南昌市红谷滩区西客站地块项目建议书.doc

1、大连一方集团有限公司 编号：OP-QR-TZ004版号：A/0页码：第 1 页 共 58 页南昌市红谷滩区西客站地块项目建议书项目建议书结论：1、 地块位于南昌市红谷滩新区生米片区，生米镇已于2012年2月12日正式划归红谷滩新区。该区域的定位是南昌都市圈的又一城市中心，现已全面启动，区域未来发展潜力较大。地块周边利好因素包括：南昌国际体育中心已投入使用，已承办了2011中国第七届城市运动会；省政府办公大楼项目已启动，预计将于2014年整体搬迁；南昌客运西站正在紧张建设，预计将于2012年通车；地块周边交通路网已基本建成通车，在建的地铁2号线预计将于2016年通车，规划中的地铁4号线在地块周边

2、也设有站点；省政府及省直单位和南昌市政府及市直单位的职工住房也将同步建成并投入使用，同时，已在该地块周边规划并引入江西最好的学校、医院等配套公建项目。该地块目前是南昌市新规划和建设中的核心地块，建议强力介入。2、 近年来南昌整体房地产市场保持稳定、全面的发展势头，受宏观调控影响，目前成交量及成交价格稳中有降，但与去年同期相比整体表现平稳，降幅有限。局部区域，如朝阳洲、红谷滩板块下降较为明显，预计2012年南昌楼市将进一步走低，但2013年楼市价格及成交量将逐步回稳，本项目的市场判断及产品定价是在目前的市场基础上，预计项目将于2012年开工，2013年开盘销售的预估。3、 该项目占地面积18万平

3、方米，综合容积率2.64，总建筑面积约62万平方米，其中地上建筑面积47.95万平方米，可售计容建筑面积41.57万平方米，业态涵盖住宅、五星级酒店及文化中心、购物中心、写字楼、临街商铺等，根据南昌房地产市场对不同产品业态的接受程度，建议在写字楼部分增加精装修公寓及商住两用SOHO公寓，以提高项目的利润率。业态面积分配见下表：序号 项 目 建筑面积（） 或个数 售价（万/或个） 总价（万元） 备注可售部分 419,233 416,9201 写字楼及商务公寓 96,500 1.1 106,1502 文化中心 8,000 1.43 11,4403 临街商铺 45,000 1.43 64,3504

4、住宅 266,200 0.75 199,6505 车位(个数) 3,533 10 35,330配套建设部分 8,8006 配建幼儿园 2,5007 物管用房 1,5008 配套用房 4,800自持部分 55,0009 大型商业 25,00010 五星级酒店 30,000合 计 479,500 416920大连一方集团有限公司 编号：OP-QR-TZ004版号：A/0页码：第 2 页 共 58 页4、 项目SWOT分析及应对措施优势：地块位置较好，所处区域有便利的交通及市政规划，且地块方正，便于进行产品规划。现该地块已完成土地整理，开发周期较短。劣势：地块距离红谷滩核心区、成熟区较远，区域短期吸

5、引力弱。目前区域内人气不足，且没有形成商业氛围，未来能否吸引客户在此置业、经营还存在不可控性。机会：区域发展前景看好，省政府的定址对区域整体价值提升很大，房地产市场中长期向好，发展潜力大；现阶段土地市场交投不活跃，可积极介入，有利于控制土地成本；威胁：宏观调控对红谷滩区域市场影响较大，短期房价下跌，市场信心不足，预计后市会进一步走低，该地块已有意向很强的开发商一直在暗中运作，新进入者拿地难度较大应对措施：1 密切关注政府办公预留用地的动态，因为政府是否最终迁入在很大程度上决定了地段的未来升值空间，并将项目开发节点与政府动迁时间相结合，充分借势。2 产品业态涵盖住宅、五星级酒店及文化中心、购物中

6、心、临街商铺等，并根据南昌购房者对不同产品业态的接受程度，增加部分精装修酒店式公寓及商住两用SOHO公寓，以提高项目的利润率，此外考虑到省政府即将迁入对整体区域的影响，考虑增加部分高端餐饮及写字楼业态面积，满足后续政府相关单位招待宴请及办公需要。3 项目各业态的开发顺序为先开发住宅，待周边区域逐步成熟、人气积累到一定程度再开发其它业态，通过价格较低的住宅积累人气，再通过价格较高的商业、酒店式公寓等业态实现项目利润最大化。4 挂牌前与土地管理部门保持密切联系，对地块的潜在竞争者做到心中有数，增加拿地的可能性5、 项目建成后自持业态包括：五星级酒店、购物中心；出售业态包括：住宅、临街商铺、文化中心

7、(即商业内街)、写字楼；配套建设的业态包括：幼儿园、物管用房、配套用房。对各业态的销售价格按目前市场估算为：序号 可售部分 建筑面积（）或个数 售价（万元/或个） 总价（万元） 备注1 写字楼及商务公寓 96,500 1.1 106,1502 文化中心 8,000 1.43 11,4403 临街商铺 45,000 1.43 64,3504 住宅 266,200 0.75 199,6505 车位(个数) 3,533 10 35,330配套部分 建筑面积（）或个数 估值（万元/或个） 总价（万元）6 配建幼儿园 2,500 0 0 交给教委7 物管用房 1,5008 配套用房 4,800自持部分

8、建筑面积（）或个数 估值（万元/或个） 总价价值（万元）9 大型商业 25,000 1.2 30,00010 五星级酒店 30,000 1.5 45,000合 计 491,920 大连一方集团有限公司 编号：OP-QR-TZ004版号：A/0页码：第 3 页 共 58 页6、 在目前市场情况下，本项目若以251万元/亩（总地价款7.1亿元，折合可售建筑面积1508元/平米）的土地挂牌底价摘牌，可售物业的销售收入可冲抵项目全部成本，即项目销售完毕后可零成本获得2.5万平方米的大型商业及3万平米的五星级酒店作为自持物业；在乐观的市场情况下，本项目最高以350万元/亩（总地价款9.9亿元，折合可售建

9、筑面积2103元/平米）的价格摘地，可售物业的销售收入可冲抵项目全部成本；在悲观的市场情况下，可采取分期开发的方式，即先开发住宅及部分配套商业，用这部分物业的销售收入冲抵项目前期成本，待市场转暖后再开发酒店、公寓、写字楼及soho、大型商业等业态，以获得项目利润，在此情况下项目最高以282万元/亩（总地价款7.98亿元，折合可售建筑面积1695元/平米）的价格摘地，前期销售收入可冲抵拿地及前期开发成本。建议：参与该地挂牌，竞牌地价上限为 280 万元/亩。如果能够拿到土地，采取分期开发策略：先期开发销售住宅及底商部分，即便在相对悲观的市场预期下，也可争取拿回全部地价和住宅及底商部分开发成本，零

10、成本持有酒店、酒店公寓、写字楼、商住两用soho 公寓土地，待省政府迁入、周边更成熟后，再行开发。这样风险能够得到较好控制。大连一方集团有限公司 编号：OP-QR-TZ004版号：A/0页码：第 4 页 共 58 页大连一方集团有限公司 编号：OP-QR-TZ004版号：A/0页码：第 5 页 共 58 页大连一方集团有限公司 编号：OP-QR-TZ004版号：A/0页码：第 6 页 共 58 页一、 地块分析1、地块位置西客站地块地处南昌市红谷滩新区红角洲片区。红谷滩位于南昌赣江之北，与南昌主城区隔江相望，原属于“昌西区域”，现已成为南昌的政治中心区，国际花园城市典范。2000 年 7 月红

11、谷滩正式启动开发建设，经过十年的发展，现已发生翻天覆地的变化，先后兴建了一批有相当知名度的文化设施和旅游景点，包括：南昌之星摩天轮、南昌国际展览中心、江西展演中心、南昌国际体育中心、前湖迎宾馆、秋水广场、行政广场等。现红谷滩新区由红谷滩中心区、凤凰洲、红角洲三大片区组成，区域面积 50 余平方公里，规划建设用地面积40 余平方公里，规划人口 40 余万，但至今人口已超 60 万。红角洲片区是红谷滩新区的一个组成部分，规划用地面积约 25 平方公里，为集高教、科研、旅游、体育和高级商住为一体的绿色生态新城，也是南昌打造山水都城、南昌水城的精华示范区。西客站地块位置大连一方集团有限公司 编号：OP

12、-QR-TZ004版号：A/0页码：第 7 页 共 58 页红角洲片区的规划布局以前湖风景区为中心，以山谷低地、河流水系为依托向周边呈发散状拓展，形成“一心、一环、六带、五区”的总体布局。“一心”即以前湖水库（水域面积 1.5 平方公里）和卧龙山风景区（1.91 平方公里）为整个规划区的生态和休闲中心，着重体现生态保护和旅游度假、观光两大功能；“一环”即以丰和南大道、学府大道、前湖大道和卧龙大道组成的规划区的交通、功能环路；“六带”即以前湖和卧龙山公园为中心，以低洼地水塘、河流、山谷低地为基础的六条放射状绿化带；“五区”即指高校园区(6.64 平方公里)、体育健身区(0.75 平方公里)、红角

13、洲片区中心（1.4 平方公里）、商贸综合区(2.6 平方公里)和滨水居住区(1.5 平方公里)五个功能区，南昌大学、南昌航空大学、江西医学院、江西经济管理学院、江西科技师范学院等一批高等学校已迁入前湖高校园区。大连一方集团有限公司 编号：OP-QR-TZ004版号：A/0页码：第 8 页 共 58 页西客站地块位于红角洲片区南部，东临第七届全国城市运动会的举办地南昌国际体育中心，西南角是正在建设中的南昌西客站，预计 2012 年建成通车，为沪昆高铁、向莆铁路及杭长高铁服务，承担着长三角、闽东南、珠三角地区进入华中、华西的主要通道作用。地块西侧是预留的中小学教育用地，将建一所九年一贯制学校及一所

14、高中，由于地块附近有江西省政府预留办公用地及配套住宅用地，预计此处将引入江西省最好的教育资源。此外，地块附近还规划有两个市民公园，整体环境适合开发高端居住区，并配建部分商业。2、 地块环境大连一方集团有限公司 编号：OP-QR-TZ004版号：A/0页码：第 9 页 共 58 页西客站地块位于红谷滩新区，周边多为新建成项目或待开发用地，规划前景较好，但目前人气不旺，适合先从开发住宅入手，待人气积累到一定程度再开发配套商业。3、地块交通红谷滩新区的交通规划是按世界级标准打造的涵盖公交、地铁、高铁的现代化立体交通路网，区内公车线路密集，主干道路线共设有 20 余条公交线路。西客站地块处于红谷滩新区

15、南端红角洲板块，现整体区域尚处在发展中，地块周边已通车公交线路共计 9 条，但站点与地块均有一定距离，交通现状一般。因地块西侧的南昌城市体育中心是第七届城市运动会的举办地，在城运会期间政府开通了数条临时公交线路以解决区域交通问题，但城运会结束后这些临时公交线路已撤销。因地块周边有规划的南昌地铁 2、4 号线及正在建设中的南昌火车西站，且地块用地规划设计条件中已明确该地块商业部分建设时需考虑与轨道 2 号线站点的地下空间衔接问题，预计区域未来的交通将非常便利，前景看好。备注：规划中的南昌地铁 2、4 号线在地 块周边有龙岗公园站及国 际体育中心站两个站点。2 号线起于望城、南昌“ 高速客运西站”

16、，途 经：“ 站前北大道”、“红谷南大道”、“丰和大道”、“凤凰一路”，穿赣江驶入“阳明路站”。 预计 2016 年开通运营。 4 号线起于“南昌火车西站” 和“ 站前北大道”，穿江而过驶入“朝阳洲南部地区”。尚在规划中。4、项目综述本地块已经由南昌红谷滩区政府进行土地整理，现地块平整，周边道路也已开通。因地块临近南昌国家体育中心及南昌西客站两个重点工程，周边配套完善，发展前景较好。预计该地块将于春节后挂牌，挂牌底价约为 251 万元/亩。大连一方集团有限公司 编号：OP-QR-TZ004版号：A/0页码：第 10 页 共 58 页此次挂牌的地块由四部分组成（上图中红线范围内标注），分别为：D03（109 亩，商业金融业、居住用地）、D05（36.5 亩，商业金融业用地，兼容文化娱乐）、G01（97 亩，二类居住用地）、G02（29.5 亩，商业金融业用地，兼容文化娱乐）。四个地块总面积为 272 亩，平均容积率 2.65，总建筑面积将达到 68 万平方米。四个地块将于春节后统一挂牌，因此本项目的经济测算的指标是四个地块的总面积及平均容积率，不对单个地块进行分别测算。D03 D05G01 G02