。为此，庐 山 旅 游 发 展 股 份 公 司 经 充 分 酝 酿和 调 研 考 察 后 ，适 时 提 出 庐 山 龙 湾 温 泉 度 假 村 提 升 改 造 项 目 ，以综 合 性 五 星 级 温 泉 休 闲

16、度 假 村 为 标 准 建 设 庐 山 龙 湾 温 泉 度 假 村 ，本 项 目 的 建 设 能 够 极大的满足温泉旅游者文化和精神层面的需求，是适应现代温泉旅游市场消费特点的体现，是进一步完善度假村旅游服务功能，提高服务档次，提升龙湾温泉度假村市场地位，品牌影响力的重大举措。第二节 项目概况一、拟建地点项 目 拟 建 地 点 为 江 西 省 九 江 市 星 子 县 温 泉 镇 环 山 公 路 庐 山 龙湾 温 泉 度 假 村 内 ，详 见 项 目 地 理 位 置 图 。星 子 县 背 倚 庐 山 ，面 临 鄱 阳 湖 ，东 与 都 昌 县 隔 水 为 邻 ，西 与 九江 县 、德 安 县 接

17、 壤 ，北 与 庐 山 管 理 局 山 体 相 连 ，南 与 永 修 县 湖 洲 相接 。县 城 距 九 江 市 36 公 里 ，距 南 昌 120 公 里 ，距 武 汉 200 余 公 里 。水 上 逆 赣 江 可 直 航 景 德 镇 、南 昌 、赣 州 ，入 长 江 黄 金 水 道 抵 国 外 口岸 。赣 、抚 、饶 、信 、修 五 大 水 系 在 县 域 东 南 水 面 束 流 而 东 ，形 成“江 湖 之 会 ”。高 等 级 旅 游 公 路 庐 山 南 大 道 联 接 “昌 九 ”、“九 景 ”庐 山 龙 湾 温 泉 度 假 村 提 升 改 造 项 目 可 行 性 研 究 报 告5高

18、速 公 路 ，105 国 道 贯 穿 全 境 ，京 九 铁 路 、九 江 机 场 擦 境 而 过 。温 泉 镇 位 于 美 丽 的 庐 山 南 端 ，地 处 星 子 、德 安 、九 江 县 三 县 交界 处 ，地 理 位 置 独 特 ，是 贯 穿 三 县 的 交 通 枢 纽 ，总 面 积 104 平 方 公里 。温 泉 镇 因 温 泉 得 名 ，矿 物 质 丰 富 的 温 泉 水 吸 引 了 许 多 外 地 投资 商 ，先 后 有 天 沐 、龙 湾 、阳 光 、天 地 、天 邑 、天 池 、上 海 名 都 等 大型 度 假 村 都 落 户 温 泉 镇 。二、建设内容与规模根据庐山龙湾温泉度假村

19、“综合性五星级度假村” 战略定位，结合龙湾温泉度假村发展现状及存在的问题，考虑将来一段时期的发展需求，综合多方面因素，重点对龙湾温泉度假村整体建设规模和档次进行提升，确定项目建设内容主要包括三大工程，具体为：1、整体风格改造提升工程（1）改造山江湖酒店 2408；（2）改造三江湖宴会厅等 1146；（3）改造浴花园 4855；（4）御花园、御景楼加层，共 1500；2、园林环境改造提升工程（1）改造会议中心 4300；（2）扩建国际会议中心 4500；（3）新建接待中心 1500；（4）改造御家园 3314；（5）改造御景楼 1540；庐 山 龙 湾 温 泉 度 假 村 提 升 改 造 项 目

20、 可 行 性 研 究 报 告6（6）山江湖宫廷美食坊（扩建）1200；（7）改造水疗馆 806；（8）改造会所楼 1511；（9）改造静心阁等 798；（10）改造现有温泉泡池 45 个；（11）浴花园加层扩建 1500；（12）龙湾大厦（五星级标准）7300）（13）新建半立体式停车场 3000；（14）园林环境改造 20000；3、新建功能延伸项目（1）欧洲美食购物街 1000；（2）休闲娱乐馆 2200；（3）改造水上乐园 1500；（4）森林浴基地游步道 5000m；（5）森林浴基地设施建设 5000；（6）文化广场改造 3000。4、拆除御宾楼、御 轩楼、老洗衣房、员工公寓等建筑物 11 处，拆除面积为 9461；5、总图附属设施及公用辅助工程等。三、主要建设条件项目区进出交通便利，施工所需的各种材料，诸如水泥、砂碎石等当地均能采购，运距较短。施工条件好， 项 目地块周边水、电、通信、